旅游市場動態(tài)
旅游動態(tài)｜深度剖析景區(qū)的誤區(qū)、新發(fā)現(xiàn)及投資
發(fā)布日期：2018-03-29
對于景區(qū)大發(fā)展的格局，我們需要一些思考，深度剖析景區(qū)的誤區(qū)、新發(fā)現(xiàn)、投資，你真的懂景區(qū)嗎？
一、關(guān)于景區(qū)的誤區(qū)
第一，市場火爆，經(jīng)濟效益好。
這是大家一個普遍看法，無論是政府還是媒體還是消費者都是如此，一到黃金周之前景區(qū)就漲價。我始終不這么看，我認為這是以偏概全，全國景區(qū)漲價的不超過200家，多數(shù)景區(qū)在黃金周期間是穩(wěn)定價格，有的甚至是降低價格，但是因為這200家社會影響大、目標大，所以大家就形成這么一個看法。同時媒體一說就是景區(qū)賺了一個盆滿缽滿，這個話是違背經(jīng)濟學(xué)常識的，收入怎么能當(dāng)利潤說呢？
第二，投資獲利，短期回報高。
有這樣的項目，但是也有的投資商說景區(qū)是長線投資，而且投資量很大，回報很慢，但是在這樣一個熱潮之下，大家還是覺得挺好。
第三，占有資源，占據(jù)主動權(quán)。
這個看法大體上是對的，但是我們得看占有什么樣的資源，因為景區(qū)的核心是觀光訴求，中國一流的觀光資源在上個世紀八十年代已經(jīng)進入市場了，而且迅速形成了中國頂級的產(chǎn)品，二流的觀光資源九十年代也已經(jīng)進入市場了?，F(xiàn)在進入市場的只有兩類資源，一是偏遠地區(qū)的資源，另外很多都是均質(zhì)化的，也叫做層次不是很高的，這樣的資源并不一定就占據(jù)主動權(quán)了。
第四，形成壟斷，長期發(fā)展權(quán)。
壟斷一種是資源壟斷，一種是市場相對壟斷，資源的壟斷也是相對的。當(dāng)然景區(qū)有一個特點，就是差異化很強，所以景區(qū)容易形成壟斷格局。但是長期來看，這也是不可能的。
現(xiàn)在這四個判斷，我覺得都是誤區(qū)，這就是沒有真正研究景區(qū)的狀況?，F(xiàn)在景區(qū)的收入格局是強化規(guī)模，所以總體而言景區(qū)收入年年增長，但是年年增長有若干因素，比如說去年沒有進入統(tǒng)計序列，這就是一個增長，我估計光一個統(tǒng)計變化調(diào)整，每年的景區(qū)收入能增長十個百分點，要光看這些東西，這是增長嗎？
景區(qū)的運營格局：現(xiàn)在是五花八門，強化競爭性，總體而言還是國有體制為主，但是五花八門的格局越來越豐富。
景區(qū)的利潤格局：現(xiàn)在產(chǎn)生一種分流性，嚴格來說，至少總的利潤和平均利潤有所下降。
所以我不認為籠籠統(tǒng)統(tǒng)說是對的，要看一看具體的情況。
1、總體情況
全國2萬家景區(qū)，納入A級序列6604家，總量的三分之一，增加562家，增長9.3%，工作努力，品牌形成?？偨哟?，28.89億人次，占出游人次的90%。但是下降1.27%，說明市場在轉(zhuǎn)向。平均接待量，43.74萬人次，下降10.72%，說明格局變化?？偸杖耄?989億元，增長3.11%。平均收入，4526萬元，增長5.66%2014年，景區(qū)投資1971億，增長17.56，勢頭還是非常猛的。一個總體判斷是A級景區(qū)增長迅速，投資迅猛，但是出現(xiàn)下滑勢頭，必須要警惕，根本在于市場的轉(zhuǎn)型與格局的變化。
2、結(jié)構(gòu)分析
從A級景區(qū)來看：5A，175家，接待6.6億人次，平均378萬。收入1086億元，平均6億元。規(guī)模大，品牌響。4A，2046家，接待13.5億人次，平均66萬。收入1289億元，平均6558萬元。3A，2417家，接待5.8億人次，平均24萬。收入446億，平均2100萬。2A，1849家，接待2.9億人次，平均16萬。收入164億元，平均974萬。1A，117家，接待0.1億人次，平均6.6萬。收入3億元，平均294萬。
從分類來看：自然景觀，2039家；歷史文化，1274家；度假休閑，1045家；博物館，516家；鄉(xiāng)村旅游，455家；紅色旅游，323家；主題游樂，257家；工業(yè)旅游，118家；科技教育，70家；其他，507家。說明一個多元化的發(fā)展趨勢。
3、綜合分析
從等級結(jié)構(gòu)上，形成橄欖形。但是，爭5A級之風(fēng)越來越盛，意味著投資量越來越大。1A級處于末端，幾乎無人問津。從分類結(jié)構(gòu)上，A級景區(qū)的外延已經(jīng)開始拓展，但是仍然以觀光為主。這個過程，與酒店行業(yè)的過程非常相似，如果還堅持，前景堪憂。
變化是趨勢，格局是方向。從單一觀光到復(fù)合型。觀光旅游出人氣，休閑度假出財氣，文化旅游出名氣；鄉(xiāng)村旅游基礎(chǔ)，商務(wù)旅游主導(dǎo)，特種旅游補充。大路貨鋪天蓋地，精品頂天立地。強化軟開發(fā)，適度硬開發(fā)，重在整合資源，深度利用資源。觀光，景區(qū)為王。度假，酒店為王。休閑，娛樂為王。商務(wù)，鏈條為王。特種，差異為王。差異性越大，吸引力越強。淡化景區(qū)，淡化開發(fā)，是新要求。強化景區(qū)自然強化景觀，把視覺作為第一要求甚至是唯一要求。
而在新的市場需求之下，要求是全方位的，是綜合感受，是眼耳鼻舌身心神的全面體驗。另一方面，一流的觀光資源已經(jīng)全面開發(fā)，再強調(diào)景區(qū)則會不斷加大開發(fā)力度，多花錢，辦不好事。因此，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)化為歷史文化體驗區(qū)、休閑游憩區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)、旅游度假區(qū)、專項旅游區(qū)、特色娛樂區(qū)等定位。
4、主要問題
第一，理念制約：就資源說景區(qū)
大家一搞旅游都先問有什么資源，再問能不能搞個景區(qū)，這是三十多年習(xí)慣性的思路。現(xiàn)在情況已經(jīng)變化了，首先資源的概念就變了，比如說廣東，廣東講觀光資源在全國是排在后面的，但是廣東的休閑度假資源在全國一定是排在前面的，這樣的資源不算資源嗎？
第二，重復(fù)建設(shè)：近距離低水平
這在縣一級表現(xiàn)的很充分，一個縣幾個點，地理位置相同，環(huán)境相同，歷史文化相同，所以一搞幾個東西一塊搞，就形成近距離、低水平的重復(fù)建設(shè)，這對我們是個巨大的影響，也是一個巨大的傷害。
第三，項目把握：碎片化，小商亂局
很多地方政府已經(jīng)充分體會到了這個惡果，這一個縣幾片資源急著招商引資，兩千萬這塊給你了，兩千萬那塊給他了，這種小商人是不可能達到政府的要求，所以反過來說就形成了一個狀況，拉個桿子就開始收門票，過了幾年市場起來了，覺得不行了，想把這些小商請出去，四千萬甚至八千萬往回收，這是很多地方比較普遍的狀況，大家也都意識到了，所以現(xiàn)在大家都在提招大商、大招商。
