旅游經(jīng)營管理
旅游地產(chǎn)運營模式分析
發(fā)布日期：2016-10-13
旅游地產(chǎn)項目所涉足的產(chǎn)品的多樣性，業(yè)態(tài)的復雜化，經(jīng)營的專業(yè)度已超乎想象。旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個專業(yè)化的時代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國際化方向發(fā)展。為了區(qū)分不同類型項目的經(jīng)營模式的異同，我們按照項目的產(chǎn)權(quán)屬性、經(jīng)營要求、收益情況等指標，把旅游地產(chǎn)界定為旅游資源型地產(chǎn)、商務度假地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)四大基本形態(tài)?；诼糜蔚禺a(chǎn)四種基本形態(tài)不同屬性探尋市場上成功的運營模式。
1.旅游資源型地產(chǎn)：開發(fā)持有模式
旅游地產(chǎn)："核心是旅游，地產(chǎn)僅是配套"，旅游景點地產(chǎn)是旅游的核心，旅游景區(qū)地產(chǎn)是項目附加值提升的關(guān)鍵，項目未來盈利多寡完全取決于地產(chǎn)項目附加值提升的空間大小。目前市場有些短視開發(fā)商無視旅游地產(chǎn)的旅游特點，片面追求經(jīng)濟效益，紛紛在旅游尚未成氣候前，盲目開建產(chǎn)權(quán)式酒店或別墅物業(yè)。
基于旅游景區(qū)地產(chǎn)占據(jù)項目核心資源、前期投資大、附加值高、長期收益等戰(zhàn)略地位，故采取開發(fā)持有運營模式。開發(fā)持有運營模式，是指項目發(fā)展商長期持有旅游景區(qū)地產(chǎn)中長期經(jīng)營性物業(yè)，通過穩(wěn)定經(jīng)營保證項目健康發(fā)展，提升項目的地塊客戶群對項目的項目認知度、忠誠度、美譽度。而項目不再完全依賴物業(yè)銷售帶來的現(xiàn)金流，持有型物業(yè)能夠為企業(yè)帶來長久的投資收益。
此模式下，開發(fā)商與旅游資源所有權(quán)者簽訂30年的經(jīng)營運作權(quán)，在期限內(nèi)開發(fā)商負責地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)、景區(qū)建設(shè)與運營。對于旅游地產(chǎn)的成長空間及回報，地產(chǎn)企業(yè)的目標很明確，即做長期投資打算。隨著經(jīng)營周期的拉長，除旅游資源獲得可觀的收益外，依托旅游的地產(chǎn)項目也會提升盈利空間，同時把旅游地產(chǎn)定位為5-10年后的營利產(chǎn)品。
2.商務度假地產(chǎn)：開發(fā)持有自營&開發(fā)持有他營
商務度假地產(chǎn)屬性與城市商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)相同，均為服務配套項目，但商務度假地產(chǎn)又有其發(fā)展的個性，故在運營模式是會有一些差異。相比于城市商業(yè)地產(chǎn)，旅游商務度假地產(chǎn)更注重對項目商業(yè)形態(tài)和商業(yè)主題特色的提升，注重商務高端品質(zhì)的提高。同時商務度假地產(chǎn)在商業(yè)環(huán)境的培育、服務定位檔次跨度、服務業(yè)態(tài)的復雜性和子項目經(jīng)營的技術(shù)性都提出了較高的難度。
商務度假地產(chǎn)在運營模式的選擇是，保證物業(yè)持有達到一定的比例，能對項目業(yè)態(tài)、業(yè)種調(diào)整升級握有主動權(quán)，保證項目的品質(zhì)。在產(chǎn)權(quán)保證的基礎(chǔ)上可分賣分租，自營與商家連營等靈活多變的經(jīng)營策略。實際運作過程中，租金杠桿起到非常重要的作用，通過租金的變動和優(yōu)惠政策來培育商業(yè)環(huán)境、吸引特色商戶、調(diào)整項目業(yè)態(tài)、營造項目主體特色。
3.休閑度假地產(chǎn)：開發(fā)銷售度假權(quán)益模式
