國(guó)內(nèi)別墅產(chǎn)品的品質(zhì)提升趨勢(shì)

一、國(guó)內(nèi)別墅產(chǎn)品的品質(zhì)提升趨勢(shì) 

    1、別墅的定義與休閑生活 

    國(guó)內(nèi)目前所說的“別墅”，一般對(duì)應(yīng)著國(guó)外的兩種物業(yè)類型：一種是HOUSE，一種是VILLA。如果直譯，HOUSE應(yīng)該是“房子、住宅”；而VILLA才應(yīng)當(dāng)是“別墅”。 

    VILLA和HOUSE的主要區(qū)別，并不是體現(xiàn)在物業(yè)類型、地點(diǎn)分布和戶型上，而是體現(xiàn)在其使用狀態(tài)的不同――VILLA更像是第二居所，而HOUSE則是第一居所，是一個(gè)家。當(dāng)人們的收入狀況和生活模式提升到一定程度的時(shí)候，第一居所和第二居所的分立就具有了條件，第一居所主要是滿足人們的現(xiàn)實(shí)居住需求。而在第二居所，人們不但要有生活，還要有度假；不但要活得現(xiàn)實(shí)，還要活得有理想；不但要生活有檔次，還要生活有品質(zhì)。 

    通過比較可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)質(zhì)意義上的別墅,不僅僅是建筑概念，更是一種生活方式和生活態(tài)度，一種將生活與休閑、夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)結(jié)合的現(xiàn)實(shí)載體。     

    嚴(yán)格來說，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的VILLA是不多的，這和國(guó)內(nèi)別墅批量設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)的現(xiàn)狀條件是分不開的。在無(wú)法實(shí)現(xiàn)別墅全部“量身定做”的市場(chǎng)環(huán)境下，我們也可以通過深入理解別墅的價(jià)值構(gòu)成，來尋求其他的提高品質(zhì)途徑。 

    2、別墅產(chǎn)品品質(zhì)的主要體現(xiàn) 

    別墅的產(chǎn)品品質(zhì)，也就是產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值。其體現(xiàn)并不是單一的，一般主要由以下幾部分構(gòu)成：

    1) 環(huán)境價(jià)值：別墅環(huán)境的價(jià)值，由生態(tài)效應(yīng)和景觀資源兩部分組成；同時(shí)，環(huán)境也分為別墅所處的區(qū)域大環(huán)境和別墅自身居住區(qū)內(nèi)的小環(huán)境。

    2) 建筑價(jià)值：別墅的建筑價(jià)值，主要體現(xiàn)在其由建筑造型和建筑語(yǔ)匯所構(gòu)成的藝術(shù)性、民族性和地域性這三個(gè)方面。

    3) 居住價(jià)值：別墅的居住價(jià)值，主要由其使用功能體現(xiàn)。而使用功能不僅針對(duì)別墅建筑的物理特性，更重要的是通過細(xì)致的市場(chǎng)定位，符合住戶特定的居家要求和生活方式。

    4) 人文價(jià)值：主要包括別墅所在區(qū)域的人文底蘊(yùn)，業(yè)主構(gòu)成和管理服務(wù)三個(gè)方面，其中，區(qū)域人文底蘊(yùn)是基礎(chǔ)，而業(yè)主特性和管理服務(wù)是發(fā)展的生命力。

    5) 歷史價(jià)值：歷史價(jià)值并非僅僅局限于那些歷史遺存的別墅，更是需要在城市文化傳承中起到承前啟后的作用，并且在城市的發(fā)展中具有標(biāo)志性的作用。 #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

    6) 投資價(jià)值：綜合以上價(jià)值體現(xiàn)，別墅的投資價(jià)值即出現(xiàn)，當(dāng)然，這種價(jià)值也需要與市場(chǎng)的整體態(tài)勢(shì)形成呼應(yīng)。

    通過以上別墅的價(jià)值概述，我們可以發(fā)現(xiàn)，別墅的高品質(zhì)，一定是由物質(zhì)層面的要素為基礎(chǔ)，通過意識(shí)層面、文化層面和市場(chǎng)層面的要素得以提升，因此，通過理解生活品質(zhì)的提升表現(xiàn)――休閑生活，對(duì)于挖掘別墅品質(zhì)提升因素是具有相當(dāng)價(jià)值的。 

    二、休閑游憩方式的升級(jí)與別墅消費(fèi)者的居住休閑特征

    1、國(guó)內(nèi)休閑游憩方式的升級(jí) 