第四，市場開拓：不認識，不重視
現(xiàn)在叫做重視了，但是不認識，不知道該怎么做，尤其景區(qū)還在迷戀著上電視臺，尤其是上中央電視臺，覺得能上中央臺是一種景區(qū)的榮耀，中央電視臺的旅游廣告是給市長看的，給省長看的，不是給市場看的，現(xiàn)在的市場誰還看電視？更不用說看中央電視臺的電視，這沒有意義，可是大家還是在花冤枉錢。
第五，配套發(fā)展：單一模式，拉動不足
第六，市場的扭曲
嚴格的說，現(xiàn)在中國人的度假需求已經(jīng)變成了一種剛性需求，但是中國度假的產(chǎn)品的供給嚴重的跟不上，我們的觀光資源在世界是一流的，數(shù)量也完全夠，可是我們的休閑度假資源未必有這么充分。
所以就形成了兩個外溢：
一個外溢就是向海外溢出：去年中國海外出去一億多人，百分之六十左右都是休閑度假，在海外花費一萬多億，有六七千億是花在休閑度假上，能說我們沒有需求嗎？
第二個溢出就是向景區(qū)溢出：就是大家沒有地方可去，所以只好在往景區(qū)跑，這就造成了一種市場的扭曲，大家覺得景區(qū)火爆，景區(qū)還可以發(fā)展，實際上如果有合適的產(chǎn)品，大家完全沒有必要到景區(qū)去，但是缺乏合適產(chǎn)品，所以只好跑景區(qū)。
由此又形成了現(xiàn)在景區(qū)的一種誤區(qū)，客觀的說是景區(qū)的供給替代了現(xiàn)在休閑度假產(chǎn)品的不足，這是一種替代性，而且又形成了一種投資的導(dǎo)向性，和發(fā)展的導(dǎo)向性。
實際上這里是有層次的，之所以大家對五A追的這么狠，實際上根本意義上還是市場性的追求，因為牌子現(xiàn)在在市場值錢了，這就形成一種導(dǎo)向性，包括國家旅游局的一些做法也在強化，比如說要求景區(qū)強化流量的監(jiān)測與控制，我的看法百分之九十九的景區(qū)都沒有必要做這個事情，但是國家有要求，大家不得不，這就從某個角度上又感覺景區(qū)火爆，這不是好的導(dǎo)向，實際上我們只要抓重點就完了。
簡單的說，全國現(xiàn)在兩萬個景區(qū)，五A景區(qū)兩百個，只占百分之一，我們能用百分之一能代表百分之九十九嗎？我剛才說的一系列的誤區(qū)都是從這來產(chǎn)生的，拿百分之一來說百分之九十九顯然不對，當(dāng)然這個數(shù)量是百分之一，影響和份額不是百分之一，但是總體而言就形成這么一系列的問題。
5、景區(qū)發(fā)現(xiàn)
嚴格的說，現(xiàn)在的門票經(jīng)濟也在變化，按照國家旅游局發(fā)布的統(tǒng)計，2014年，旅游收入2989億元，門票949億，占31.7%；餐飲657億，占22%；住宿569億，占19%；商品565億，占19%；交通312億，占10.4%；演藝37億，占1.2%。這樣一個結(jié)構(gòu)說明二次消費的比重已經(jīng)非常高了。
所以這里第一涉及到價值發(fā)現(xiàn)，要害就是少走彎路才能加快速度；
第二是市場發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)在深閨人未識，酒好也怕巷子深，這是重中之重；
第三是生活發(fā)現(xiàn)，景區(qū)是我們身邊的好地方，養(yǎng)生的好地方，玩樂的好地方。
二、景區(qū)新發(fā)展
1、理念突破
一是觀念，樹立新型發(fā)展觀；
二是方式，培育集約型發(fā)展方式；
三是機制，形成合理的推進體制和充滿活力的運行機制；
四是品牌，創(chuàng)造景區(qū)品牌以及產(chǎn)品品牌；
五是功能，全面發(fā)揮旅游綜合性強、關(guān)聯(lián)度高、拉動面大的特點，形成全面功能；
六是質(zhì)量，不斷提高發(fā)展質(zhì)量，不斷提升服務(wù)質(zhì)量；
七是生活，使旅游成為一種新的生活形態(tài)，通過旅游提高廣大群眾的生活水平，這也是以人為本的治國理念的具體化。
說到底，必須超出旅游認識旅游，超越區(qū)域發(fā)展區(qū)域，超越時代理解時代，才能跨越式發(fā)展。發(fā)展是硬道理，硬發(fā)展是沒道理，不發(fā)展也是道理，巧發(fā)展是真道理，科學(xué)發(fā)展是根本道理。順應(yīng)自然，尊重前人，愛護資源，從容生活，創(chuàng)造幸福。
2、根本對應(yīng)
后工業(yè)化的特點：
服務(wù)業(yè)成為主體產(chǎn)業(yè)；科技、金融、文化、休閑產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)；創(chuàng)新成為社會潮流；市場充分活躍；環(huán)境極大好轉(zhuǎn)；品牌不斷提升；民眾生活幸福指數(shù)高；休閑度假成為生活要素。
大城市通病：
太急了，太擠了，太忙了，太臟了，水泥森林，高樓峽谷，城市的異化。
選擇，反其道而行之,快速度的發(fā)展，慢節(jié)奏的生活：
人大我小，人粗我精，人急我緩，人臟我美，小生活，小享受，小趣味。
3、消費升級
消費變化：
從一般的消費發(fā)展階段看，在求溫飽的時期，主要解決“吃、穿、用”的問題。
在進入小康時期之后，要形成新的概念，“住、行、游”，住是房地產(chǎn)市場的培育，行是交通體系的培育和汽車產(chǎn)業(yè)的完善，如果把“游”字加上去，是旅游發(fā)展的根本定位，意味著旅游成為小康生活的基本要素，是小康社會的發(fā)展目標之一。
到中等發(fā)達時期，就是更多的精神消費追求，是“文、體、美”的概念，這是旅游消費普遍化的時期。
到發(fā)達時期，就是“多、新、奇”的個性化消費時代。目前中國的特點是融各個階段于一體，各種旅游方式豐富多彩。因此，旅游是中國經(jīng)濟新常態(tài)的必然發(fā)展。
4、文旅融合
傳統(tǒng)文化，現(xiàn)代解讀；傳統(tǒng)資源，現(xiàn)代產(chǎn)品；傳統(tǒng)產(chǎn)品，現(xiàn)代市場。
讓歷史變得時尚，讓文化變得可親讓自然可以接觸，讓旅游進入生活。
自然自然大自然，文化文化活文化，生態(tài)生態(tài)深生態(tài)，生活生活真生活。
今天的垃圾建筑，明天的建筑垃圾，今天的精品，明天的文物，后天的遺產(chǎn)。
自然不宜改變，感受應(yīng)當(dāng)深化；歷史不可重演，體驗應(yīng)當(dāng)升華。
一是五看：想看、可看、好看、耐看、回頭看；
二是五可：可進入、可停留、可欣賞、可享受、可回味；
三是五個度：差異度，文化度，舒適度，方便度，幸福度。
四是五個力：視覺震撼力，歷史穿透力，文化吸引力，生活沁潤力，快樂激蕩力。
5、手段多樣
廣義的智慧旅游：針對廣義旅游者不斷變化和細化的需求，在旅游發(fā)展的各個方面，運用智慧的頭腦，凝聚智慧的團隊，采用智慧的手段，達到低成本，高效率，個性化的結(jié)果。