休閑度假地產(chǎn)，以度假為核心融合地產(chǎn)和旅游綜合性項目，為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間，主要表現(xiàn)形式主要有旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店。
國內(nèi)最早的旅游度假地產(chǎn)出現(xiàn)在海南，當時因為一些在房地產(chǎn)泡沫中被套牢，而導入產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓成為概念，由于導入純概念項目，在運營實施上缺乏具體措施，故承諾的回報收益的項目很少，使得開發(fā)商和投資者之間糾紛不斷。隨著中國度假地產(chǎn)交流平臺及代理服務機構(gòu)的出現(xiàn)，已經(jīng)有國外度假交換服務商進入中國市場，出現(xiàn)了開發(fā)銷售度假權(quán)益模式。
此模式下開發(fā)商根據(jù)先期通過對項目整體的商業(yè)計劃，完成項目開發(fā)建設(shè)，分割產(chǎn)權(quán)或權(quán)益，進行銷售回籠項目建設(shè)投資，通過第三方交換系統(tǒng)交換平臺，為客戶提供靈活的物業(yè)與時間組合。基于交換系統(tǒng)，度假時段可以以每晚為單位進行，任何時間，住多久，去哪里度假以及哪種房型，都可以依據(jù)不同需求靈活選擇，同時還可以通過全球網(wǎng)絡預訂其他形式的旅游服務項目，包括飛機、游艇、酒店住宿和汽車租賃。此模式下項目投資回報可達到25%。同時發(fā)展商可通過功能配套服務項目經(jīng)營獲取長期經(jīng)營收益。因此總體而言，度假權(quán)益模式可以為物業(yè)帶來較大的盈利空間。
4.旅游住宅地產(chǎn)：開發(fā)銷售產(chǎn)權(quán)模式
區(qū)域旅游項目開發(fā)建設(shè)將會帶動區(qū)域商氣提升及基礎(chǔ)配套的完善，必將帶動人口的大量導入，借助旅游的環(huán)境、生態(tài)、配套服務等方面優(yōu)勢，定居、養(yǎng)老等居住需求產(chǎn)生，第一居所購房消費需求市場特征明顯，旅游住宅地產(chǎn)項目出現(xiàn)。
旅游住宅地產(chǎn)項目開發(fā)運營與城市居住地產(chǎn)開發(fā)模式別無差異。通過簡單開發(fā)銷售產(chǎn)權(quán)模式完成項目收益，只需在項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計時摸清目標客群消費喜好及旅游地特殊區(qū)位屬性即可。產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品定位、項目配套是此類項目的關(guān)鍵。
1.旅游資源型地產(chǎn)：開發(fā)持有模式
旅游地產(chǎn)："核心是旅游，地產(chǎn)僅是配套"，旅游景點地產(chǎn)是旅游的核心，旅游景區(qū)地產(chǎn)是項目附加值提升的關(guān)鍵，項目未來盈利多寡完全取決于地產(chǎn)項目附加值提升的空間大小。目前市場有些短視開發(fā)商無視旅游地產(chǎn)的旅游特點，片面追求經(jīng)濟效益，紛紛在旅游尚未成氣候前，盲目開建產(chǎn)權(quán)式酒店或別墅物業(yè)。
基于旅游景區(qū)地產(chǎn)占據(jù)項目核心資源、前期投資大、附加值高、長期收益等戰(zhàn)略地位，故采取開發(fā)持有運營模式。開發(fā)持有運營模式，是指項目發(fā)展商長期持有旅游景區(qū)地產(chǎn)中長期經(jīng)營性物業(yè)，通過穩(wěn)定經(jīng)營保證項目健康發(fā)展，提升項目的地塊客戶群對項目的項目認知度、忠誠度、美譽度。而項目不再完全依賴物業(yè)銷售帶來的現(xiàn)金流，持有型物業(yè)能夠為企業(yè)帶來長久的投資收益。
此模式下，開發(fā)商與旅游資源所有權(quán)者簽訂30年的經(jīng)營運作權(quán)，在期限內(nèi)開發(fā)商負責地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)、景區(qū)建設(shè)與運營。對于旅游地產(chǎn)的成長空間及回報，地產(chǎn)企業(yè)的目標很明確，即做長期投資打算。隨著經(jīng)營周期的拉長，除旅游資源獲得可觀的收益外，依托旅游的地產(chǎn)項目也會提升盈利空間，同時把旅游地產(chǎn)定位為5-10年后的營利產(chǎn)品。