    隨著國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升、人均GDP的提高、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，中國(guó)民眾的休閑支出快速增加，休閑方式也大量創(chuàng)新。為休閑而進(jìn)行的各類生產(chǎn)活動(dòng)和服務(wù)活動(dòng)正在日益成為經(jīng)濟(jì)繁榮的重要因素，特別是在大中城市中，各類休閑活動(dòng)已成為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得以運(yùn)行的基本條件。休閑生活已經(jīng)成為國(guó)人日常生活中密不可分的組成部分，且在近年來，呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)升級(jí)的態(tài)勢(shì)： 

    1) 休閑消費(fèi)比例上升，已經(jīng)成為國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

    2）休閑方式不斷豐富和創(chuàng)新。

    3）相對(duì)于物質(zhì)休閑的快速發(fā)展，近年來，精神休閑越來越受注重。

    4）休閑行為受地域影響程度減弱，更具國(guó)際化特征 

       休閑游憩方式的升級(jí)與別墅消費(fèi)者的居住休閑特征

    5) 傳統(tǒng)的工作和休閑的概念界限更加模糊

    6) 休閑時(shí)間更長(zhǎng)、更靈活

    7) 個(gè)性化休閑成為發(fā)展主流 

    2、別墅消費(fèi)者的居住休閑特征 

    在國(guó)內(nèi)休閑產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)升級(jí)的環(huán)境下，我們可以初步發(fā)現(xiàn)別墅消費(fèi)者在居住休閑方面的一些特征： 
  
    1) 對(duì)休閑大環(huán)境的要求更高。

    2) 更加注重在居住中的身心康復(fù)。

    3) 個(gè)性化休閑與個(gè)性化建筑相應(yīng)。 

    4) 居住休閑品質(zhì)與建筑品質(zhì)的協(xié)調(diào)。 

    5) 日益增加的精神休閑需求在別墅生活中具有足夠空間。 

    6) 別墅擁有的稀缺性資源能夠與業(yè)主的休閑生活相匹配。 

    7) 社交休閑與私家休閑緊密結(jié)合。  #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

    8) 人文品質(zhì)不僅成為身份的象征，更成為其生活品質(zhì)和個(gè)人氣質(zhì)的象征。
 
    三、休閑游憩方式在別墅單體設(shè)計(jì)中的應(yīng)用

    在別墅單體的設(shè)計(jì)中融入休閑思想，其核心目標(biāo)是增強(qiáng)別墅建筑的游樂性和趣味性，使別墅的單體建筑（含庭院）不僅具有居住功能，而且具有高品質(zhì)的休閑度假功能。 

    1、私家庭院 

    私家庭院是別墅中最常規(guī)、也是最重要的休閑空間，其作用不僅僅是生態(tài)休憩和園林觀景，而作為綜合性的、私密性較強(qiáng)的戶外活動(dòng)空間，還可以承載更多形式的住戶休閑行為，并提高其休閑品質(zhì)和趣味性。 

    運(yùn)用游憩項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思路，可將庭院形成生態(tài)園林、休憩設(shè)施、情趣實(shí)用設(shè)施、游樂設(shè)施等多個(gè)層次的休閑游憩項(xiàng)目組合。 其中生態(tài)園林景觀主要運(yùn)用植物、自然水體和自然材質(zhì)進(jìn)行打造，不僅如此，設(shè)計(jì)中還需要綜合考慮植物、自然水體的季節(jié)性特征，結(jié)合氣候特征，運(yùn)用光線雕塑手法，形成“四季皆成景、景景皆不同”的景觀效果。同時(shí)也要特別注重于別墅外的公共園林的聯(lián)系和呼應(yīng)，既保證一定的私密性，有融于整個(gè)社區(qū)的大景觀環(huán)境中。