狹義的智慧旅游：以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)，以新技術(shù)為手段，以細分化為目標，形成為旅游者全面服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)。
旅游電子商務(wù)形成主流，難題不斷克服，競爭日益激烈。企業(yè)網(wǎng)站功能多元化，形式多樣化，基于位置移動的新經(jīng)營形態(tài)擴展。OTA的借助與威脅，飯店行業(yè)前車之鑒。消費者的全面參與，深度參與，設(shè)計、配置、消費、調(diào)整、創(chuàng)造。
一是全球消費，中國對于世界的旅游購買力。
二是全值消費，追求價值的旅游者，旅游者的價值。
三是全程消費，消費鏈，服務(wù)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈，價值鏈。
四是全域消費，點、線、面、域、境。
五是全家消費，合家出行，一人代表一家的購買力。
六是全年消費，不拘時間，只要夠酷。
6、發(fā)展思路
市場導(dǎo)向，競爭分析，總體定位，空間配置，項目落地，產(chǎn)業(yè)聚集，核心價值，和諧發(fā)展。以旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)為基礎(chǔ)，旅游交通、游覽、住宿、餐飲、購物、娛樂以產(chǎn)業(yè)融合擴張為發(fā)展，借助旅游市場平臺，拉動大產(chǎn)業(yè)體系。
7、保護與利用
特色是旅游之魂，文化是旅游之基，環(huán)境是旅游之根，質(zhì)量是旅游之本。因此，旅游工作者要比文化工作者更重視文化的挖掘，要比城建工作者更重視城市特色的營造，要比環(huán)境工作者更重視環(huán)境的綠化與美化，要比文物工作者更重視文物的保護，加強旅游目的地的環(huán)境保護和文化多樣性建設(shè)勢必成為旅游發(fā)展的重中之重。
8、路徑選擇
路徑選擇是根本。
傳統(tǒng)思路：開發(fā)—完善—產(chǎn)品—市場—品牌，現(xiàn)實中沒有這樣的典型路徑，都是滾動發(fā)展，逐步調(diào)整，代價較大，水加面模式。
創(chuàng)新思路：全面策劃—完整規(guī)劃—品牌當(dāng)先—開拓市場—吸引投資—完善產(chǎn)品—突出品牌，良性循環(huán)。品牌商、渠道商、運營商、生產(chǎn)商四商合一，不能用小家小戶心態(tài)對應(yīng)。
9、市場突破
把握市場與產(chǎn)品的關(guān)系。
遠程市場（核心產(chǎn)品），度假：感文化，觀美景，品生活，做神仙；
中程市場，休閑產(chǎn)品：鄉(xiāng)村，民俗，節(jié)慶，活動；
周邊市場，常規(guī)產(chǎn)品：觀光生態(tài)；
獨特市場：一是文化創(chuàng)意市場，二是運動市場，三是紅紅火火過大年；
市場營銷：常規(guī)營銷，投入越來越大，效果越來越差。一是網(wǎng)絡(luò)營銷，成本低，效果好，微信營銷的爆炸性增長。二是事件營銷，一舉成名天下知，求爭議，不越線。三是集中性活動，生態(tài)旅游節(jié)，休閑度假節(jié)，文化旅游節(jié)，戶外運動節(jié)。四是淡季營銷，突出優(yōu)勢，營造亮點。
三、關(guān)于景區(qū)投資
1、旅游投資劃分
從規(guī)模劃分
目的地投資：規(guī)模大，又不宜過大，培育市場，一級開發(fā)，二次招商；
城市旅游投資：萬達模式。
項目投資：過去重點在景區(qū)，今后重點在休閑度假。
從進入渠道劃分
政府吸引（主要方式）：要點在于資源，難點在于選擇。
直接進入：要點在于土地，難點在于退出。
趁火打劫：找困難的好項目，基礎(chǔ)好，前景好，對于對方也是一種退出機制，有運氣成分。
從方式劃分
一是獨立投資，利益獨享，時間長；
二是合作投資，迅速形成規(guī)模，可轉(zhuǎn)讓；
三是債權(quán)投資，半成熟項目，雪中送炭；
四是股權(quán)投資，成熟項目，錦上添花。
2、選擇與模式
作為投資商來說，選擇什么樣的項目，基本上需要考慮七個選擇要素：
一市場：周邊、中程、遠程；
二區(qū)位：大區(qū)位較好，小區(qū)位城市周邊；
三交通：大交通順暢，小交通便捷；
四環(huán)境：生態(tài)環(huán)境好，氣候獨特；
五資源：一般化居多，同質(zhì)化居多；
六土地：有足夠的建設(shè)用地和發(fā)展余地，旅游用地的特殊性，坡地，造地，復(fù)合用地；
七合作者：有眼光，有經(jīng)驗，有合作精神。
我們經(jīng)常把資源放在第一位，實際上就今天而言，資源已經(jīng)不可能在第一位了，很簡單一流資源已經(jīng)沒有了，但是一流的休閑度假資源還可能存在，有必要把資源放在這么重嗎？所以基本的模式就是按照這個上述的要素進入的順序不同選擇；
第二就是戰(zhàn)略模式，是單體項目還是群體推進；第三就是多種渠道的選擇；第四就是炒作；第五就是升值，等到市場熱了我們就該撤了；最后就是退出，上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、攤薄、持續(xù)經(jīng)營，都是這種方式，不是說我們完全退出，這個項目很好，持續(xù)經(jīng)營也是一種方式。
用抓工業(yè)的方式抓旅游，但絕不能用抓工業(yè)的思路抓旅游。
項目集聚，產(chǎn)業(yè)集群，不只是依托傳統(tǒng)旅游資源，而是通過資本與創(chuàng)新的驅(qū)動，構(gòu)造新的生活方式，滿足夢幻生活體驗。異質(zhì)化資源可以分散，同質(zhì)化資源追求聚集，店多成市。
3、模式的變換
一般而言，旅游投資是長線投資，長遠回報。錢有六對十二種，我們要研究對應(yīng)這個項目最佳的組合。
一是死錢與活錢，如何盤活？
二是慢錢與快錢，如何加快？
三是長錢與短錢，如何整合？
四是冷錢與熱錢，如何變化？
五是我錢與他錢，如何利用？
六是大錢與小錢，如何看待？
關(guān)于這六對錢的關(guān)系，實際上有一個誤區(qū)，就是老覺得沒錢，只要有錢什么事都能辦到，往往這么想的時候，一旦有了錢照樣什么事都干不了，為什么？沒有正確的思路，沒有正確的模式，無非就是把這點錢糟蹋了，而且這個團隊如果就是一個造的概念，也沒有人敢往你這投錢。
所以根本是商業(yè)模式的設(shè)計，錢從哪里來，錢怎么賺，錢到哪里去。融資，運作，退出，再運轉(zhuǎn)。全鏈條運作，全領(lǐng)域模式，全環(huán)節(jié)整合，全過程發(fā)展。這里花樣非常多，我覺得這些方面確實需要我們下一點大的功夫。上市公司，輕資產(chǎn)，網(wǎng)絡(luò)化，高成長，多元化模式，多樣化市場，上市障礙的對策。最終形成一個A+B+C的發(fā)展模式：