2.商務度假地產(chǎn)：開發(fā)持有自營&開發(fā)持有他營
商務度假地產(chǎn)屬性與城市商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)相同，均為服務配套項目，但商務度假地產(chǎn)又有其發(fā)展的個性，故在運營模式是會有一些差異。相比于城市商業(yè)地產(chǎn)，旅游商務度假地產(chǎn)更注重對項目商業(yè)形態(tài)和商業(yè)主題特色的提升，注重商務高端品質(zhì)的提高。同時商務度假地產(chǎn)在商業(yè)環(huán)境的培育、服務定位檔次跨度、服務業(yè)態(tài)的復雜性和子項目經(jīng)營的技術(shù)性都提出了較高的難度。
商務度假地產(chǎn)在運營模式的選擇是，保證物業(yè)持有達到一定的比例，能對項目業(yè)態(tài)、業(yè)種調(diào)整升級握有主動權(quán)，保證項目的品質(zhì)。在產(chǎn)權(quán)保證的基礎(chǔ)上可分賣分租，自營與商家連營等靈活多變的經(jīng)營策略。實際運作過程中，租金杠桿起到非常重要的作用，通過租金的變動和優(yōu)惠政策來培育商業(yè)環(huán)境、吸引特色商戶、調(diào)整項目業(yè)態(tài)、營造項目主體特色。
3.休閑度假地產(chǎn)：開發(fā)銷售度假權(quán)益模式
休閑度假地產(chǎn)，以度假為核心融合地產(chǎn)和旅游綜合性項目，為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間，主要表現(xiàn)形式主要有旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店。
國內(nèi)最早的旅游度假地產(chǎn)出現(xiàn)在海南，當時因為一些在房地產(chǎn)泡沫中被套牢，而導入產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓成為概念，由于導入純概念項目，在運營實施上缺乏具體措施，故承諾的回報收益的項目很少，使得開發(fā)商和投資者之間糾紛不斷。隨著中國度假地產(chǎn)交流平臺及代理服務機構(gòu)的出現(xiàn)，已經(jīng)有國外度假交換服務商進入中國市場，出現(xiàn)了開發(fā)銷售度假權(quán)益模式。
此模式下開發(fā)商根據(jù)先期通過對項目整體的商業(yè)計劃，完成項目開發(fā)建設(shè)，分割產(chǎn)權(quán)或權(quán)益，進行銷售回籠項目建設(shè)投資，通過第三方交換系統(tǒng)交換平臺，為客戶提供靈活的物業(yè)與時間組合。基于交換系統(tǒng)，度假時段可以以每晚為單位進行，任何時間，住多久，去哪里度假以及哪種房型，都可以依據(jù)不同需求靈活選擇，同時還可以通過全球網(wǎng)絡預訂其他形式的旅游服務項目，包括飛機、游艇、酒店住宿和汽車租賃。此模式下項目投資回報可達到25%。同時發(fā)展商可通過功能配套服務項目經(jīng)營獲取長期經(jīng)營收益。因此總體而言，度假權(quán)益模式可以為物業(yè)帶來較大的盈利空間。
4.旅游住宅地產(chǎn)：開發(fā)銷售產(chǎn)權(quán)模式
區(qū)域旅游項目開發(fā)建設(shè)將會帶動區(qū)域商氣提升及基礎(chǔ)配套的完善，必將帶動人口的大量導入，借助旅游的環(huán)境、生態(tài)、配套服務等方面優(yōu)勢，定居、養(yǎng)老等居住需求產(chǎn)生，第一居所購房消費需求市場特征明顯，旅游住宅地產(chǎn)項目出現(xiàn)。
旅游住宅地產(chǎn)項目開發(fā)運營與城市居住地產(chǎn)開發(fā)模式別無差異。通過簡單開發(fā)銷售產(chǎn)權(quán)模式完成項目收益，只需在項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計時摸清目標客群消費喜好及旅游地特殊區(qū)位屬性即可。產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品定位、項目配套是此類項目的關(guān)鍵。
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