新時(shí)代背景下旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新升級(jí)
新型城鎮(zhèn)化在十八大以后已經(jīng)成為大家共同關(guān)注的熱門話題。改革開放以后，城鎮(zhèn)化一直是中國發(fā)展進(jìn)程中間非常重要的要素。我今天就新型城鎮(zhèn)化的提出與以往的城鎮(zhèn)化，旅游與城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系，以及旅游地產(chǎn)和新型城鎮(zhèn)化的關(guān)系等方面發(fā)表一些看法。
一、解讀新型城鎮(zhèn)化
1、城鎮(zhèn)化的發(fā)展階段
城鎮(zhèn)化是中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)核心動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程可以分為四個(gè)階段： 1978年改革開放以后的最初的階段以輕工業(yè)為主；1980年到1995年之間加工工業(yè)、外貿(mào)出口等是主線；1996年到2008年重化工產(chǎn)業(yè)是主線，2008年之后，金融危機(jī)對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大震動(dòng)，中國城市發(fā)展以政府加強(qiáng)的城市基礎(chǔ)設(shè)施為帶動(dòng)，形成中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推手；2012年之后，用什么帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長，保持GDP7%的增長速度成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的很大問題。
2、新型城鎮(zhèn)化的提出
首先是瓶頸問題。中國經(jīng)濟(jì)第一個(gè)季度7.7的GDP相對(duì)偏緩，經(jīng)濟(jì)成長高速期已經(jīng)結(jié)束，中速期對(duì)整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)來說有巨大壓力，這個(gè)壓力如何改變：繼續(xù)依靠出口，繼續(xù)依靠政府投資還是依靠內(nèi)需拉動(dòng)？結(jié)論非常明確：內(nèi)需拉動(dòng)。
其次是人口紅利。這些年來地價(jià)及房價(jià)大幅度上漲制造了大量的財(cái)富效應(yīng)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的大幅度升值，可消費(fèi)能力也大幅度提高。中國正在形成一個(gè)新的人口紅利：中等收入階層不斷釋放較大的消費(fèi)能力，形成了以國內(nèi)的大量消費(fèi)需求帶動(dòng)的新型增長，這個(gè)增長稱之為新人口紅利。消費(fèi)新人口紅利是未來帶動(dòng)城鎮(zhèn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)升級(jí)的最重要的要素。
第三，城市居民消費(fèi)增長。消費(fèi)增長除依靠個(gè)人收入增長之外，更多的還在于有效引導(dǎo)和發(fā)揮居民消費(fèi)。其中特別是關(guān)于社會(huì)保障體系和每一個(gè)人的安全保障以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。另一方面是城市化率的結(jié)構(gòu)，城市化率和城市當(dāng)中的一些問題都是對(duì)當(dāng)前城市化發(fā)展和社會(huì)GDP發(fā)展影響最重要的問題。
第四，城鎮(zhèn)化中約束因素。首先是土地約束。18億畝的耕地紅線，以及當(dāng)前土地供應(yīng)方式造成中國土地供應(yīng)存在巨大問題，因此控制土地規(guī)模，控制土地放量模式，對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的成長是非常重要的要素。其次是生態(tài)約束。生態(tài)對(duì)于工業(yè)的選擇產(chǎn)生了巨大的影響，化工業(yè)、重化工業(yè)、大型污染型工業(yè)、以及依靠污染環(huán)境而發(fā)展的企業(yè)都受到了巨大的約束，這種約束下只有低碳綠色生態(tài)企業(yè)才能更好發(fā)展。最后能源資源的約束。能源資源約束使得投資成本過高資源消耗大的產(chǎn)業(yè)受到很大的制約。
保持7%的持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要大的內(nèi)需釋放作為動(dòng)力，在這種增長要求下，兩個(gè)因素對(duì)中國下一步的經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為重要。第一是城市化率。這是中國能夠保持7%以上增長十到二十年以上持續(xù)增長最重要的要素。第二是人的城市化，新型城市化不僅是讓每一個(gè)人進(jìn)城，更重要的是讓他成為一個(gè)城市公民，擁有第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和高端產(chǎn)業(yè)的能力、就業(yè)條件、教育機(jī)會(huì)等等社會(huì)福利待遇這樣條件的市民。這樣的情況下，新型城鎮(zhèn)化具有極其重要的意義和作用，它將是中國未來綜合發(fā)展結(jié)構(gòu)中頂層設(shè)計(jì)的核心主題和最重要的一種運(yùn)作方式。#p#分頁標(biāo)題#e#