A+B+C的發(fā)展模式
A是吸引中心，作為吸引中心，成為發(fā)展的亮點，不僅吸引了游客，也吸引了政府。由于這樣的項目需要大投入，市場也需要培育，所以有可能在直接經(jīng)營上形成虧損局面。這樣，一方面需要開發(fā)者的遠見卓識，另一方面需要政府的政策支持。
B是利潤中心，目前的一般形式是配套房地產(chǎn)建設(shè)，長遠也會形成其他方式。
C是文化中心，衍生發(fā)展。從而延長產(chǎn)業(yè)鏈，擴大產(chǎn)業(yè)面，形成產(chǎn)業(yè)群，構(gòu)造文化旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的總體模式。通過市場，聚集人氣；通過政策，聚集商氣；通過創(chuàng)意，聚集文氣，最終聚集衍生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4、組合度與優(yōu)化度
資源的認識和評價除了獨特性和品位之外，在實踐中，更重要的是組合度，涉及到區(qū)位、時間、資源品種的互補等。同理，在產(chǎn)品層面上，就是優(yōu)化度問題。產(chǎn)品組合，空間組合，市場組合，時間組合。
5、綜合推進
一是復(fù)合型資源，自然、歷史、文化、生態(tài)、物產(chǎn)；
二是綜合性利用，觀光、休閑、度假、娛樂、運動、體驗；
三是空間擴大，自然空間、生活空間、精神空間；
四是形成生活型產(chǎn)品，差異環(huán)境、悠閑心態(tài)、品質(zhì)生活。
6、經(jīng)營模式
初級階段：單一景區(qū)，單一觀光，單一主題，單一市場，單一門票。
模式的轉(zhuǎn)換：產(chǎn)品豐富，形象變化，品牌提升。
第一，景區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式：
賣什么？
一是賣手續(xù)，實質(zhì)是賣關(guān)系，這是最不可取的做法；
二是賣理念，載體是規(guī)劃；
三是賣門票，仍然是長期主體收入；
四是賣名氣，根本是創(chuàng)品牌；
五是賣土地，本質(zhì)上是賣升值空間；
六是賣項目，是賣市場升值后形成的溢價區(qū)間；
七是賣綜合，形成產(chǎn)業(yè)鏈條；
八是賣股份，形成多方式資本運作。
第二，景區(qū)經(jīng)營的商業(yè)模式：
做什么？
一是做品牌；
二是做環(huán)境；
三是做知識；
四是做文化；
五是做娛樂；
六是做商品；
七是做體驗；
八是做成長空間；
九是做商業(yè)機會。
7、聚集化
傳統(tǒng)觀光模式：以觀光資源為主，依托性強，分散布局，規(guī)模較小，有什么干什么。
轉(zhuǎn)型升級模式：以市場需求為主，創(chuàng)新性強，集中布局，規(guī)模較大，需要什么干什么。
一是景區(qū)：以資源為依托；
二是旅游區(qū)：在資源基礎(chǔ)上擴充；
三是旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：資金密集，智力密集，人才密集，全面創(chuàng)新。范圍大，設(shè)施全，市場品牌突出。
依托相應(yīng)資源，以旅游設(shè)施聚集為主體形成的規(guī)模性區(qū)域。大產(chǎn)業(yè)，項目聚合，集約經(jīng)營，區(qū)域集中。要素聚集，功能聚集，品牌聚集，需求聚集，娛樂聚集。
在實踐過程中，已經(jīng)創(chuàng)造了三類模式。
一是華僑城模式，可以簡稱為用地模式，即旅游加地產(chǎn)模式，把土地資源的利用最大化；
二是港中旅的海泉灣模式，可以簡稱為造地模式，通過海濱灘涂造地，一步到位，直接建設(shè)旅游小鎮(zhèn)；
三是西安曲江新區(qū)模式，可以簡稱為提地模式，通過成片開發(fā)，項目運作，提升土地價值。
8、整合模式
全面策劃、完整規(guī)劃、品牌當(dāng)先、開拓市場、吸引投資、完善產(chǎn)品、突出品牌，形成良性循環(huán)。需求鏈、服務(wù)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、資金鏈，品牌商、渠道商、運營商、生產(chǎn)商。生態(tài)環(huán)境創(chuàng)造根本優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)聚集形成發(fā)展基礎(chǔ)，主題功能確定合理區(qū)域，文化積淀構(gòu)造品牌基礎(chǔ)。
規(guī)劃就是財富，環(huán)境就是資本，結(jié)構(gòu)就是效益。
9、重中之重
有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的統(tǒng)一性
一是創(chuàng)品牌：資源品牌，產(chǎn)品品牌，市場品牌；
二是重營銷：資金預(yù)留，人才預(yù)留，方式預(yù)留；
三是強管理：團隊，專業(yè)化，職業(yè)化。
10、廣義景區(qū)投資
一流資源八十年代進入市場，二流資源九十年代進入市場，現(xiàn)在還剩什么？偏遠地區(qū)、個別地區(qū)可能還有頂級的觀光資源，全國不超過十個，我基本上一年要跑二百天，至少要看五六百個景區(qū)、景點，每年可能發(fā)現(xiàn)一個。但是全國不超過十個，而且這十個恰恰都在于偏遠。
但是從廣義景區(qū)來看，則機會大把。
一是景區(qū)到境區(qū)。
景是熱鬧，境是深化，美好環(huán)境，體驗境界，深入感受，幸福享受。這是一個境區(qū)的概念，所以我們不能把精力還集中放在所謂的景觀資源上。比如說無錫靈山的五期工程，為了種青苔，董事長和工人試驗了五次，董事長說這是禪意小鎮(zhèn)，沒有青苔就沒有禪意，工人說種花種樹種草我都沒有問題，種青苔從來沒種過，試驗了五次，把青苔種出來了。今年9月28號開城，我相信就會非常有味道，這就培育一種境界。
二是度假區(qū)，文化區(qū)，生態(tài)區(qū)，運動區(qū)，娛樂區(qū)。
為什么非得帶這頂景區(qū)的帽子呢？這都是一個廣義景區(qū)投資的概念。
三是景區(qū)與鄉(xiāng)村旅游的結(jié)合，相得益彰。
比如說這些景區(qū)，從資源上來說一般般，非得強努著做，也做不成，可是如果和鄉(xiāng)村旅游結(jié)合到一起，就會形成一個相得益彰的格局。
廣義旅游的理解六個無：
旅游資源無限制，差異吸引；
旅游行為無框架，合法底線；
旅游體驗無窮盡，古今中外；
旅游消費無止境，興高采烈；
旅游產(chǎn)業(yè)無邊界，全面覆蓋；
旅游發(fā)展無約束，創(chuàng)意為王。
說到底，契合人性，才有文化性，自有商業(yè)性。所以我覺得對于景區(qū)大發(fā)展的格局，我們需要一些思考，尤其對每一個具體的項目，我們需要具體看待，這樣才能謀求一個健康發(fā)展、長遠發(fā)展的格局。
