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      旅游規(guī)劃設計

      《旅游項目開發(fā)的運營研究》之二旅游項目開發(fā)的模式與流程第3頁

      發(fā)布日期:2017-06-20
             旅游資源開發(fā)的歷史劃分

      旅游開發(fā),涉及到旅游產(chǎn)品設計、旅游商業(yè)模式設計、開發(fā)運作策劃及景觀設計四個方面。我們把四個方面整合起來的策劃,稱為旅游項目開發(fā)的商業(yè)策劃(或全案策劃)。旅游開發(fā)的成功與否,取決于游憩方式創(chuàng)新,商業(yè)模式落地,景觀設計獨特和的運營策劃的現(xiàn)實。研究旅游項目開發(fā)的模式與流程,是為了從一開始,就較好的把握項目的核心。

      一、旅游資源開發(fā)的歷史劃分

      我國旅游項目開發(fā)的模式,有一個進化的歷史過程。旅游的發(fā)展,形成了從原始資源直接利用,到觀光產(chǎn)品開發(fā),再到體驗參與及休閑度假產(chǎn)品開發(fā),進一步發(fā)展到創(chuàng)新生活方式的旅游產(chǎn)品開發(fā)的螺旋上升結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品與資源之間的關系越來越遠。文化和人性化的創(chuàng)新提升,成為旅游發(fā)展的主要方向。我們將中國旅游資源與產(chǎn)品開發(fā)的過程,劃分為五個階段。

      1、原始資源利用期:80-90年,將景區(qū)圈起來,就可以收門票,并初步建設接待實施;

      2、資源開發(fā)起步期:90-95年,以基礎設施建設為前提,開發(fā)可進入性和觀賞、接待條件;

      3、資源開發(fā)轉(zhuǎn)軌期:95-02年,全面開發(fā)觀賞型旅游產(chǎn)品,開始引進并開發(fā)游樂休閑產(chǎn)品;

      4、資源深度挖掘期:03-15年,進入情境體驗型、參與娛樂型、休閑度假型產(chǎn)品開發(fā)階段;

      5、后資源開發(fā)期:15以后,進入休閑度假旅游及以創(chuàng)新生活方式為核心的產(chǎn)品開發(fā)階段。


             旅游項目開發(fā)模式

       

       

      我們從不同角度大致用七個類別來劃分旅游開發(fā)的模式:

      1、按開發(fā)區(qū)域結(jié)構(gòu)劃分為三種模式:單一項目開發(fā)模式、成片整體開發(fā)模式、目的地整體開發(fā)模式;

      2、按開發(fā)投入時序劃分為三種模式:滾動開發(fā)模式、分期開發(fā)模式、一次性完成開發(fā)模式;

      3、按產(chǎn)業(yè)多元性劃分為兩種模式:單一開發(fā)模式、綜合開發(fā)模式;

      4、按土地利用性質(zhì)劃分為三種模式:游憩區(qū)開發(fā)模式、旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式、旅游城鎮(zhèn)開發(fā)模式;

      5、按與市場的關系劃分為五種模式:近郊型項目開發(fā)模式、遠郊型項目開發(fā)模式、區(qū)域型項目開發(fā)模式、全國型項目開發(fā)模式、國際型項目開發(fā)模式;


             旅游項目開發(fā)的前期工作流程

       

       

      根據(jù)旅游行業(yè)特點和項目開發(fā)建設的客觀實際情況,可以把旅游項目開發(fā)建設過程劃分為三階段五期。

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      1、投資決策:投資決策的過程,最重要的是對旅游資源及項目開發(fā)價值的評價。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前,可以聘請旅游投資專家,通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后,提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》,以作為決策依據(jù)。

      2、合同簽定:旅游項目開發(fā),一般都涉及到風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、重點文物保護單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源,都有完全不適應市場經(jīng)濟發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī),對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營權(quán)是投資商必須合法控制的核心,其中包括門票收益權(quán)、項目開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個方面。如何簽訂合同,并要求政府負責配套設施建設(特別是交通、水電等),是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。合同簽訂的同時,需劃定紅線,確定項目的開發(fā)用地和建設用地。

