相對(duì)于常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目而言，旅游地產(chǎn)依托較強(qiáng)勢(shì)的自然或人文資源進(jìn)行開發(fā)，屬于特殊的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。溫泉旅游地產(chǎn)顧名思義就是依托溫泉資源進(jìn)行統(tǒng)籌開發(fā)的復(fù)合型地產(chǎn)。    

　　一、溫泉旅游地產(chǎn)特點(diǎn)    
　　1.依賴資源    
　　溫泉資源的稀缺性與獨(dú)特性，造成了整個(gè)項(xiàng)目對(duì)溫泉資源的深度依賴。同時(shí)溫泉作為整個(gè)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，是整個(gè)項(xiàng)目的賣點(diǎn)，其重要程度不言而喻。  

　　2.配套先行    
　　由于資源的地緣性因素，溫泉旅游地產(chǎn)一般遠(yuǎn)離市中心，配套設(shè)施匱乏。而完善的配套設(shè)施是吸引客戶的先決條件，因此，溫泉配套的開發(fā)必須先行。    
　　3.多元化發(fā)展    
　　隨著開發(fā)體量的擴(kuò)大以及客戶需求的多樣化，溫泉項(xiàng)目從單一化向多元化發(fā)展。溫泉項(xiàng)目與其他產(chǎn)品組合，形成多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)發(fā)展態(tài)勢(shì)。  
　?。?）產(chǎn)品多元化    
　　為了滿足客戶的多樣性需求，項(xiàng)目在開發(fā)溫泉產(chǎn)品的同時(shí)，逐漸融入其他產(chǎn)品，如商務(wù)產(chǎn)品、休閑產(chǎn)品、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、娛樂(lè)產(chǎn)品等，以此豐富項(xiàng)目的產(chǎn)品線。各產(chǎn)品間緊密結(jié)合，形成互補(bǔ)。  
　　（2）功能多元化    
　　出于抗風(fēng)險(xiǎn)的考慮以及市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，溫泉項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)的洗浴、療養(yǎng)功能的同時(shí)，增加了會(huì)議、娛樂(lè)、度假、養(yǎng)生、居住等功能。溫泉項(xiàng)目的功能日益豐富，部分項(xiàng)目已經(jīng)脫離了溫泉這一主體，加入高爾夫、游艇等高端消費(fèi)的行列，使溫泉旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵進(jìn)一步豐富。  
　　（3）資源多元化    
　　溫泉資源的季節(jié)性在一定程度上影響了項(xiàng)目的發(fā)展，為了解決這個(gè)問(wèn)題，開發(fā)商一方面將溫泉資源與項(xiàng)目地其他資源緊密結(jié)合，如太乙溫泉與太乙觀、太乙洞結(jié)合。另一方面人為地整合其他資源，增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)，如咸寧碧桂園溫泉城借景潛山國(guó)家森林公園。

　　二、溫泉旅游地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題    
　　1.溫泉旅游季節(jié)性強(qiáng)    
　　溫泉的資源屬性導(dǎo)致溫泉旅游存在很強(qiáng)的季節(jié)性，這對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生了很大的影響。我們對(duì)廣東、湖北的20家旅行社旅游線路進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，7月份有10家旅游社沒(méi)有溫泉旅游路線，3家旅行社不主推溫泉線路，但可根據(jù)游客需求進(jìn)行拼團(tuán)。由此可見，7月份不推旅溫泉游線路的旅行社比例達(dá)到了65%。    
　　2.產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重    
　　我們對(duì)廣東、湖北等地8個(gè)溫泉項(xiàng)目的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前溫泉項(xiàng)目的開發(fā)尚處于起步階段。溫泉地域集中度較高，特色不明顯。大部分溫泉旅游項(xiàng)目仍停留在洗浴、療養(yǎng)階段，如咸寧太乙溫泉、惠州鐵泉溫泉、清遠(yuǎn)清新溫礦泉等，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，差異性不強(qiáng)。    
　　3.資源優(yōu)勢(shì)發(fā)揮不足    
　　通過(guò)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)，溫泉旅游地產(chǎn)均強(qiáng)調(diào)其擁有的溫泉資源的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，但各個(gè)溫泉住宅所承載的休閑方式和休閑品質(zhì)卻大同小異。大多以公用的溫泉會(huì)所或溫泉水療中心區(qū)實(shí)現(xiàn)其溫泉休閑功能。溫泉休閑養(yǎng)生與住宅生活方式之間的關(guān)系沒(méi)有進(jìn)行深入研究，溫泉資源開發(fā)深度不夠，利用度低，未能很好地成為住宅增值要素。    
　　4.產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展不充分    
　　溫泉休閑產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋面廣，其下游出現(xiàn)了大量協(xié)作性很強(qiáng)的商業(yè)產(chǎn)業(yè)，如康復(fù)、養(yǎng)生、溫泉消費(fèi)品等，但在大部分溫泉旅游地產(chǎn)中，未能體現(xiàn)其既有的橫向協(xié)作性，沒(méi)有圍繞溫泉休閑形成產(chǎn)業(yè)集群，溫泉房地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值未能充分挖掘和應(yīng)用。    