3、城鎮(zhèn)化的發(fā)展階段及發(fā)展方向
中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)形式推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，我們把它的稱之為城鎮(zhèn)化的1.0版。1978年到1992年中國以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為突破形成就地城鎮(zhèn)化，它是二元結(jié)構(gòu)下的城市化。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)于鄉(xiāng)村型城鎮(zhèn)化發(fā)展曾經(jīng)產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)，但是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)本身沒有真正能夠成為可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展架構(gòu)。
第二種類型我們稱之為2.0版，是在1992年以后到2010年，我們稱之為大型工業(yè)園區(qū)與城市分裂型的發(fā)展結(jié)構(gòu)。中國城市化里面涉及到的城鄉(xiāng)關(guān)系、地籍戶口關(guān)系、就地城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌以及產(chǎn)城一體等等問題，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展之間如何有效發(fā)展形成新的選擇。這種新的選擇，也就是我們城市化中新型城鎮(zhèn)化的前提基礎(chǔ)。
第三是3.0版，就是以泛旅游地產(chǎn)為依托，現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的產(chǎn)城一體化發(fā)展模式?，F(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)即是產(chǎn)業(yè)，除了GDP拉動(dòng)，它能帶來較大就業(yè)，帶來城市環(huán)境改善，城市品牌提升城市文化提升。產(chǎn)業(yè)成為新型城鎮(zhèn)化的真正的推手。
服務(wù)產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)升級(jí)當(dāng)中最重要的方向，產(chǎn)業(yè)和城市相結(jié)合形成產(chǎn)城一體化將是未來新型城鎮(zhèn)化結(jié)合了動(dòng)力結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展模式一體化的方向。在這個(gè)基礎(chǔ)上，現(xiàn)代新型城鎮(zhèn)化基本的方向是：產(chǎn)業(yè)是新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)，產(chǎn)城一體化是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的高效路徑，環(huán)境資源約束化是新型城鎮(zhèn)化本質(zhì)要求，最后城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)合理化是新型城鎮(zhèn)化的典型特征。
二、旅游與城鎮(zhèn)化關(guān)系
旅游是一種搬運(yùn)，把人從客源地搬運(yùn)到目的地，旅游吸引核是實(shí)現(xiàn)搬運(yùn)的前提。對(duì)于旅游企業(yè)而言，旅游搬運(yùn)把游客本質(zhì)上是鈔票搬運(yùn)到目的地：游客不僅要買門票還要吃喝玩樂，所有這些消費(fèi)構(gòu)成了終端消費(fèi)。由于旅游有終端消費(fèi)的能力，也有了巨大的帶動(dòng)性。旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化究竟有何不同？第一，解決三農(nóng)問題。新農(nóng)村建設(shè)的旅游新農(nóng)村社區(qū)，是民俗接待社區(qū)，讓農(nóng)民在家里從事第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行旅游服務(wù)。因此三農(nóng)問題解決中間，旅游新農(nóng)村能夠解決農(nóng)民產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村優(yōu)化美化等等問題。第二是實(shí)現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化。旅游解決的城鎮(zhèn)化是就地城鎮(zhèn)化，它是本地人在本地就業(yè)最好的方式。第三是解決旅游生態(tài)問題。旅游是生態(tài)問題解決最好的方案。第四提升品質(zhì)。旅游提升整個(gè)文化品質(zhì)和社區(qū)品質(zhì)。