    庭院休憩設(shè)施最常見的是桌椅等用于住戶坐臥休息的相關(guān)設(shè)施、一般設(shè)置于亭、廊、棚等空間內(nèi)。運(yùn)用游憩項(xiàng)目的情趣化理念，可以充分變化其形態(tài)和布局，不僅可以將景觀直接改造成休憩設(shè)施（如樹木、山石等），也可以將休憩設(shè)施放于一些特色空間中（如水上、水下、假山內(nèi)、植被中等），拉近人與景觀的距離，增強(qiáng)其趣味性。 私家庭院中一般會(huì)配套相關(guān)的實(shí)用設(shè)施，運(yùn)用游憩項(xiàng)目的參與性和體驗(yàn)性打造手法，可以將一些設(shè)施設(shè)計(jì)得更富情趣（如鋪設(shè)天然沙灘的泳池），也可以移植改造一些室內(nèi)的設(shè)施（如景觀性的室外淋浴間、植被掩映的室外廚房等）。 私家庭院中一般較少設(shè)置游樂設(shè)施，但通過對(duì)景觀、植物和水體的參與性改造、則可創(chuàng)造出一些具有輕游樂性的景觀，如利用步道轉(zhuǎn)化成的卵石按摩道、利用自然活水設(shè)計(jì)的小型水車等。 無(wú)論是中式還是西式的庭院，因?yàn)槠涠夹枰浞诌\(yùn)用“以小見大”的設(shè)計(jì)理念，形成小園林與大山川河流的意向呼應(yīng)；在有限的空間內(nèi)最大程度體現(xiàn)高品質(zhì)生活的理念和休閑態(tài)度。

    2、功能性休閑房 

    別墅中的另一類重要休閑空間是特定的功能性休閑房間，如健身房、兒童娛樂房、棋牌室等。隨著休閑在日常生活中的重要性的提高，別墅中的休閑房間也需要加強(qiáng)與其他空間的聯(lián)系，并隨著休閑方式的提升而適當(dāng)創(chuàng)新和提升。 #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

       休閑游憩方式在別墅單體設(shè)計(jì)中的應(yīng)用

    在保證空間動(dòng)靜分離和功能化區(qū)分的基礎(chǔ)上，休閑類型的房間可通過各種方式（如門、窗、廊、矮墻等）加強(qiáng)與其他功能空間的聯(lián)系，以引導(dǎo)住戶的生活節(jié)奏和構(gòu)成更具有休閑性。 

    休閑房間一般都具有多功能的特點(diǎn)，根據(jù)住戶的生活形態(tài)和休閑方式特征，可進(jìn)行一定程度的細(xì)分，引入一些更新的休閑方式，如專設(shè)的影音房、SPA房、小型景觀溫室等。

    3、融入基本生活空間 

    別墅體現(xiàn)了一種生活態(tài)度，休閑生活的體驗(yàn)也不應(yīng)該僅僅在特定的休閑空間（庭院和休閑房），而是可以融入在每個(gè)基本生活空間中。 

    1) 運(yùn)用游憩造景手法，可通過局部通透的處理（玻璃屋頂、墻面、百葉等），加強(qiáng)生活空間與室外空間的聯(lián)系，引景入室（如庭院廚房、浴室等）。 

    2) 不僅可引景入室，通過一些特別的設(shè)計(jì)，也可將室外的一些造景要素引進(jìn)室內(nèi)，形成局部的室內(nèi)特色景觀（如花草、溪流等），面積較大的庭院中，也可以直接設(shè)置單獨(dú)的小面積實(shí)用空間（園林臥室、水上書房等）。

    4、灰空間 

    居住生活的休閑化，在別墅的各種功能空間體現(xiàn)中，灰空間起到了非常重要的作用。灰空間主要包括了露臺(tái)、平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、建筑入口處、門斗、雨罩等過渡空間以及一些特意設(shè)計(jì)的半室外房間。 

    1) 灰空間本身具有一定的區(qū)位特征，南方地區(qū)氣候溫和，適合大面積的、室外性較強(qiáng)的灰空間形態(tài)，而北方地區(qū)則更多采用局部的、室內(nèi)性更強(qiáng)的灰空間形態(tài)，以滿足保溫、防風(fēng)等要求。 

    2) 灰空間的運(yùn)用一方面需要深入分析建筑格局的特點(diǎn)，挖掘可使用的休憩空間，同時(shí)，以游憩項(xiàng)目的設(shè)計(jì)手法，將灰空間作為多層次的休閑節(jié)點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。一方面，運(yùn)用局部造景、借景、引景等手法，成為室內(nèi)室外景觀的過渡，最大限度拉近人與自然的關(guān)系，強(qiáng)化其情趣性，另一方面，可以采用各種形式的開窗方式（如頂窗、側(cè)窗、高窗、低窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗等）和采光材料（如透明玻璃、磨砂玻璃、玻璃磚、百頁(yè)等）形成光影豐富、多彩、明暗變化有致的半開放空間。 