　　三、溫泉旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀    
　　1.單純以溫泉作為引擎很難帶動(dòng)大盤開發(fā)    
　　以太乙溫泉為例，其以溫泉旅游為核心，希望通過(guò)經(jīng)營(yíng)期期望帶動(dòng)度假物業(yè)的銷售。但是通過(guò)實(shí)地考察，我們發(fā)現(xiàn)，其運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀慘淡，游客量少，度假物業(yè)銷售情況也很差。其地產(chǎn)分三期開發(fā)，一期為20000㎡的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，二期為60000㎡的精裝溫泉度假洋房，三期為20000㎡的度假山林別墅。目前一期200套公寓還剩9套未出售，均價(jià)在6000元左右，二期尚未施工，三期尚未拿地。咸寧三江溫泉也存在同樣的情況，物業(yè)銷售慘淡。由此可見，單純依靠溫泉，很難帶動(dòng)大盤開發(fā)。    
　　2.差異化策略可緩解溫泉旅游地產(chǎn)發(fā)展瓶頸    
　　在溫泉產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，走差異化路線無(wú)疑可在一定程度上緩解溫泉項(xiàng)目發(fā)展的瓶頸，嘉魚山湖溫泉就是一個(gè)成功的案例。其不以溫泉作為單一引擎，而是引入體驗(yàn)性產(chǎn)品，如水上娛樂(lè)項(xiàng)目、水上高爾夫、婚慶活動(dòng)等，多產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)，聚集人流。同時(shí)該項(xiàng)目市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，以中高端客戶為目標(biāo)市場(chǎng)，與該項(xiàng)目度假地產(chǎn)的消費(fèi)群體吻合。            
　　3.走綜合發(fā)展道路是大勢(shì)所趨  
　　通過(guò)前面的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，單純依靠溫泉資源很難帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展，加上客戶需求的多樣性，走綜合發(fā)展道路是溫泉項(xiàng)目的大勢(shì)所趨。珠海海泉灣是一個(gè)典型的案例。海泉灣在突出溫泉特色的同時(shí)，形成了四大產(chǎn)品體系，八大主題區(qū)。四大產(chǎn)品體系分別為溫泉養(yǎng)生度假產(chǎn)品、主題游憩度假產(chǎn)品、商務(wù)會(huì)議度假產(chǎn)品、主題表演產(chǎn)品。八大主題區(qū)為海洋溫泉、海泉灣大酒店、神秘島、漁人碼頭、夢(mèng)幻劇場(chǎng)、健康體檢中心、拓展訓(xùn)練營(yíng)以及運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部（含高爾夫訓(xùn)練場(chǎng)）。產(chǎn)品類型豐富、功能齊全，形成較為豐富的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，即滿足了市場(chǎng)需求，又能創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。從2006年開業(yè)至2012年年初，游客接待量已經(jīng)超過(guò)1700萬(wàn)人次，綜合發(fā)展使其快速聚集人流，提升知名度，炒熱地塊，為后期房地產(chǎn)開發(fā)做好鋪墊。    

　　四、溫泉旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式    
　　總結(jié)發(fā)現(xiàn)，溫泉旅游地產(chǎn)主要存在以下三種運(yùn)營(yíng)模式：    
　　1.溫泉旅游為輔，房地產(chǎn)開發(fā)為主    
　　這種運(yùn)營(yíng)模式下，溫泉只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)噱頭，以地產(chǎn)為主，旅游僅僅是一個(gè)概念。以咸寧碧桂園溫泉城為例，整個(gè)項(xiàng)目?jī)H有一個(gè)五星級(jí)的溫泉度假酒店和一座小型的溫泉會(huì)所，其他地塊均用作房地產(chǎn)開發(fā)。目前，物業(yè)銷售達(dá)到5期，去年銷售總額達(dá)到7億元，去化率達(dá)到95%。            
　　2.溫泉旅游先行，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)
　　前期投入大量的資金進(jìn)行旅游開發(fā)，通過(guò)旅游聚集人氣，提升知名度，提高項(xiàng)目地塊價(jià)值，為房地產(chǎn)開發(fā)做準(zhǔn)備，如珠海海泉灣。海泉灣的開發(fā)節(jié)奏為，一期：投資25億開發(fā)建設(shè)面積約1平方公里，由溫泉中心、兩座五星級(jí)酒店、12棟度假別墅、5棟蜜月套房、會(huì)所、康體中心、漁人碼頭與劇場(chǎng)、行政中心，以及配套建起的大型游樂(lè)園—神秘島等建筑群體所組成。02年規(guī)劃建設(shè)，06年正式營(yíng)業(yè)。二期：擬投資15億，溫泉博物館、溫泉學(xué)院、高爾夫球場(chǎng)、熱氣球、人造海灘、自行車巡路和房地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)建成，08年啟動(dòng)，預(yù)計(jì)三到五年完工，打造中國(guó)最大的以溫泉為核心的休閑度假城。三期：三期開發(fā)將以獨(dú)立公寓、多層公寓為主。            
　　3.溫泉旅游與房地產(chǎn)開發(fā)并重    
　　這種模式下，旅游開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)幾乎同時(shí)進(jìn)行，旅游與地產(chǎn)相輔相成，并肩作戰(zhàn)，共同發(fā)展。通過(guò)旅游美化環(huán)境、聚集人流，提升地塊價(jià)值。通過(guò)地產(chǎn)快速回籠資金，進(jìn)一步為旅游開發(fā)服務(wù)。嘉魚三湖溫泉采取的就是這樣運(yùn)營(yíng)模式。嘉魚山湖溫泉于2009年9月開始營(yíng)業(yè)，其一期房地產(chǎn)也于2009年9月開盤。