對(duì)于旅游解決這些問題的能力，我們提出一套模式：旅游搬運(yùn)游客形成旅游消費(fèi)，通過旅游消費(fèi)的放大出現(xiàn)的消費(fèi)聚集結(jié)構(gòu)，由消費(fèi)聚集形成現(xiàn)代服務(wù)的產(chǎn)業(yè)聚集。旅游把游客帶到一個(gè)地方形成的產(chǎn)業(yè)聚集帶動(dòng)了就業(yè)，帶動(dòng)環(huán)境改善，從而形成了城市化的基礎(chǔ)，帶動(dòng)這個(gè)區(qū)域的城市化。這種形成的城鎮(zhèn)化是我們稱之為旅游帶動(dòng)的城鎮(zhèn)化。#p#分頁標(biāo)題#e#
旅游帶動(dòng)的城鎮(zhèn)化不局限于是觀光旅游本身，而涉及到大量的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如林業(yè)、食品加工業(yè)、養(yǎng)生養(yǎng)老，以及文化產(chǎn)業(yè)，會(huì)議產(chǎn)業(yè)，體育產(chǎn)業(yè)等等，這些產(chǎn)業(yè)和旅游結(jié)合在一起，形成一種泛旅游的整合。以旅游產(chǎn)業(yè)為引擎的泛旅游產(chǎn)業(yè)集群，是未來城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化，就是以旅游帶動(dòng)下的泛旅游產(chǎn)業(yè)集群為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，由旅游帶來的消費(fèi)集聚直接推動(dòng)的城鎮(zhèn)化過程。
三、旅游地產(chǎn)和新型城鎮(zhèn)化
旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中如何打造旅游帶動(dòng)下城市發(fā)展模式？可以概括為五方面：第一，城市的旅游化模式，大型城市要進(jìn)行旅游升級(jí)；第二旅游城市建設(shè)模式；第三旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)模式；第四旅游綜合體模式；第五旅游導(dǎo)向的新型農(nóng)民農(nóng)業(yè)社區(qū)。這五種模式是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的主導(dǎo)模式，這些模式下形成不同的旅游地產(chǎn)運(yùn)作方法。
做任何旅游區(qū)域整合開發(fā)，特別是旅游小鎮(zhèn)開發(fā)，旅游城鎮(zhèn)開發(fā)，旅游地產(chǎn)中間最重要的主流方式是什么？是綜合體。旅游地產(chǎn)的絕大多數(shù)開發(fā)商是做旅游綜合體開發(fā)，旅游綜合體要滿足政府促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的需要，滿足集團(tuán)，企業(yè)盈利的需要，最后要滿足本地市民的需要，三個(gè)結(jié)合才能有效做旅游綜合體。旅游綜合體的核心是什么？首先旅游必須要有吸引核，其次旅游要達(dá)到的休閑聚集效應(yīng)，最后形成規(guī)模特色城市化結(jié)構(gòu)。如大雁塔北廣場，典型的休閑聚集模式，通過休閑聚集多業(yè)態(tài)發(fā)展，形成自留人群，最后形成城市化結(jié)構(gòu)。
打造旅游綜合體，才可以銷售住宅、酒店、客棧、商鋪以及各種各樣的娛樂化的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。高爾夫綜合體是最典型的，濱海地產(chǎn)是發(fā)展最快的地產(chǎn)模式，溫泉和養(yǎng)生結(jié)合和養(yǎng)老結(jié)合最重要的綜合發(fā)展模式，溫泉地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在發(fā)展非常快，最重要的還是在于由溫泉形成的養(yǎng)生能力，帶動(dòng)形成溫泉小鎮(zhèn)，帶動(dòng)溫泉養(yǎng)老形成更大發(fā)展。最后一種模式，旅游帶動(dòng)的新農(nóng)村社區(qū)模式。
旅游和地產(chǎn)之間的關(guān)系是非常豐富，旅游地產(chǎn)本身的發(fā)展具有很大的結(jié)構(gòu)，包括土地開發(fā)，居住物業(yè)，商業(yè)物業(yè)和權(quán)益型地產(chǎn)，這四類地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們常規(guī)思考的土地開發(fā)，特別是商業(yè)物業(yè)和權(quán)益類地產(chǎn)，比如說酒店產(chǎn)權(quán)，酒店時(shí)權(quán)，攤位，俱樂部等等，都是旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式，在旅游地產(chǎn)之間形成巨大規(guī)模?？偟膩碚f：新型城鎮(zhèn)化為我們未來在面向城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展中間，運(yùn)用旅游和泛旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域整合，帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)，帶動(dòng)城市化開發(fā)，最后通過地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利發(fā)展，提供巨大空間和條件。
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