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      • 旅游綜合體落地策劃
      • 溫泉旅游主題化-中山項(xiàng)目
      • 水上游樂(lè)全季化
      • 景區(qū)升級(jí)度假化
      • 海森文旅(旅游策劃公司)擔(dān)綱中國(guó)首家地心文化主題公園的旅游規(guī)劃、旅游策劃以及旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)
      • 打造康養(yǎng)度假新高地(明月山項(xiàng)目)
      旅游市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

      地產(chǎn)商進(jìn)軍主題公園

      發(fā)布日期:2017-06-20

      過(guò)去,國(guó)內(nèi)的主題公園運(yùn)營(yíng)商只有華僑城、長(zhǎng)隆、華強(qiáng)方特等少數(shù)幾家;近年來(lái),在轉(zhuǎn)型壓力下,包括萬(wàn)達(dá)、恒大、保利、世茂、佳兆業(yè)在內(nèi)的多家房企,紛紛進(jìn)軍該領(lǐng)域。然而,從選址、開(kāi)發(fā),到運(yùn)營(yíng)、盈利,國(guó)內(nèi)主題公園的運(yùn)營(yíng)者們還有很長(zhǎng)的路要走。

       

      在利潤(rùn)率下滑、土地成本高企的背景下,越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求多元化轉(zhuǎn)型,主題公園是一條出路。

      過(guò)去,國(guó)內(nèi)的主題公園運(yùn)營(yíng)商只有華僑城、長(zhǎng)隆、華強(qiáng)方特等少數(shù)幾家;近年來(lái),在轉(zhuǎn)型壓力下,包括萬(wàn)達(dá)、恒大、保利、世茂、佳兆業(yè)在內(nèi)的多家房企,紛紛進(jìn)軍該領(lǐng)域。

      一時(shí)間,主題公園進(jìn)入了“多國(guó)混戰(zhàn)”時(shí)代。

      不可否認(rèn),與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,中國(guó)的主題公園消費(fèi)尚有巨大的發(fā)展空間。但與迪士尼、環(huán)球影城等IP化運(yùn)營(yíng)的主題公園相比,當(dāng)前國(guó)內(nèi)主題公園運(yùn)營(yíng)商還遠(yuǎn)未探索出成熟的盈利模式,仍以園區(qū)門票和酒店等收入為主,并依靠地產(chǎn)業(yè)務(wù)補(bǔ)貼反哺主題公園運(yùn)營(yíng)。

      從選址、開(kāi)發(fā),到運(yùn)營(yíng)、盈利,國(guó)內(nèi)主題公園的運(yùn)營(yíng)者們還有很長(zhǎng)的路要走。

      蜂擁進(jìn)場(chǎng)

      4月底,前迪士尼高管加盟佳兆業(yè),掌舵大型主題公園金沙灣樂(lè)園項(xiàng)目,引發(fā)了行業(yè)關(guān)注。

      位于深圳大鵬半島的金沙灣樂(lè)園預(yù)計(jì)將于2021年投入運(yùn)營(yíng),內(nèi)容包括星級(jí)酒店群、冰雪世界、水上樂(lè)園、動(dòng)漫城、演藝中心等,每年將接待至少230萬(wàn)人次的游客。

      佳兆業(yè)將金沙灣樂(lè)園定位為“粵港澳大灣區(qū)最大的旅游綜合體項(xiàng)目”,并與環(huán)球影城、迪士尼樂(lè)園對(duì)標(biāo)。

      落實(shí)這樣的目標(biāo)并不容易,尤其是對(duì)剛剛走出危機(jī),且初次開(kāi)發(fā)主題公園的佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)。作為一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,佳兆業(yè)為何要在主題公園項(xiàng)目上傾注心血?