    3) 因?yàn)榛铱臻g的過渡性，一般在別墅的每個(gè)樓層都可以營(yíng)造，因此，也可以根據(jù)整體建筑和園林形態(tài)，靈活采用立體造景的手法，將外環(huán)境、庭院與建筑真正成為一體。  #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

    5、周邊環(huán)境 

    別墅休閑特征，還與其土地特性和周邊環(huán)境密切相關(guān)。需要結(jié)合地貌特征設(shè)計(jì)新形態(tài)的、具有游憩特性的實(shí)用空間，如水資源豐富的社區(qū)，可以廣泛設(shè)計(jì)水上、水中和水下的臥室、工作室、餐廳、書房等情趣性特別強(qiáng)的主題空間；坡地地貌的別墅，可充分運(yùn)用立體造景和造園的手法，將每層的功能房間靈活運(yùn)用，如半開放的地下室、由疊水圍繞的房間等。 

    6、配套設(shè)施 

    別墅的配套設(shè)施不僅是休閑生活的物質(zhì)保障，通過在配套設(shè)置中運(yùn)用游憩思路，更能對(duì)住戶休閑方式的個(gè)性化創(chuàng)新和提升提供條件。

    運(yùn)用游憩項(xiàng)目的打造思路，可挖掘出水、電、信息、安全等基礎(chǔ)配套設(shè)施的趣味性因素，并將其運(yùn)用進(jìn)景觀和功能空間中，進(jìn)行情趣化、休閑化升級(jí)，形成創(chuàng)新性強(qiáng)的特色房間，如在特色燈光系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，借用室內(nèi)日常光源營(yíng)造的庭院夜景；在溫泉?jiǎng)e墅內(nèi)運(yùn)用局部溫泉流動(dòng)營(yíng)造特色水景觀系統(tǒng)。

    別墅物業(yè)的休閑配置主要包括健身、康復(fù)、游樂等配置，提升其休閑品質(zhì)的途徑主要在于提升其人性化、個(gè)性化和科技化程度，如運(yùn)用信息配套設(shè)計(jì)的多媒體娛樂房，在溫泉?jiǎng)e墅內(nèi)利用溫泉打造的個(gè)性化庭院湯池等。 

    四、休閑游憩方式在別墅社區(qū)中的應(yīng)用 

       休閑游憩方式在別墅社區(qū)中的應(yīng)用

    別墅社區(qū)是建筑與住戶的集合體，是住戶群體休閑和社交休閑的客觀載體，其社區(qū)內(nèi)的休閑功能一般通過公共園林、多功能會(huì)所和物業(yè)服務(wù)等形式體現(xiàn)。在社區(qū)中運(yùn)用游憩項(xiàng)目打造模式，主要在以下方面： 

    1、社區(qū)園林景區(qū)化 

    別墅社區(qū)的園林不應(yīng)該僅僅是滿足視覺的簡(jiǎn)單愉悅。而更應(yīng)該綜合體現(xiàn)別墅社區(qū)的歷史價(jià)值、人文價(jià)值和居住價(jià)值。而運(yùn)用游憩項(xiàng)目打造思路，將社區(qū)園林按照小型景區(qū)的結(jié)構(gòu)和要求進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，是體現(xiàn)別墅社區(qū)價(jià)值的重要手法，根據(jù)別墅社區(qū)既有的歷史人文資源和自然生態(tài)資源特點(diǎn)，別墅社區(qū)可以靈活打造成為側(cè)重于歷史性的景觀園林或生態(tài)性的景觀園林，并形成多層次的核心景點(diǎn)、景群、景道和小品，其園林內(nèi)部道路也要同時(shí)滿足居住社區(qū)的人流、車流動(dòng)線要求和景區(qū)游線設(shè)計(jì)特征。 

    2、社區(qū)游憩參與化 

    社區(qū)園林的景區(qū)化設(shè)計(jì)僅僅是打造了社區(qū)休閑生活的基本物質(zhì)基礎(chǔ)，而將園林與人緊密聯(lián)系在一起的，則是人們?cè)谏鐓^(qū)中的各種休閑游憩方式。利用社區(qū)中的園林和休閑建筑，設(shè)計(jì)住戶參與性強(qiáng)、與自然景觀距離近的游憩項(xiàng)目，讓住戶在園林中不僅能觀賞，還能賞玩，體驗(yàn)和游樂；同時(shí)，社區(qū)游憩方式的設(shè)計(jì)也需要注重住戶間的參與，高端消費(fèi)者一般具有較穩(wěn)定、界限分明的社交空間，社區(qū)游憩方式的設(shè)計(jì)要充分考慮到這一點(diǎn)，既不影響住戶的休閑習(xí)慣，又能促進(jìn)住戶間的交流，使其沒有孤獨(dú)感。  #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