◎魏小安
一、關(guān)于景區(qū)的誤區(qū)
第一，市場火爆，經(jīng)濟效益好。
這是大家一個普遍看法，無論是政府還是媒體還是消費者都是如此，一到黃金周之前景區(qū)就漲價。我始終不這么看，我認為這是以偏概全，全國景區(qū)漲價的不超過200家，多數(shù)景區(qū)在黃金周期間是穩(wěn)定價格，有的甚至是降低價格，但是因為這200家社會影響大、目標大，所以大家就形成這么一個看法。同時媒體一說就是景區(qū)賺了一個盆滿缽滿，這個話是違背經(jīng)濟學(xué)常識的，收入怎么能當(dāng)利潤說呢？
第二，投資獲利，短期回報高。
有這樣的項目，但是也有的投資商說景區(qū)是長線投資，而且投資量很大，回報很慢，但是在這樣一個熱潮之下，大家還是覺得挺好。
第三，占有資源，占據(jù)主動權(quán)。
這個看法大體上是對的，但是我們得看占有什么樣的資源，因為景區(qū)的核心是觀光訴求，中國一流的觀光資源在上個世紀八十年代已經(jīng)進入市場了，而且迅速形成了中國頂級的產(chǎn)品，二流的觀光資源九十年代也已經(jīng)進入市場了?，F(xiàn)在進入市場的只有兩類資源，一是偏遠地區(qū)的資源，另外很多都是均質(zhì)化的，也叫做層次不是很高的，這樣的資源并不一定就占據(jù)主動權(quán)了。
第四，形成壟斷，長期發(fā)展權(quán)。
壟斷一種是資源壟斷，一種是市場相對壟斷，資源的壟斷也是相對的。當(dāng)然景區(qū)有一個特點，就是差異化很強，所以景區(qū)容易形成壟斷格局。但是長期來看，這也是不可能的。
現(xiàn)在這四個判斷，我覺得都是誤區(qū)，這就是沒有真正研究景區(qū)的狀況?，F(xiàn)在景區(qū)的收入格局是強化規(guī)模，所以總體而言景區(qū)收入年年增長，但是年年增長有若干因素，比如說去年沒有進入統(tǒng)計序列，這就是一個增長，我估計光一個統(tǒng)計變化調(diào)整，每年的景區(qū)收入能增長十個百分點，要光看這些東西，這是增長嗎？
景區(qū)的運營格局：現(xiàn)在是五花八門，強化競爭性，總體而言還是國有體制為主，但是五花八門的格局越來越豐富。
景區(qū)的利潤格局：現(xiàn)在產(chǎn)生一種分流性，嚴格來說，至少總的利潤和平均利潤有所下降。
所以我不認為籠籠統(tǒng)統(tǒng)說是對的，要看一看具體的情況。
1、總體情況
全國2萬家景區(qū)，納入A級序列6604家，總量的三分之一，增加562家，增長9.3%，工作努力，品牌形成?？偨哟?，28.89億人次，占出游人次的90%。但是下降1.27%，說明市場在轉(zhuǎn)向。平均接待量，43.74萬人次，下降10.72%，說明格局變化?？偸杖耄?989億元，增長3.11%。平均收入，4526萬元，增長5.66%2014年，景區(qū)投資1971億，增長17.56，勢頭還是非常猛的。一個總體判斷是A級景區(qū)增長迅速，投資迅猛，但是出現(xiàn)下滑勢頭，必須要警惕，根本在于市場的轉(zhuǎn)型與格局的變化。
2、結(jié)構(gòu)分析
從A級景區(qū)來看：5A，175家，接待6.6億人次，平均378萬。收入1086億元，平均6億元。規(guī)模大，品牌響。4A，2046家，接待13.5億人次，平均66萬。收入1289億元，平均6558萬元。3A，2417家，接待5.8億人次，平均24萬。收入446億，平均2100萬。2A，1849家，接待2.9億人次，平均16萬。收入164億元，平均974萬。1A，117家，接待0.1億人次，平均6.6萬。收入3億元，平均294萬。
從分類來看：自然景觀，2039家；歷史文化，1274家；度假休閑，1045家；博物館，516家；鄉(xiāng)村旅游，455家；紅色旅游，323家；主題游樂，257家；工業(yè)旅游，118家；科技教育，70家；其他，507家。說明一個多元化的發(fā)展趨勢。
3、綜合分析
從等級結(jié)構(gòu)上，形成橄欖形。但是，爭5A級之風(fēng)越來越盛，意味著投資量越來越大。1A級處于末端，幾乎無人問津。從分類結(jié)構(gòu)上，A級景區(qū)的外延已經(jīng)開始拓展，但是仍然以觀光為主。這個過程，與酒店行業(yè)的過程非常相似，如果還堅持，前景堪憂。
變化是趨勢，格局是方向。從單一觀光到復(fù)合型。觀光旅游出人氣，休閑度假出財氣，文化旅游出名氣；鄉(xiāng)村旅游基礎(chǔ)，商務(wù)旅游主導(dǎo)，特種旅游補充。大路貨鋪天蓋地，精品頂天立地。強化軟開發(fā)，適度硬開發(fā)，重在整合資源，深度利用資源。觀光，景區(qū)為王。度假，酒店為王。休閑，娛樂為王。商務(wù)，鏈條為王。特種，差異為王。差異性越大，吸引力越強。淡化景區(qū)，淡化開發(fā)，是新要求。強化景區(qū)自然強化景觀，把視覺作為第一要求甚至是唯一要求。
而在新的市場需求之下，要求是全方位的，是綜合感受，是眼耳鼻舌身心神的全面體驗。另一方面，一流的觀光資源已經(jīng)全面開發(fā)，再強調(diào)景區(qū)則會不斷加大開發(fā)力度，多花錢，辦不好事。因此，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)化為歷史文化體驗區(qū)、休閑游憩區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)、旅游度假區(qū)、專項旅游區(qū)、特色娛樂區(qū)等定位。
4、主要問題
第一，理念制約：就資源說景區(qū)
大家一搞旅游都先問有什么資源，再問能不能搞個景區(qū)，這是三十多年習(xí)慣性的思路。現(xiàn)在情況已經(jīng)變化了，首先資源的概念就變了，比如說廣東，廣東講觀光資源在全國是排在后面的，但是廣東的休閑度假資源在全國一定是排在前面的，這樣的資源不算資源嗎？
第二，重復(fù)建設(shè)：近距離低水平
這在縣一級表現(xiàn)的很充分，一個縣幾個點，地理位置相同，環(huán)境相同，歷史文化相同，所以一搞幾個東西一塊搞，就形成近距離、低水平的重復(fù)建設(shè)，這對我們是個巨大的影響，也是一個巨大的傷害。
第三，項目把握：碎片化，小商亂局
很多地方政府已經(jīng)充分體會到了這個惡果，這一個縣幾片資源急著招商引資，兩千萬這塊給你了，兩千萬那塊給他了，這種小商人是不可能達到政府的要求，所以反過來說就形成了一個狀況，拉個桿子就開始收門票，過了幾年市場起來了，覺得不行了，想把這些小商請出去，四千萬甚至八千萬往回收，這是很多地方比較普遍的狀況，大家也都意識到了，所以現(xiàn)在大家都在提招大商、大招商。
第四，市場開拓：不認識，不重視