      佳兆業(yè)有關(guān)人士稱,金沙灣項(xiàng)目2014年便已經(jīng)確定。從拿地開(kāi)始,就計(jì)劃做成文旅產(chǎn)業(yè)而非地產(chǎn)項(xiàng)目,尤其是在近年來(lái)佳兆業(yè)轉(zhuǎn)型多元化后,文旅更是不可或缺的一塊。

      “旅游綜合體是復(fù)合發(fā)展的產(chǎn)品,有廣闊的市場(chǎng)前景。”佳兆業(yè)方面認(rèn)為。

      相比于佳兆業(yè),萬(wàn)達(dá)更早意識(shí)到文旅產(chǎn)業(yè)的潛力,已在四五年前進(jìn)入,投資資金更達(dá)上千億。萬(wàn)達(dá)在南昌、合肥開(kāi)發(fā)的主題樂(lè)園項(xiàng)目“萬(wàn)達(dá)城”已開(kāi)張數(shù)月。王健林透露,到2020年,萬(wàn)達(dá)將在國(guó)內(nèi)布局15座單體投資200億以上的萬(wàn)達(dá)城。

      21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到,恒大也有自己的主題公園計(jì)劃。定位為“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)世界頂級(jí)童話神話主題公園”的恒大童世界,被其寄予“走向世界的旅游主打產(chǎn)品”的期望。恒大表示,童世界的規(guī)劃目標(biāo)是“3-7天才能玩遍所有項(xiàng)目”。目前,恒大這一主題公園項(xiàng)目已在全國(guó)六地鋪開(kāi)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

      保利地產(chǎn)(9.360, 0.01, 0.11%)在完成對(duì)中航地產(chǎn)(10.550, 0.03, 0.29%)的并購(gòu)后,接手主題樂(lè)園項(xiàng)目“航空大世界”。按規(guī)劃,保利將在全國(guó)布局至少5個(gè)“航空大世界”項(xiàng)目,單個(gè)投資過(guò)百億,首個(gè)位于成都的項(xiàng)目將于明年9月開(kāi)園。

      此外,包括碧桂園的“天宸恐龍主題公園”、世茂的“世茂嘉年華”、海爾地產(chǎn)的“海爾兄弟公園”等在內(nèi),多家地產(chǎn)商已在主題公園領(lǐng)域砸下重金。

      一邊是愈加火熱的市場(chǎng),一邊是蜂擁而入的房企。主題公園開(kāi)發(fā)的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”,已拉開(kāi)序幕。

      事實(shí)上,無(wú)論是傳統(tǒng)主題公園運(yùn)營(yíng)商華僑城、長(zhǎng)隆的擴(kuò)張,還是地產(chǎn)商資本的涌入,都是看到了在中國(guó)消費(fèi)升級(jí)下,主題公園巨大的發(fā)展空間。

      2015年,中國(guó)游客量前兩名的珠海長(zhǎng)隆海洋王(20.750, 0.49, 2.42%)國(guó)及杭州宋城分別為749萬(wàn)人次、729萬(wàn)人次。其后的麗江宋城、常州恐龍園、東部華僑城、北京歡樂(lè)谷等,游客量均在400萬(wàn)人次左右。而在當(dāng)年世界游客量前10名的主題公園中,均在千萬(wàn)人次規(guī)模,排名第一的奧蘭多迪士尼入園人數(shù)高達(dá)2050萬(wàn)。

      東方證券(14.420, 0.03, 0.21%)指出,中國(guó)主題公園正迎來(lái)重大的向上拐點(diǎn):依據(jù)美日韓的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),人均GDP8000美元是主題公園發(fā)展的重要分水嶺。2016年,中國(guó)人均GDP已突破8000美元。

      咨詢公司AECOM預(yù)測(cè),中國(guó)主題公園客流人次將分別于2020年、2025年、2030年達(dá)到2.2億、3.2億、4.2億人次。

      中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為,與美國(guó)、日本等成熟旅游市場(chǎng)相比,主題樂(lè)園的供應(yīng)量遠(yuǎn)未達(dá)到飽和預(yù)期,地產(chǎn)商進(jìn)軍樂(lè)園仍有發(fā)揮空間。

