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旅游市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
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1/3百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)入文旅地產(chǎn) 未來(lái)將回歸“旅游本質(zhì)”
旅游市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
1/3百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)入文旅地產(chǎn) 未來(lái)將回歸“旅游本質(zhì)”
發(fā)布日期：2018-10-18
近年來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)一系列調(diào)控政策持續(xù)作用下，傳統(tǒng)的盈利模式正在改變，增收不增利現(xiàn)象普遍，越來(lái)越多的房企開(kāi)始謀求“泛地產(chǎn)化”等多元化方式轉(zhuǎn)型。在此背景下，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，隨著市場(chǎng)需求增長(zhǎng)升級(jí)，文旅地產(chǎn)將迎來(lái)新一輪增長(zhǎng)期。
房企紛紛布局文旅項(xiàng)目
8月27日，恒大旅游集團(tuán)正式推出旗下文化旅游的拳頭產(chǎn)品“恒大童世界”。該項(xiàng)目是面向兩歲至15歲的少年兒童、全球唯一的“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)”大型主題樂(lè)園。
資料顯示，恒大童世界共設(shè)計(jì)規(guī)劃了33個(gè)大型游樂(lè)項(xiàng)目，而通常迪士尼有18個(gè)至22個(gè)，恒大童世界的規(guī)模是迪士尼的1.5倍。不僅如此，恒大計(jì)劃未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)將在全國(guó)布局15個(gè)恒大童世界項(xiàng)目，二至五年陸續(xù)竣工開(kāi)業(yè)。據(jù)恒大方面測(cè)算，每個(gè)童世界輻射半徑500公里、8000萬(wàn)人群，落成后預(yù)計(jì)每個(gè)項(xiàng)目年游客量超2000萬(wàn)人次，年消費(fèi)總額超200億。
近年來(lái)，恒大以?；◢u為起點(diǎn)，將文旅產(chǎn)業(yè)作為下一個(gè)突破口。最近一年，恒大旗下的旅游、健康集團(tuán)分別以“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”模式在全國(guó)范圍復(fù)制“童世界”和“養(yǎng)生谷”等項(xiàng)目，已拿地或者已簽約的城市包括南京、西安、長(zhǎng)沙、成都、貴陽(yáng)等二線城市以及湖北、江蘇、山東、河南省的三四線城市。
截至2017年上半年，恒大旅游集團(tuán)已經(jīng)擁有?；◢u、啟東、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、開(kāi)封、鎮(zhèn)江、蘇州、滄州八個(gè)項(xiàng)目，總旅游用地儲(chǔ)備面積2664萬(wàn)平方米，上半年合約銷(xiāo)售139.9億元。業(yè)內(nèi)推測(cè)，年報(bào)公布的這些項(xiàng)目，只是恒大旅游集團(tuán)遠(yuǎn)期土儲(chǔ)的冰山一角。
不僅僅是恒大地產(chǎn)，中冶置業(yè)也正在開(kāi)拓文旅康養(yǎng)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主題公園、特色小鎮(zhèn)等新領(lǐng)域。公開(kāi)資料顯示，中冶置業(yè)在煙臺(tái)的項(xiàng)目與中信國(guó)安集團(tuán)、北大醫(yī)療合作，建立醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，打造以“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老+療養(yǎng)康復(fù)+居家養(yǎng)老+分時(shí)度假”為模型的全產(chǎn)業(yè)鏈康養(yǎng)產(chǎn)品。在承德興隆，擬憑借自然景觀優(yōu)勢(shì)，引入北大附屬醫(yī)院、北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校等資源，打造距離北京最近的山水棲居第一城。