    3、社區(qū)休閑方式升級(jí)化 

    現(xiàn)有別墅社區(qū)配套的休閑方式同質(zhì)化現(xiàn)象比較普遍，雖然休閑項(xiàng)目較多（會(huì)所、高爾夫、網(wǎng)球、茶坊、酒吧、兒童娛樂場(chǎng)等），但大部分僅僅存在著數(shù)量和檔次上的差異。而且重在物質(zhì)休閑，對(duì)精神休閑，特別是符合高端消費(fèi)者的精神放松，康復(fù)方面的休閑方式開發(fā)和設(shè)計(jì)不足。因此，站在旅游休閑產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)的角度，可將一些更為先進(jìn)，更有品質(zhì)，精神休閑要素更豐富的休閑方式運(yùn)用進(jìn)社區(qū)休閑項(xiàng)目設(shè)置。 

    如濱湖別墅社區(qū)的水休閑項(xiàng)目打造，一方面可以運(yùn)用水休閑打造技術(shù)，如提出的“水圈分層次游憩及景觀設(shè)計(jì)”技術(shù)，形成親水、浴水、臨水、戲水、入水、借水、觀水、聽水、濱水、游水10種利用水體、進(jìn)入水中、借用水景的游憩方式；另一方面，也需要詳細(xì)分析水的文化及哲學(xué)特質(zhì)（如水之五德），將其中對(duì)應(yīng)現(xiàn)代人的精神康復(fù)的要素，有機(jī)融入進(jìn)社區(qū)既有的歷史文脈中，形成人與景觀、人與項(xiàng)目之間心靈呼應(yīng)的社區(qū)水主題休閑項(xiàng)目系統(tǒng)。 

    4、社區(qū)人性化休閑服務(wù) 

    物業(yè)服務(wù)是房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)不可或缺的重要組成部分，特別是對(duì)于別墅社區(qū)，物業(yè)服務(wù)很大程度上決定了開發(fā)思路的長(zhǎng)期落地。站在休閑游憩角度，可以發(fā)現(xiàn)，通過充分關(guān)注住戶休閑心理和休閑行為特征，一方面可充分豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，另一方面也可提升整體服務(wù)品質(zhì)。一般而言，針對(duì)休閑游憩的物業(yè)服務(wù)分為兩類，其中運(yùn)用較多的是物業(yè)組織的、住戶參與的休閑游憩活動(dòng)；而另一類運(yùn)用較少的則是為住戶各種主動(dòng)和被動(dòng)休閑行為提供的配套服務(wù)。如主要針對(duì)商務(wù)人群的休閑別墅區(qū)，就可以根據(jù)中國(guó)商務(wù)人群的社交、洽談和休閑活動(dòng)一體化的特征，提供專屬的戶外酒會(huì)服務(wù)，讓住戶能在自己的私家庭院，隨時(shí)輕松舉辦各種風(fēng)格的戶外冷餐會(huì)和酒會(huì)。 

    5、資源導(dǎo)向的社區(qū)特色休閑服務(wù) 

    隨著別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的日益激烈，越來越多的別墅將其擁有的、具有一定稀缺性的休閑游憩資源（水體、植被、歷史遺存等）當(dāng)成項(xiàng)目重要的競(jìng)爭(zhēng)力。但同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，很多別墅熱衷于爭(zhēng)取和占有資源，卻疏于深度利用資源。一方面，我們可以以游憩項(xiàng)目打造方式設(shè)計(jì)與資源相對(duì)應(yīng)的休閑游憩項(xiàng)目和景觀，另一方面，還需要在服務(wù)上創(chuàng)新，用社區(qū)服務(wù)將資源真正用活。如國(guó)內(nèi)擁有溫泉的別墅社區(qū)，除了常規(guī)的物業(yè)服務(wù)外，我們還可以為老年人群提供醫(yī)療康復(fù)上門的專屬溫泉養(yǎng)生服務(wù)；為需要身體康復(fù)的住戶提供長(zhǎng)期跟蹤，以溫泉水療為重要手段的水康復(fù)型健康管理服務(wù)；通過建設(shè)溫泉溫室，可以提供亞熱帶和熱帶室內(nèi)植物的配送和管理服務(wù)等。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

 

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