      運(yùn)營(yíng)之痛

      雖然市場(chǎng)空間巨大,但中國(guó)的主題公園運(yùn)營(yíng)還在學(xué)步階段,尚未形成成熟的盈利模式。

      從收入來(lái)源看,中國(guó)的主題公園與國(guó)際主流模式存在較大差異。廣發(fā)證券(15.850, -0.43, -2.64%)指出,我國(guó)主題公園門票收入占公園總收入的80%左右,收入來(lái)源較單一。

      以海昌海洋公園旗下的八家主題公園為例,在其2016年的16.49億元總收入中,門票收入占比達(dá)到78.2%,非門票收入只有3.59億元。

      而僅僅依靠門票收入并不足以支撐主題樂(lè)園的運(yùn)營(yíng)。中國(guó)的經(jīng)營(yíng)者們發(fā)明了用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)反哺主題樂(lè)園運(yùn)營(yíng)的模式。

      這一模式的內(nèi)在邏輯是,由文化旅游業(yè)務(wù)帶動(dòng)配套地產(chǎn)溢價(jià),再利用配套地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金回流反哺文化旅游業(yè)務(wù)。其中,與主題公園相配套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),才是盈利的關(guān)鍵。

      以華僑城A(7.880, -0.12, -1.50%)為例,據(jù)財(cái)報(bào)顯示,2016年其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游綜合業(yè)務(wù)營(yíng)收占比分別為53.59%及45.11%,來(lái)自主題公園的旅游綜合業(yè)務(wù)營(yíng)收占比仍未過(guò)半,且低于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收。

      此外,長(zhǎng)隆和宋城演藝(19.800, -0.26, -1.30%)兩家主題公園運(yùn)營(yíng)商,也將地產(chǎn)列為其主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

      然而,即使有地產(chǎn)的反哺,中國(guó)主題公園運(yùn)營(yíng)從總體上仍然談不上成功,普遍面臨運(yùn)營(yíng)困難。2016年7月,投資38億元的武漢萬(wàn)達(dá)電影樂(lè)園在開(kāi)園僅19個(gè)月后便停業(yè)關(guān)閉。對(duì)此,萬(wàn)達(dá)方面表示將升級(jí)改造,游客反映體驗(yàn)感有待提升。此外還有多個(gè)主題公園陷入停滯。

      前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)主題公園行業(yè)發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示,國(guó)內(nèi)有70%的主題公園處于虧損狀態(tài),20%持平,只有10%實(shí)現(xiàn)盈利,超過(guò)1500億元資金被套牢在主題公園的投資之中。

      在廣發(fā)證券看來(lái),中國(guó)企業(yè)大多未涉及與主題公園內(nèi)容文化相關(guān)的影視動(dòng)漫、文化創(chuàng)意等附加值較高的業(yè)務(wù),這使得不少主題公園只有硬件建設(shè),卻難以給游客良好的游玩體驗(yàn),一方面導(dǎo)致重游率低,另一方面難以形成良好的口碑。

      中信建投證券也指出,游客參觀主題公園,本身是出于對(duì)文化層次的精神追求。強(qiáng)IP能體現(xiàn)出更強(qiáng)的文化吸引力,能夠加強(qiáng)游客的消費(fèi)意愿,并產(chǎn)生更多的衍生價(jià)值。中國(guó)的主題公園運(yùn)營(yíng)在這方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。

      IP化之道

      重硬件而輕內(nèi)容,是中國(guó)主題公園盈利結(jié)構(gòu)問(wèn)題的核心。

      佳兆業(yè)金沙灣樂(lè)園公司總裁Noble Coker告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,金沙灣項(xiàng)目遇到的最大挑戰(zhàn)并非項(xiàng)目建筑,而是來(lái)自打造國(guó)際化文化IP的過(guò)程。

      反觀世界優(yōu)秀的主題公園運(yùn)營(yíng)商迪士尼,在2016財(cái)年的迪士尼財(cái)報(bào)中,其主營(yíng)業(yè)務(wù)由媒體網(wǎng)絡(luò)(電視)、樂(lè)園度假、影視娛樂(lè)(電影)及產(chǎn)品銷售(周邊產(chǎn)品)四部分組成,占營(yíng)收比分別為42.58%、30.51%、16.97%及9.93%。