2016年底，魯能集團(tuán)也正式明確其“泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商”的定位，并計(jì)劃布局商業(yè)、文旅、美麗鄉(xiāng)村等產(chǎn)業(yè)，以全產(chǎn)業(yè)鏈的姿態(tài)謀劃轉(zhuǎn)型。其中，魯能勝地作為魯能集團(tuán)文旅產(chǎn)業(yè)的主要品牌，目前已在文昌、大連金石灘、長(zhǎng)白山、九寨溝、千島湖、雙龍湖、青城山等地運(yùn)作七個(gè)項(xiàng)目。其中，長(zhǎng)白山魯能勝地是魯能集團(tuán)首個(gè)落地運(yùn)營(yíng)的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。
今年上半年，普華永道、睿意德聯(lián)合發(fā)布的一份2017中國(guó)文旅地產(chǎn)研究報(bào)告指出，目前已有超過(guò)1/3的百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)入到文旅地產(chǎn)領(lǐng)域。該報(bào)告認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)，一批實(shí)力雄厚且真正堅(jiān)持深耕文旅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)將成為行業(yè)主流，他們可能通過(guò)并購(gòu)、合作等方式來(lái)獲得資源條件良好的項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。
文旅市場(chǎng)需求強(qiáng)勁
2016年年底，國(guó)務(wù)院《“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，要把旅游業(yè)建設(shè)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，要全面提升主題樂(lè)園的旅游功能，打造一批特色鮮明、品質(zhì)高、信譽(yù)好的品牌主題樂(lè)園，推動(dòng)國(guó)內(nèi)主題游樂(lè)企業(yè)國(guó)際化發(fā)展。
業(yè)內(nèi)研究指出，中國(guó)主題樂(lè)園市場(chǎng)隨著人們消費(fèi)水平提高，旅游需求日漸增長(zhǎng)，未來(lái)幾年將迎來(lái)高增長(zhǎng)。據(jù)預(yù)測(cè)，2025年、2030年中國(guó)主題公園客流人次將分別達(dá)到3.2億和4.2億人次。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為，中國(guó)已進(jìn)入大眾旅游時(shí)代，高品質(zhì)、定位精準(zhǔn)的文化旅游項(xiàng)目仍存較大缺口。
2015年，我國(guó)旅游人數(shù)達(dá)40億人次，出境游1.2億人次，總收入超過(guò)4萬(wàn)億。世界旅游組織據(jù)此預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)將成為世界第一旅游目的地和第四大客源市場(chǎng)。此外，中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重約6.2%，在前十大經(jīng)濟(jì)體中領(lǐng)先。由此表明，文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)，總量持續(xù)快速增長(zhǎng)，比重日益上升。
普華永道和睿意德在上述研報(bào)中指出，未來(lái)3年，我國(guó)旅游直接投資累計(jì)將超過(guò)3萬(wàn)億元，并將形成10萬(wàn)億級(jí)支柱產(chǎn)業(yè)，文旅產(chǎn)業(yè)是中國(guó)最具“錢(qián)景”的潛力行業(yè)。同時(shí)，隨著未來(lái)度假旅游逐漸成為人們的一種常態(tài)化生活方式，文旅地產(chǎn)將開(kāi)啟新的發(fā)展周期。
與行業(yè)發(fā)展關(guān)系密切的是，近年來(lái)政府對(duì)文化旅游的相關(guān)政策支持也在逐漸加大，從公共文化服務(wù)設(shè)施建設(shè)、國(guó)家文化和自然遺產(chǎn)保護(hù)利用設(shè)施建設(shè)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)行業(yè)都給予極大支持。
未來(lái)將回歸“旅游本質(zhì)”
值得一提的是，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變也在促使旅游行業(yè)的消費(fèi)升級(jí)，如今的文旅地產(chǎn)要求旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合。在告別以往房地產(chǎn)企業(yè)單純以文旅概念跑馬圈地的同時(shí)，也使得升級(jí)后的文旅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始真正解決市場(chǎng)所面臨的需求。
