旅游引導新型城鎮(zhèn)化模式下地產(chǎn)商的未來
“2013國際旅游財富峰會”于5月7日至8日在上海普陀區(qū)明捷萬麗酒店舉行，本次峰會以“引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)融合、創(chuàng)造幸福生活”為主題，是國內(nèi)首個探索新城鎮(zhèn)化建設(shè)中旅游度假、養(yǎng)生養(yǎng)老和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)融合之創(chuàng)新模式的大型國際化高峰論壇。原云南省省委副書記丹增、紅色旅游辦公室副主任張堅鐘、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一等著名專家學者以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)領(lǐng)袖出席此次峰會。北京規(guī)劃設(shè)計院林峰院長受邀參加本次論壇并做了“新型城鎮(zhèn)化與旅游地產(chǎn)”主題演講，發(fā)表了精彩觀點。
1、新人口消費紅利
現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展無論從統(tǒng)計數(shù)字還是實際的增長速度來說都到了一個新的瓶頸階段。一方面相對低廉的勞動力所形成的出口增長受到抑制，另一方面中國正在形成新的人口消費紅利：就是以我們大幅度的工資增長和人均收入增長及這些年的財富增值效益所形成的房產(chǎn)地產(chǎn)為基礎(chǔ)，中等收入階層不斷釋放較大的消費能力。這種消費紅利的形成和釋放，對于今天以消費為主導產(chǎn)業(yè)來帶動整個經(jīng)濟發(fā)展而言，就成為最重要的一個導向。
2、發(fā)展約束
發(fā)展約束實際上是城鎮(zhèn)化發(fā)展最重要的一個因素。 首先是土地約束?？刂仆恋匾?guī)模，控制土地放量模式，對于整個經(jīng)濟的成長是非常重要的要素。其次是生態(tài)約束。這種約束下只有低碳綠色生態(tài)企業(yè)才能更好發(fā)展。最后能源資源約束。能源資源約束使得投資成本過高資源消耗大的產(chǎn)業(yè)受到很大的制約。
要保持GDP7%的增長實際上是中國最基本的一個要求，它是政府的要求，是社會保障穩(wěn)定的要求，也是中國每年不斷出現(xiàn)大量就業(yè)人員需求和保持發(fā)展的基本需求。因此從經(jīng)濟學、社會學來講：第一，新型城鎮(zhèn)化是在約束下尋求發(fā)展模式，第二，新型城鎮(zhèn)化是以加速提升消費比例，內(nèi)需規(guī)模和可持續(xù)價值為目標的這樣一種模式。 最后新型城鎮(zhèn)化是將是未來中國10-20年中國發(fā)展結(jié)構(gòu)中頂層設(shè)計的一個核心主題。
1、中國的財富效益
中國這十年發(fā)展最大的一塊增量是土地升值和房產(chǎn)升值帶來的財富效益。中國經(jīng)濟發(fā)展7%的經(jīng)濟增長空間由多種動力驅(qū)動，有一個很基本的增值要素就是土地，工業(yè)、科技、文化等行業(yè)的賺錢速度都比不上土地增值。土地價值的不斷增長和由土地帶動房產(chǎn)價格增長，造成一個巨大的財富效益，這種增值效應(yīng)是中國財富效應(yīng)的基礎(chǔ)。#p#分頁標題#e#
2、增量改革及產(chǎn)業(yè)選擇
中國改革有一個基本原則叫增量改革原則。無論有什么樣的改革，都是在把蛋糕做大的過程中有較大利益來化解之前的困難，解決原來的問題。只有在蛋糕做大的過程中解決問題的方案才是良性解決方案。因此新型城鎮(zhèn)化的解決方案，一定要尋找動力機制問題。要有好的產(chǎn)業(yè)機制來推動，有效的解決資金來源、利潤結(jié)構(gòu)和財富增長問題。 選擇產(chǎn)業(yè)和城市一體化發(fā)展，就在同時享受兩種增長模式：第一種是產(chǎn)業(yè)帶動的利潤增長，是效率和技術(shù)帶動化的增長模式，第二種是土地升值和房產(chǎn)升值為依托的財富增長。這兩個增長結(jié)合在一起，以產(chǎn)城一體化為核心形成的新型城鎮(zhèn)化，就是中國下一個階段發(fā)展最重要的一條旋律，或者是主旋律之一。
1、旅游產(chǎn)業(yè)解讀
旅游產(chǎn)業(yè)實際上是一個搬運場，是一種通道型產(chǎn)業(yè)、渠道型產(chǎn)業(yè)，它的核心作用是把人從客源地搬運到目的地。由于它把人搬運到了目的地以后，放大了消費帶動整個產(chǎn)業(yè)，因此它的價值就不局限在它的本身，所以旅游業(yè)實際上是一個渠道，是一個把消費能力從發(fā)達地區(qū)、從大規(guī)模地區(qū)輸送到我們需要發(fā)展的地區(qū)。是一個管道，是一個經(jīng)濟發(fā)展的杠桿，是一個經(jīng)濟發(fā)展的動力結(jié)構(gòu)。