現(xiàn)在叫做重視了，但是不認識，不知道該怎么做，尤其景區(qū)還在迷戀著上電視臺，尤其是上中央電視臺，覺得能上中央臺是一種景區(qū)的榮耀，中央電視臺的旅游廣告是給市長看的，給省長看的，不是給市場看的，現(xiàn)在的市場誰還看電視？更不用說看中央電視臺的電視，這沒有意義，可是大家還是在花冤枉錢。
第五，配套發(fā)展：單一模式，拉動不足
第六，市場的扭曲
嚴格的說，現(xiàn)在中國人的度假需求已經(jīng)變成了一種剛性需求，但是中國度假的產(chǎn)品的供給嚴重的跟不上，我們的觀光資源在世界是一流的，數(shù)量也完全夠，可是我們的休閑度假資源未必有這么充分。
所以就形成了兩個外溢：
一個外溢就是向海外溢出：去年中國海外出去一億多人，百分之六十左右都是休閑度假，在海外花費一萬多億，有六七千億是花在休閑度假上，能說我們沒有需求嗎？
第二個溢出就是向景區(qū)溢出：就是大家沒有地方可去，所以只好在往景區(qū)跑，這就造成了一種市場的扭曲，大家覺得景區(qū)火爆，景區(qū)還可以發(fā)展，實際上如果有合適的產(chǎn)品，大家完全沒有必要到景區(qū)去，但是缺乏合適產(chǎn)品，所以只好跑景區(qū)。
由此又形成了現(xiàn)在景區(qū)的一種誤區(qū)，客觀的說是景區(qū)的供給替代了現(xiàn)在休閑度假產(chǎn)品的不足，這是一種替代性，而且又形成了一種投資的導(dǎo)向性，和發(fā)展的導(dǎo)向性。
實際上這里是有層次的，之所以大家對五A追的這么狠，實際上根本意義上還是市場性的追求，因為牌子現(xiàn)在在市場值錢了，這就形成一種導(dǎo)向性，包括國家旅游局的一些做法也在強化，比如說要求景區(qū)強化流量的監(jiān)測與控制，我的看法百分之九十九的景區(qū)都沒有必要做這個事情，但是國家有要求，大家不得不，這就從某個角度上又感覺景區(qū)火爆，這不是好的導(dǎo)向，實際上我們只要抓重點就完了。
簡單的說，全國現(xiàn)在兩萬個景區(qū)，五A景區(qū)兩百個，只占百分之一，我們能用百分之一能代表百分之九十九嗎？我剛才說的一系列的誤區(qū)都是從這來產(chǎn)生的，拿百分之一來說百分之九十九顯然不對，當(dāng)然這個數(shù)量是百分之一，影響和份額不是百分之一，但是總體而言就形成這么一系列的問題。
5、景區(qū)發(fā)現(xiàn)
嚴格的說，現(xiàn)在的門票經(jīng)濟也在變化，按照國家旅游局發(fā)布的統(tǒng)計，2014年，旅游收入2989億元，門票949億，占31.7%；餐飲657億，占22%；住宿569億，占19%；商品565億，占19%；交通312億，占10.4%；演藝37億，占1.2%。這樣一個結(jié)構(gòu)說明二次消費的比重已經(jīng)非常高了。
所以這里第一涉及到價值發(fā)現(xiàn)，要害就是少走彎路才能加快速度；
第二是市場發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)在深閨人未識，酒好也怕巷子深，這是重中之重；
第三是生活發(fā)現(xiàn)，景區(qū)是我們身邊的好地方，養(yǎng)生的好地方，玩樂的好地方。
二、景區(qū)新發(fā)展
1、理念突破
一是觀念，樹立新型發(fā)展觀；
二是方式，培育集約型發(fā)展方式；
三是機制，形成合理的推進體制和充滿活力的運行機制；
四是品牌，創(chuàng)造景區(qū)品牌以及產(chǎn)品品牌；
五是功能，全面發(fā)揮旅游綜合性強、關(guān)聯(lián)度高、拉動面大的特點，形成全面功能；
六是質(zhì)量，不斷提高發(fā)展質(zhì)量，不斷提升服務(wù)質(zhì)量；
七是生活，使旅游成為一種新的生活形態(tài)，通過旅游提高廣大群眾的生活水平，這也是以人為本的治國理念的具體化。
說到底，必須超出旅游認識旅游，超越區(qū)域發(fā)展區(qū)域，超越時代理解時代，才能跨越式發(fā)展。發(fā)展是硬道理，硬發(fā)展是沒道理，不發(fā)展也是道理，巧發(fā)展是真道理，科學(xué)發(fā)展是根本道理。順應(yīng)自然，尊重前人，愛護資源，從容生活，創(chuàng)造幸福。
2、根本對應(yīng)
后工業(yè)化的特點：
服務(wù)業(yè)成為主體產(chǎn)業(yè)；科技、金融、文化、休閑產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)；創(chuàng)新成為社會潮流；市場充分活躍；環(huán)境極大好轉(zhuǎn)；品牌不斷提升；民眾生活幸福指數(shù)高；休閑度假成為生活要素。
大城市通病：
太急了，太擠了，太忙了，太臟了，水泥森林，高樓峽谷，城市的異化。
選擇，反其道而行之,快速度的發(fā)展，慢節(jié)奏的生活：
人大我小，人粗我精，人急我緩，人臟我美，小生活，小享受，小趣味。
3、消費升級
消費變化：
從一般的消費發(fā)展階段看，在求溫飽的時期，主要解決“吃、穿、用”的問題。
在進入小康時期之后，要形成新的概念，“住、行、游”，住是房地產(chǎn)市場的培育，行是交通體系的培育和汽車產(chǎn)業(yè)的完善，如果把“游”字加上去，是旅游發(fā)展的根本定位，意味著旅游成為小康生活的基本要素，是小康社會的發(fā)展目標之一。
到中等發(fā)達時期，就是更多的精神消費追求，是“文、體、美”的概念，這是旅游消費普遍化的時期。
到發(fā)達時期，就是“多、新、奇”的個性化消費時代。目前中國的特點是融各個階段于一體，各種旅游方式豐富多彩。因此，旅游是中國經(jīng)濟新常態(tài)的必然發(fā)展。
4、文旅融合
傳統(tǒng)文化，現(xiàn)代解讀；傳統(tǒng)資源，現(xiàn)代產(chǎn)品；傳統(tǒng)產(chǎn)品，現(xiàn)代市場。
讓歷史變得時尚，讓文化變得可親讓自然可以接觸，讓旅游進入生活。
自然自然大自然，文化文化活文化，生態(tài)生態(tài)深生態(tài)，生活生活真生活。
今天的垃圾建筑，明天的建筑垃圾，今天的精品，明天的文物，后天的遺產(chǎn)。
自然不宜改變，感受應(yīng)當(dāng)深化；歷史不可重演，體驗應(yīng)當(dāng)升華。
一是五看：想看、可看、好看、耐看、回頭看；
二是五可：可進入、可停留、可欣賞、可享受、可回味；
三是五個度：差異度，文化度，舒適度，方便度，幸福度。
四是五個力：視覺震撼力，歷史穿透力，文化吸引力，生活沁潤力，快樂激蕩力。
5、手段多樣
廣義的智慧旅游：針對廣義旅游者不斷變化和細化的需求，在旅游發(fā)展的各個方面，運用智慧的頭腦，凝聚智慧的團隊，采用智慧的手段，達到低成本，高效率，個性化的結(jié)果。
狹義的智慧旅游：以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)，以新技術(shù)為手段，以細分化為目標，形成為旅游者全面服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)。