據(jù)中國(guó)旅游協(xié)會(huì)公布的分析統(tǒng)計(jì)，我國(guó)58%的旅行者在計(jì)劃旅行時(shí)，更愿意把錢(qián)花在“體驗(yàn)”而非“物質(zhì)”上。預(yù)計(jì)未來(lái)，文旅項(xiàng)目當(dāng)中諸如生態(tài)游、探險(xiǎn)、深度游將越來(lái)越受到市場(chǎng)歡迎，住宿形式也將更加多樣化，各種健康Spa、健身活動(dòng)、冥想場(chǎng)地和戶外設(shè)施也將變得更為常見(jiàn)。
另外一方面，隨著在線旅游、分時(shí)度假等模式的興起，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)更多的度假方式可供選擇，消費(fèi)方式與需求也隨之發(fā)生變化。例如，三亞、云南等區(qū)域的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)榍捌谶^(guò)剩，當(dāng)前普遍遭遇到銷(xiāo)售緩慢后續(xù)缺乏人氣的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)也相應(yīng)面臨資金壓力。這意味著，“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，文旅地產(chǎn)從初期的資源與規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)到如今的產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng)，相應(yīng)的盈利模式也在逐漸發(fā)生變化。過(guò)去，企業(yè)盈利主要來(lái)源于地產(chǎn)銷(xiāo)售，后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重。而未來(lái)為了獲取更大的利潤(rùn)空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開(kāi)發(fā)企業(yè)勢(shì)必要找到新的盈利模式。
尤其是，以往的文旅地產(chǎn)一直被用來(lái)作為拿地或營(yíng)銷(xiāo)的噱頭，概念強(qiáng)于落地。作為以服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，文旅地產(chǎn)需要思考消費(fèi)特征及需求變化、市場(chǎng)環(huán)境變化等諸多因素，依靠良好的運(yùn)營(yíng)使資產(chǎn)保值、增值，其發(fā)展應(yīng)真正著眼于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層面而非營(yíng)銷(xiāo)層面。
所以，普華永道和睿意德方面認(rèn)為，未來(lái)的文旅地產(chǎn)將回歸旅游本質(zhì)。主要開(kāi)發(fā)模式有兩種。一種是將旅游做到極致，通過(guò)旅游帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值的提升以及旅游本身實(shí)現(xiàn)良好的自我盈利能力。例如萬(wàn)達(dá)的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)、深圳的東部華僑城等；另一種為旅游演藝模式，通過(guò)特色旅游帶動(dòng)模式。
房企紛紛布局文旅項(xiàng)目
8月27日，恒大旅游集團(tuán)正式推出旗下文化旅游的拳頭產(chǎn)品“恒大童世界”。該項(xiàng)目是面向兩歲至15歲的少年兒童、全球唯一的“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)”大型主題樂(lè)園。
資料顯示，恒大童世界共設(shè)計(jì)規(guī)劃了33個(gè)大型游樂(lè)項(xiàng)目，而通常迪士尼有18個(gè)至22個(gè)，恒大童世界的規(guī)模是迪士尼的1.5倍。不僅如此，恒大計(jì)劃未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)將在全國(guó)布局15個(gè)恒大童世界項(xiàng)目，二至五年陸續(xù)竣工開(kāi)業(yè)。據(jù)恒大方面測(cè)算，每個(gè)童世界輻射半徑500公里、8000萬(wàn)人群，落成后預(yù)計(jì)每個(gè)項(xiàng)目年游客量超2000萬(wàn)人次，年消費(fèi)總額超200億。
近年來(lái)，恒大以?；◢u為起點(diǎn)，將文旅產(chǎn)業(yè)作為下一個(gè)突破口。最近一年，恒大旗下的旅游、健康集團(tuán)分別以“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”模式在全國(guó)范圍復(fù)制“童世界”和“養(yǎng)生谷”等項(xiàng)目，已拿地或者已簽約的城市包括南京、西安、長(zhǎng)沙、成都、貴陽(yáng)等二線城市以及湖北、江蘇、山東、河南省的三四線城市。