2、旅游引導的新型城鎮(zhèn)化的價值
第一，解決三農(nóng)問題。新農(nóng)村建設(shè)中旅游引導的新農(nóng)村社區(qū)，是民俗接待社區(qū)，讓農(nóng)民在家里從事第三產(chǎn)業(yè)進行旅游服務(wù)。因此三農(nóng)問題解決中間，旅游新農(nóng)村能夠解決農(nóng)民產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村優(yōu)化美化等等問題。第二是實現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化。旅游解決的城鎮(zhèn)化是就地城鎮(zhèn)化，它是本地人在本地就業(yè)最好的方式。第三是解決旅游生態(tài)問題。旅游是生態(tài)問題解決最好的方案。第四提升品質(zhì)。旅游提升整個文化品質(zhì)和社區(qū)品質(zhì)。
3、旅游引導的新型城鎮(zhèn)化
旅游如何引導新型城鎮(zhèn)化？――整合旅游產(chǎn)業(yè)，主動融入新型城鎮(zhèn)化。旅游通過搬運實現(xiàn)旅游消費，消費通過旅游帶動形成消費聚集，消費聚集帶動產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，如加工產(chǎn)業(yè)、運輸產(chǎn)業(yè)和相關(guān)聯(lián)的一系列產(chǎn)業(yè)，都在這個結(jié)構(gòu)下形成聚集效益。通過產(chǎn)業(yè)聚集解決就地就業(yè)問題、擴張擴展問題、流動人口問題、度假人口問題。這些問題都納入到城鎮(zhèn)化，因此形成旅游帶動下的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。
旅游引導的新型城鎮(zhèn)化體系，最大的我們稱之為旅游中心城市，大型城市要進行旅游升級，比如說張江口市、麗水市。第二旅游城市建設(shè)模式，比如說北京周邊的房山。第三旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)模式，旅游小城鎮(zhèn)以建制鎮(zhèn)為主體，包括大量的古鎮(zhèn)。第四旅游綜合體模式，旅游綜合體實際上就是產(chǎn)城一體化的組合結(jié)構(gòu)。第五旅游導向的新型農(nóng)民農(nóng)業(yè)社區(qū)，他是產(chǎn)居一體化的社區(qū)。#p#分頁標題#e#
土地開發(fā)是一級市場的效應(yīng)，居住物業(yè)是旅游地住宅的效應(yīng)，商業(yè)物業(yè)將會是旅游地產(chǎn)最重要的產(chǎn)業(yè)模式。泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，泛旅游地產(chǎn)開發(fā)，土地的開發(fā)模式到房產(chǎn)的二級開發(fā)模式最后再到我們經(jīng)營型業(yè)態(tài)的經(jīng)營模式，持續(xù)經(jīng)營、酒店經(jīng)營、和休閑商業(yè)經(jīng)營相結(jié)合，實際上構(gòu)成了旅游地產(chǎn)完整架構(gòu)。
地產(chǎn)商應(yīng)該不僅僅是開發(fā)土地開發(fā)樓盤，應(yīng)該以區(qū)域開發(fā)運營商的身份來全面運作，把自己從樓盤開發(fā)者和土地開發(fā)者轉(zhuǎn)化成為區(qū)域綜合開發(fā)運營商、城市運營商。作為區(qū)域開發(fā)商不僅要開發(fā)土地，還要開發(fā)旅游公共設(shè)施、旅游項目，要進行房產(chǎn)開發(fā)，最后進行產(chǎn)業(yè)整合和運營整合。產(chǎn)城一體化的區(qū)域運營商是地產(chǎn)商的未來。
做一個旅游引導的區(qū)域開發(fā)與運營商，帶著對區(qū)域經(jīng)濟推動的理念和社會責任感，做一個區(qū)域的發(fā)展的投資人，來推動區(qū)域經(jīng)濟。那也就是幸福中國夢最重要的實踐者和推動者。按照這樣一個目標來發(fā)覺、挖掘、發(fā)展旅游地產(chǎn)，在新型城鎮(zhèn)化及中國未來發(fā)展主流當中尋找旅游地產(chǎn)發(fā)展方面的價值將會成為未來中國旅游地產(chǎn)最重要的發(fā)展方向和方式。
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