旅游電子商務(wù)形成主流，難題不斷克服，競爭日益激烈。企業(yè)網(wǎng)站功能多元化，形式多樣化，基于位置移動的新經(jīng)營形態(tài)擴展。OTA的借助與威脅，飯店行業(yè)前車之鑒。消費者的全面參與，深度參與，設(shè)計、配置、消費、調(diào)整、創(chuàng)造。
一是全球消費，中國對于世界的旅游購買力。
二是全值消費，追求價值的旅游者，旅游者的價值。
三是全程消費，消費鏈，服務(wù)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈，價值鏈。
四是全域消費，點、線、面、域、境。
五是全家消費，合家出行，一人代表一家的購買力。
六是全年消費，不拘時間，只要夠酷。
6、發(fā)展思路
市場導(dǎo)向，競爭分析，總體定位，空間配置，項目落地，產(chǎn)業(yè)聚集，核心價值，和諧發(fā)展。以旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)為基礎(chǔ)，旅游交通、游覽、住宿、餐飲、購物、娛樂以產(chǎn)業(yè)融合擴張為發(fā)展，借助旅游市場平臺，拉動大產(chǎn)業(yè)體系。
7、保護與利用
特色是旅游之魂，文化是旅游之基，環(huán)境是旅游之根，質(zhì)量是旅游之本。因此，旅游工作者要比文化工作者更重視文化的挖掘，要比城建工作者更重視城市特色的營造，要比環(huán)境工作者更重視環(huán)境的綠化與美化，要比文物工作者更重視文物的保護，加強旅游目的地的環(huán)境保護和文化多樣性建設(shè)勢必成為旅游發(fā)展的重中之重。
8、路徑選擇
路徑選擇是根本。
傳統(tǒng)思路：開發(fā)—完善—產(chǎn)品—市場—品牌，現(xiàn)實中沒有這樣的典型路徑，都是滾動發(fā)展，逐步調(diào)整，代價較大，水加面模式。
創(chuàng)新思路：全面策劃—完整規(guī)劃—品牌當(dāng)先—開拓市場—吸引投資—完善產(chǎn)品—突出品牌，良性循環(huán)。品牌商、渠道商、運營商、生產(chǎn)商四商合一，不能用小家小戶心態(tài)對應(yīng)。
9、市場突破
把握市場與產(chǎn)品的關(guān)系。
遠程市場（核心產(chǎn)品），度假：感文化，觀美景，品生活，做神仙；
中程市場，休閑產(chǎn)品：鄉(xiāng)村，民俗，節(jié)慶，活動；
周邊市場，常規(guī)產(chǎn)品：觀光生態(tài)；
獨特市場：一是文化創(chuàng)意市場，二是運動市場，三是紅紅火火過大年；
市場營銷：常規(guī)營銷，投入越來越大，效果越來越差。一是網(wǎng)絡(luò)營銷，成本低，效果好，微信營銷的爆炸性增長。二是事件營銷，一舉成名天下知，求爭議，不越線。三是集中性活動，生態(tài)旅游節(jié)，休閑度假節(jié)，文化旅游節(jié)，戶外運動節(jié)。四是淡季營銷，突出優(yōu)勢，營造亮點。
三、關(guān)于景區(qū)投資
1、旅游投資劃分
從規(guī)模劃分
目的地投資：規(guī)模大，又不宜過大，培育市場，一級開發(fā)，二次招商；
城市旅游投資：萬達模式。
項目投資：過去重點在景區(qū)，今后重點在休閑度假。
從進入渠道劃分
政府吸引（主要方式）：要點在于資源，難點在于選擇。
直接進入：要點在于土地，難點在于退出。
趁火打劫：找困難的好項目，基礎(chǔ)好，前景好，對于對方也是一種退出機制，有運氣成分。
從方式劃分
一是獨立投資，利益獨享，時間長；
二是合作投資，迅速形成規(guī)模，可轉(zhuǎn)讓；
三是債權(quán)投資，半成熟項目，雪中送炭；
四是股權(quán)投資，成熟項目，錦上添花。
2、選擇與模式
作為投資商來說，選擇什么樣的項目，基本上需要考慮七個選擇要素：
一市場：周邊、中程、遠程；
二區(qū)位：大區(qū)位較好，小區(qū)位城市周邊；
三交通：大交通順暢，小交通便捷；
四環(huán)境：生態(tài)環(huán)境好，氣候獨特；
五資源：一般化居多，同質(zhì)化居多；
六土地：有足夠的建設(shè)用地和發(fā)展余地，旅游用地的特殊性，坡地，造地，復(fù)合用地；
七合作者：有眼光，有經(jīng)驗，有合作精神。
我們經(jīng)常把資源放在第一位，實際上就今天而言，資源已經(jīng)不可能在第一位了，很簡單一流資源已經(jīng)沒有了，但是一流的休閑度假資源還可能存在，有必要把資源放在這么重嗎？所以基本的模式就是按照這個上述的要素進入的順序不同選擇；
第二就是戰(zhàn)略模式，是單體項目還是群體推進；第三就是多種渠道的選擇；第四就是炒作；第五就是升值，等到市場熱了我們就該撤了；最后就是退出，上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、攤薄、持續(xù)經(jīng)營，都是這種方式，不是說我們完全退出，這個項目很好，持續(xù)經(jīng)營也是一種方式。
用抓工業(yè)的方式抓旅游，但絕不能用抓工業(yè)的思路抓旅游。
項目集聚，產(chǎn)業(yè)集群，不只是依托傳統(tǒng)旅游資源，而是通過資本與創(chuàng)新的驅(qū)動，構(gòu)造新的生活方式，滿足夢幻生活體驗。異質(zhì)化資源可以分散，同質(zhì)化資源追求聚集，店多成市。
3、模式的變換
一般而言，旅游投資是長線投資，長遠回報。錢有六對十二種，我們要研究對應(yīng)這個項目最佳的組合。
一是死錢與活錢，如何盤活？
二是慢錢與快錢，如何加快？
三是長錢與短錢，如何整合？
四是冷錢與熱錢，如何變化？
五是我錢與他錢，如何利用？
六是大錢與小錢，如何看待？
關(guān)于這六對錢的關(guān)系，實際上有一個誤區(qū)，就是老覺得沒錢，只要有錢什么事都能辦到，往往這么想的時候，一旦有了錢照樣什么事都干不了，為什么？沒有正確的思路，沒有正確的模式，無非就是把這點錢糟蹋了，而且這個團隊如果就是一個造的概念，也沒有人敢往你這投錢。
所以根本是商業(yè)模式的設(shè)計，錢從哪里來，錢怎么賺，錢到哪里去。融資，運作，退出，再運轉(zhuǎn)。全鏈條運作，全領(lǐng)域模式，全環(huán)節(jié)整合，全過程發(fā)展。這里花樣非常多，我覺得這些方面確實需要我們下一點大的功夫。上市公司，輕資產(chǎn)，網(wǎng)絡(luò)化，高成長，多元化模式，多樣化市場，上市障礙的對策。最終形成一個A+B+C的發(fā)展模式：
A+B+C的發(fā)展模式
A是吸引中心，作為吸引中心，成為發(fā)展的亮點，不僅吸引了游客，也吸引了政府。由于這樣的項目需要大投入，市場也需要培育，所以有可能在直接經(jīng)營上形成虧損局面。這樣，一方面需要開發(fā)者的遠見卓識，另一方面需要政府的政策支持。