      值得注意的是,以公園門票、園內(nèi)餐飲及樂(lè)園酒店收入為主的主題公園度假業(yè)務(wù),僅占迪士尼營(yíng)收的三成。并且,除起步較晚的互動(dòng)媒體業(yè)務(wù)外,樂(lè)園度假業(yè)務(wù)是迪士尼各業(yè)務(wù)板塊中息稅前利潤(rùn)率最低的一項(xiàng)。

      而在媒體網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)中,僅有線電視收入一項(xiàng)就達(dá)到了166.32億美元,與樂(lè)園度假業(yè)務(wù)的169.74億美元營(yíng)收相當(dāng)。此外,有賴其75億美元的全球票房收入,2016財(cái)年,迪士尼的影視娛樂(lè)營(yíng)收同比增長(zhǎng)28%、利潤(rùn)同比增長(zhǎng)37%。

      中信建投證券指出,憑借迪士尼的超級(jí)IP,迪士尼樂(lè)園的客單價(jià)和二次消費(fèi)(餐飲、衍生品、住宿)占比均領(lǐng)先于其他行業(yè)巨頭。

      中國(guó)的主題公園經(jīng)營(yíng)者們已經(jīng)意識(shí)到問(wèn)題所在。萬(wàn)達(dá)正在持續(xù)尋求優(yōu)質(zhì)IP。自去年以35億美元并購(gòu)傳奇影業(yè)后,今年4月10日,萬(wàn)達(dá)有關(guān)人士透露,公司又將“拿下好萊塢大IP”,并利用新品牌“萬(wàn)達(dá)院線(51.500, -0.21, -0.41%)游戲”提供數(shù)億元資金扶持原創(chuàng)IP,在文學(xué)、電影、電視劇、漫畫、動(dòng)畫等領(lǐng)域開(kāi)展IP生產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)。

      中信建投證券認(rèn)為,自下而上的IP創(chuàng)造模式更適合國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀:“長(zhǎng)隆、宋城演藝、海昌海洋公園這類單一經(jīng)營(yíng)下游主題公園的企業(yè),通過(guò)經(jīng)營(yíng)過(guò)程培育出自有的IP,是最合適的模式。”#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

      一些主題公園運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)在打造文化內(nèi)容和原創(chuàng)IP。例如,擁有“熊出沒(méi)”原創(chuàng)IP的華強(qiáng)方特,嘗試在自己的方特歡樂(lè)世界中深植IP,用來(lái)支撐主題公園發(fā)展。華僑城、宋城演藝等運(yùn)營(yíng)商也開(kāi)始在IP上發(fā)力。

      擁有IP后,如何將IP價(jià)值轉(zhuǎn)化為盈利能力,則是主題公園開(kāi)發(fā)商們需要面對(duì)的考驗(yàn)。

      數(shù)據(jù)顯示,目前,華強(qiáng)方特40%的收入依賴于主題公園運(yùn)營(yíng),但文化衍生品等其他產(chǎn)品也已開(kāi)始貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)。

      宋城演藝則在拓展線上線下的業(yè)務(wù)。在收購(gòu)視頻網(wǎng)站六間房前,宋城的門票加演藝收入占比高達(dá)97%,收購(gòu)六間房后已下降至74%。

      總體來(lái)看,雖然國(guó)內(nèi)主題公園目前面臨諸多問(wèn)題,但多家券商仍對(duì)市場(chǎng)前景表示樂(lè)觀。東方證券指出,有自身特色及IP、具備一定差異化運(yùn)營(yíng)能力的國(guó)內(nèi)主題公園將被看好。

      (本文來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道  作者:張曉玲;盧靖陽(yáng))

      海森旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院2002年成立,與海森機(jī)構(gòu)其他成員企業(yè)共同構(gòu)成了旅游度假項(xiàng)目策劃規(guī)劃→設(shè)計(jì)建造→經(jīng)營(yíng)管理全程服務(wù)鏈條,是中國(guó)最好鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃公司景區(qū)規(guī)劃公司

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