截至2017年上半年，恒大旅游集團(tuán)已經(jīng)擁有?；◢u、啟東、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、開(kāi)封、鎮(zhèn)江、蘇州、滄州八個(gè)項(xiàng)目，總旅游用地儲(chǔ)備面積2664萬(wàn)平方米，上半年合約銷(xiāo)售139.9億元。業(yè)內(nèi)推測(cè)，年報(bào)公布的這些項(xiàng)目，只是恒大旅游集團(tuán)遠(yuǎn)期土儲(chǔ)的冰山一角。
不僅僅是恒大地產(chǎn)，中冶置業(yè)也正在開(kāi)拓文旅康養(yǎng)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主題公園、特色小鎮(zhèn)等新領(lǐng)域。公開(kāi)資料顯示，中冶置業(yè)在煙臺(tái)的項(xiàng)目與中信國(guó)安集團(tuán)、北大醫(yī)療合作，建立醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，打造以“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老+療養(yǎng)康復(fù)+居家養(yǎng)老+分時(shí)度假”為模型的全產(chǎn)業(yè)鏈康養(yǎng)產(chǎn)品。在承德興隆，擬憑借自然景觀優(yōu)勢(shì)，引入北大附屬醫(yī)院、北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校等資源，打造距離北京最近的山水棲居第一城。
2016年底，魯能集團(tuán)也正式明確其“泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商”的定位，并計(jì)劃布局商業(yè)、文旅、美麗鄉(xiāng)村等產(chǎn)業(yè)，以全產(chǎn)業(yè)鏈的姿態(tài)謀劃轉(zhuǎn)型。其中，魯能勝地作為魯能集團(tuán)文旅產(chǎn)業(yè)的主要品牌，目前已在文昌、大連金石灘、長(zhǎng)白山、九寨溝、千島湖、雙龍湖、青城山等地運(yùn)作七個(gè)項(xiàng)目。其中，長(zhǎng)白山魯能勝地是魯能集團(tuán)首個(gè)落地運(yùn)營(yíng)的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。
今年上半年，普華永道、睿意德聯(lián)合發(fā)布的一份2017中國(guó)文旅地產(chǎn)研究報(bào)告指出，目前已有超過(guò)1/3的百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)入到文旅地產(chǎn)領(lǐng)域。該報(bào)告認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)，一批實(shí)力雄厚且真正堅(jiān)持深耕文旅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)將成為行業(yè)主流，他們可能通過(guò)并購(gòu)、合作等方式來(lái)獲得資源條件良好的項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。
文旅市場(chǎng)需求強(qiáng)勁
2016年年底，國(guó)務(wù)院《“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，要把旅游業(yè)建設(shè)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，要全面提升主題樂(lè)園的旅游功能，打造一批特色鮮明、品質(zhì)高、信譽(yù)好的品牌主題樂(lè)園，推動(dòng)國(guó)內(nèi)主題游樂(lè)企業(yè)國(guó)際化發(fā)展。
業(yè)內(nèi)研究指出，中國(guó)主題樂(lè)園市場(chǎng)隨著人們消費(fèi)水平提高，旅游需求日漸增長(zhǎng)，未來(lái)幾年將迎來(lái)高增長(zhǎng)。據(jù)預(yù)測(cè)，2025年、2030年中國(guó)主題公園客流人次將分別達(dá)到3.2億和4.2億人次。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為，中國(guó)已進(jìn)入大眾旅游時(shí)代，高品質(zhì)、定位精準(zhǔn)的文化旅游項(xiàng)目仍存較大缺口。
2015年，我國(guó)旅游人數(shù)達(dá)40億人次，出境游1.2億人次，總收入超過(guò)4萬(wàn)億。世界旅游組織據(jù)此預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)將成為世界第一旅游目的地和第四大客源市場(chǎng)。此外，中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重約6.2%，在前十大經(jīng)濟(jì)體中領(lǐng)先。由此表明，文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)，總量持續(xù)快速增長(zhǎng)，比重日益上升。