      3、架構(gòu)管理:合同簽定后,應立即著手組建開發(fā)管理團隊,并建立開發(fā)運作的管理構(gòu)架與管理制度。開發(fā)管理,應包括前期工作、建設管理、開業(yè)運營三方面。前期工作部:負責項目開工建設前的準備工作。主要工作內(nèi)容:委托旅游投資顧問公司進行市場調(diào)研;委托旅游產(chǎn)品策劃機構(gòu)進行產(chǎn)品策劃;委托規(guī)劃設計單位對工程項目進行規(guī)劃設計;編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。工程管理部:以項目經(jīng)理為首的工程管部,負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作,保證工程按設計要求和合同要求完成。景區(qū)管理部:負責景區(qū)開業(yè)營銷策劃,辦理開業(yè)手續(xù),落實景區(qū)運營必備的人、財、物,提高景區(qū)的經(jīng)濟收益和社會影響力。

      4、產(chǎn)品策劃(項目設計)及項目運作策劃:項目設計不是旅游規(guī)劃。項目設計及項目開發(fā)運作的策劃,主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必須聘請專業(yè)的旅游項目開發(fā)咨詢顧問公司,提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運作計劃》。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合,應編制《旅游項目建設可行性研究報告》。

      5、規(guī)劃、設計:產(chǎn)品策劃完成后,或與此同步進行,應該聘請專業(yè)機構(gòu),編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》,或者直接編制控制性詳細規(guī)劃,應該包含部分需馬上動工的區(qū)域的修建性詳細規(guī)劃。同時對一期工程,應該進行景觀設計及建筑設計。規(guī)劃、設計基本程序:勘察-規(guī)劃-設計方案-初步設計-施工圖設計。新建項目要先進行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件,到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證,方可委托專業(yè)機構(gòu)進行建筑設計。#p#分頁標題#e#

      6、政府審批事項辦理推進:通過政府的各項審批非常重要。其中,發(fā)改委立項,可行性研究報告審批,規(guī)劃評審,市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請,國債項目、農(nóng)業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請;規(guī)劃委批準;土地規(guī)劃審批;建設土地的招、拍、掛與征用;合同中政府承諾的落實;施工圖的審查;建設準備與報建批復等等,十分繁雜。

      7、資金運作與招商引資:項目建設資金不能全部靠企業(yè)自有資金,應積極進行融資和招商引資,用少量種子資金起動項目,利用項目融入建設資金。

      8、建設準備與工程建設:以項目經(jīng)理為首協(xié)調(diào)各方,監(jiān)督、控制工程進度與質(zhì)量,保證工程按設計要求和合同要求完成。旅游項目中主要有基礎設施建設、景觀建設、接待設施建設、游樂項目建設四個方面。項目工程結(jié)束后,項目法人要組織驗收工作。

      9、開業(yè)運作:項目完成工程建設,與開業(yè)運行,還有較大的差距;開業(yè)需要人財物齊備,并且還要有切實可行的營銷方案。景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務人員,包括導游(講解員),技術(shù)維護,環(huán)衛(wèi)人員,保安,營銷人員等等,需建立完整的旅游標識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)(廁所、垃圾箱、排污等)、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務系統(tǒng)、游客接待服務系統(tǒng)等等 ,這許多屬于軟件建設,必須通過規(guī)則、流程、培訓等管理工作,才能到位運行。要達到一炮打響的目標,是開業(yè)營銷的重點;需要建立營銷隊伍是基礎,理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等。旅游景點在開業(yè)后的1-3個月進入正式運營階段。正式開業(yè)營運一年以上的旅游景區(qū)點,可以向當?shù)芈糜沃鞴懿块T申請景區(qū)等級評定。


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