B是利潤中心，目前的一般形式是配套房地產(chǎn)建設(shè)，長遠也會形成其他方式。
C是文化中心，衍生發(fā)展。從而延長產(chǎn)業(yè)鏈，擴大產(chǎn)業(yè)面，形成產(chǎn)業(yè)群，構(gòu)造文化旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的總體模式。通過市場，聚集人氣；通過政策，聚集商氣；通過創(chuàng)意，聚集文氣，最終聚集衍生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4、組合度與優(yōu)化度
資源的認識和評價除了獨特性和品位之外，在實踐中，更重要的是組合度，涉及到區(qū)位、時間、資源品種的互補等。同理，在產(chǎn)品層面上，就是優(yōu)化度問題。產(chǎn)品組合，空間組合，市場組合，時間組合。
5、綜合推進
一是復(fù)合型資源，自然、歷史、文化、生態(tài)、物產(chǎn)；
二是綜合性利用，觀光、休閑、度假、娛樂、運動、體驗；
三是空間擴大，自然空間、生活空間、精神空間；
四是形成生活型產(chǎn)品，差異環(huán)境、悠閑心態(tài)、品質(zhì)生活。
6、經(jīng)營模式
初級階段：單一景區(qū)，單一觀光，單一主題，單一市場，單一門票。
模式的轉(zhuǎn)換：產(chǎn)品豐富，形象變化，品牌提升。
第一，景區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式：
賣什么？
一是賣手續(xù)，實質(zhì)是賣關(guān)系，這是最不可取的做法；
二是賣理念，載體是規(guī)劃；
三是賣門票，仍然是長期主體收入；
四是賣名氣，根本是創(chuàng)品牌；
五是賣土地，本質(zhì)上是賣升值空間；
六是賣項目，是賣市場升值后形成的溢價區(qū)間；
七是賣綜合，形成產(chǎn)業(yè)鏈條；
八是賣股份，形成多方式資本運作。
第二，景區(qū)經(jīng)營的商業(yè)模式：
做什么？
一是做品牌；
二是做環(huán)境；
三是做知識；
四是做文化；
五是做娛樂；
六是做商品；
七是做體驗；
八是做成長空間；
九是做商業(yè)機會。
7、聚集化
傳統(tǒng)觀光模式：以觀光資源為主，依托性強，分散布局，規(guī)模較小，有什么干什么。
轉(zhuǎn)型升級模式：以市場需求為主，創(chuàng)新性強，集中布局，規(guī)模較大，需要什么干什么。
一是景區(qū)：以資源為依托；
二是旅游區(qū)：在資源基礎(chǔ)上擴充；
三是旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：資金密集，智力密集，人才密集，全面創(chuàng)新。范圍大，設(shè)施全，市場品牌突出。
依托相應(yīng)資源，以旅游設(shè)施聚集為主體形成的規(guī)模性區(qū)域。大產(chǎn)業(yè)，項目聚合，集約經(jīng)營，區(qū)域集中。要素聚集，功能聚集，品牌聚集，需求聚集，娛樂聚集。
在實踐過程中，已經(jīng)創(chuàng)造了三類模式。
一是華僑城模式，可以簡稱為用地模式，即旅游加地產(chǎn)模式，把土地資源的利用最大化；
二是港中旅的海泉灣模式，可以簡稱為造地模式，通過海濱灘涂造地，一步到位，直接建設(shè)旅游小鎮(zhèn)；
三是西安曲江新區(qū)模式，可以簡稱為提地模式，通過成片開發(fā)，項目運作，提升土地價值。
8、整合模式
全面策劃、完整規(guī)劃、品牌當(dāng)先、開拓市場、吸引投資、完善產(chǎn)品、突出品牌，形成良性循環(huán)。需求鏈、服務(wù)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、資金鏈，品牌商、渠道商、運營商、生產(chǎn)商。生態(tài)環(huán)境創(chuàng)造根本優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)聚集形成發(fā)展基礎(chǔ)，主題功能確定合理區(qū)域，文化積淀構(gòu)造品牌基礎(chǔ)。
規(guī)劃就是財富，環(huán)境就是資本，結(jié)構(gòu)就是效益。
9、重中之重
有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的統(tǒng)一性
一是創(chuàng)品牌：資源品牌，產(chǎn)品品牌，市場品牌；
二是重營銷：資金預(yù)留，人才預(yù)留，方式預(yù)留；
三是強管理：團隊，專業(yè)化，職業(yè)化。
10、廣義景區(qū)投資
一流資源八十年代進入市場，二流資源九十年代進入市場，現(xiàn)在還剩什么？偏遠地區(qū)、個別地區(qū)可能還有頂級的觀光資源，全國不超過十個，我基本上一年要跑二百天，至少要看五六百個景區(qū)、景點，每年可能發(fā)現(xiàn)一個。但是全國不超過十個，而且這十個恰恰都在于偏遠。
但是從廣義景區(qū)來看，則機會大把。
一是景區(qū)到境區(qū)。
景是熱鬧，境是深化，美好環(huán)境，體驗境界，深入感受，幸福享受。這是一個境區(qū)的概念，所以我們不能把精力還集中放在所謂的景觀資源上。比如說無錫靈山的五期工程，為了種青苔，董事長和工人試驗了五次，董事長說這是禪意小鎮(zhèn)，沒有青苔就沒有禪意，工人說種花種樹種草我都沒有問題，種青苔從來沒種過，試驗了五次，把青苔種出來了。今年9月28號開城，我相信就會非常有味道，這就培育一種境界。
二是度假區(qū)，文化區(qū)，生態(tài)區(qū)，運動區(qū)，娛樂區(qū)。
為什么非得帶這頂景區(qū)的帽子呢？這都是一個廣義景區(qū)投資的概念。
三是景區(qū)與鄉(xiāng)村旅游的結(jié)合，相得益彰。
比如說這些景區(qū)，從資源上來說一般般，非得強努著做，也做不成，可是如果和鄉(xiāng)村旅游結(jié)合到一起，就會形成一個相得益彰的格局。
廣義旅游的理解六個無：
旅游資源無限制，差異吸引；
旅游行為無框架，合法底線；
旅游體驗無窮盡，古今中外；
旅游消費無止境，興高采烈；
旅游產(chǎn)業(yè)無邊界，全面覆蓋；
旅游發(fā)展無約束，創(chuàng)意為王。
說到底，契合人性，才有文化性，自有商業(yè)性。所以我覺得對于景區(qū)大發(fā)展的格局，我們需要一些思考，尤其對每一個具體的項目，我們需要具體看待，這樣才能謀求一個健康發(fā)展、長遠發(fā)展的格局。
◎魏小安
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