普華永道和睿意德在上述研報(bào)中指出，未來(lái)3年，我國(guó)旅游直接投資累計(jì)將超過(guò)3萬(wàn)億元，并將形成10萬(wàn)億級(jí)支柱產(chǎn)業(yè)，文旅產(chǎn)業(yè)是中國(guó)最具“錢(qián)景”的潛力行業(yè)。同時(shí)，隨著未來(lái)度假旅游逐漸成為人們的一種常態(tài)化生活方式，文旅地產(chǎn)將開(kāi)啟新的發(fā)展周期。
與行業(yè)發(fā)展關(guān)系密切的是，近年來(lái)政府對(duì)文化旅游的相關(guān)政策支持也在逐漸加大，從公共文化服務(wù)設(shè)施建設(shè)、國(guó)家文化和自然遺產(chǎn)保護(hù)利用設(shè)施建設(shè)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)行業(yè)都給予極大支持。
未來(lái)將回歸“旅游本質(zhì)”
值得一提的是，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變也在促使旅游行業(yè)的消費(fèi)升級(jí)，如今的文旅地產(chǎn)要求旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合。在告別以往房地產(chǎn)企業(yè)單純以文旅概念跑馬圈地的同時(shí)，也使得升級(jí)后的文旅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始真正解決市場(chǎng)所面臨的需求。
據(jù)中國(guó)旅游協(xié)會(huì)公布的分析統(tǒng)計(jì)，我國(guó)58%的旅行者在計(jì)劃旅行時(shí)，更愿意把錢(qián)花在“體驗(yàn)”而非“物質(zhì)”上。預(yù)計(jì)未來(lái)，文旅項(xiàng)目當(dāng)中諸如生態(tài)游、探險(xiǎn)、深度游將越來(lái)越受到市場(chǎng)歡迎，住宿形式也將更加多樣化，各種健康Spa、健身活動(dòng)、冥想場(chǎng)地和戶外設(shè)施也將變得更為常見(jiàn)。
另外一方面，隨著在線旅游、分時(shí)度假等模式的興起，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)更多的度假方式可供選擇，消費(fèi)方式與需求也隨之發(fā)生變化。例如，三亞、云南等區(qū)域的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)榍捌谶^(guò)剩，當(dāng)前普遍遭遇到銷(xiāo)售緩慢后續(xù)缺乏人氣的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)也相應(yīng)面臨資金壓力。這意味著，“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，文旅地產(chǎn)從初期的資源與規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)到如今的產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng)，相應(yīng)的盈利模式也在逐漸發(fā)生變化。過(guò)去，企業(yè)盈利主要來(lái)源于地產(chǎn)銷(xiāo)售，后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重。而未來(lái)為了獲取更大的利潤(rùn)空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開(kāi)發(fā)企業(yè)勢(shì)必要找到新的盈利模式。
尤其是，以往的文旅地產(chǎn)一直被用來(lái)作為拿地或營(yíng)銷(xiāo)的噱頭，概念強(qiáng)于落地。作為以服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，文旅地產(chǎn)需要思考消費(fèi)特征及需求變化、市場(chǎng)環(huán)境變化等諸多因素，依靠良好的運(yùn)營(yíng)使資產(chǎn)保值、增值，其發(fā)展應(yīng)真正著眼于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層面而非營(yíng)銷(xiāo)層面。
所以，普華永道和睿意德方面認(rèn)為，未來(lái)的文旅地產(chǎn)將回歸旅游本質(zhì)。主要開(kāi)發(fā)模式有兩種。一種是將旅游做到極致，通過(guò)旅游帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值的提升以及旅游本身實(shí)現(xiàn)良好的自我盈利能力。例如萬(wàn)達(dá)的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)、深圳的東部華僑城等；另一種為旅游演藝模式，通過(guò)特色旅游帶動(dòng)模式。
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