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      • 旅游綜合體落地策劃
      • 溫泉旅游主題化-中山項目
      • 水上游樂全季化
      • 景區(qū)升級度假化
      • 海森文旅(旅游策劃公司)擔(dān)綱中國首家地心文化主題公園的旅游規(guī)劃、旅游策劃以及旅游規(guī)劃設(shè)計
      • 打造康養(yǎng)度假新高地(明月山項目)
      旅游規(guī)劃設(shè)計

      旅游地產(chǎn)逆勢生長的八大趨勢

      發(fā)布日期:2015-11-04
        休閑旅游已經(jīng)成為席卷世界的浪潮,隨著國人對生活品質(zhì)追求的不斷提高,旅游地產(chǎn)面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇。游客求新求異的心態(tài),注定了旅游地產(chǎn)從誕生的那一天起,就具有創(chuàng)新的原動力。打造有別于城市住宅和商業(yè)地產(chǎn)的獨特賣點,為客戶提供獨特體驗,規(guī)避區(qū)域同質(zhì)項目競爭,成為旅游地產(chǎn)創(chuàng)新的核心挑戰(zhàn)??偨Y(jié)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,旅游地產(chǎn)為什么能夠一枝獨秀、逆勢生長,成為各大房企爭相拓展的新領(lǐng)域?深入探究現(xiàn)象背后的驅(qū)動力,我們發(fā)現(xiàn)旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新突圍可以概括為以下八個關(guān)鍵詞。

        趨勢1:雙贏——關(guān)注旅游板塊盈利能力
        初級的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式往往是以旅游項目造勢而行地產(chǎn)開發(fā)之實,開發(fā)商并不十分關(guān)注旅游板塊的盈利能力,有限的投入建起來并且能自負(fù)盈虧即可,周邊的房產(chǎn)快速銷售完就可以全身而退。
        而在2013年資金短缺、房產(chǎn)滯銷的情況下,這一局面發(fā)生了根本性變革。開發(fā)商急需引入戰(zhàn)略投資伙伴,而大型的戰(zhàn)略投資者從資本風(fēng)險控制角度,要求對項目各部分的盈利能力作客觀評估,要求核心的旅游項目必須具備持續(xù)盈利的能力,這樣才能聚攏人氣,促進(jìn)資產(chǎn)持續(xù)升值,避免因為核心旅游項目失敗而導(dǎo)致整個項目盈利能力低下的風(fēng)險,保證資本退出的靈活性。旅游板塊和地產(chǎn)板塊要雙贏,這一轉(zhuǎn)變實際上促使旅游地產(chǎn)回歸其本源。

        趨勢2:圍城——搶占大都市邊緣地帶
        國內(nèi)早期旅游地產(chǎn)大多布局于明星景區(qū)和熱點旅游城市,如海南、長白山、煙臺等地,多年來都是旅游地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。但在實際操作過程中,這些項目卻面臨兩方面的障礙:
        一是明星景區(qū)往往有嚴(yán)格的土地管制要求,很多項目看似香餑餑,實際開發(fā)則面臨諸多限制。這幾年隨著國家收緊土地政策,地產(chǎn)企業(yè)多次碰壁之后對于此類項目持相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度,某知名房企老總表示,這是“開發(fā)商一定要考慮的問題,否則就血本無歸,只是建了一堆小產(chǎn)權(quán)房。”
        二是大部分旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)離城市核心地帶,公共基礎(chǔ)設(shè)施配套薄弱,管理服務(wù)水平更是嚴(yán)重滯后,這導(dǎo)致旅游地產(chǎn)使用率低、入住率低、人氣不足的現(xiàn)象比較普遍,并由此產(chǎn)生惡性循環(huán)。調(diào)控政策擠壓投機(jī)炒房需求后,以持有為目的的客戶一般不愿購置該類房產(chǎn),而更青睞那些位于城市周邊、兼顧居住與休閑需求的旅游地產(chǎn)項目。因此,在大都市城郊開發(fā)旅游地產(chǎn)成為2013年的新趨勢,距離城市1~2小時車程,同時兼顧外地買家和本地需求的產(chǎn)品成為開發(fā)熱點。萬達(dá)集團(tuán)在北京通州斥資260億元打造萬達(dá)文旅城;萬科在吉林市郊斥資500億元打造滑雪旅游地產(chǎn);龍湖在煙臺養(yǎng)馬島區(qū)域打造葡醍海岸項目。大型房企紛紛布局大都市邊緣地帶,真正與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的居民休閑度假需求相結(jié)合,可以催生更大的市場空間。

        趨勢3:新城——借力新型城鎮(zhèn)化浪潮
        2012年底國務(wù)院印發(fā)《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》,將旅游業(yè)作為國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè),“十二五”期間有28個省市將旅游業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè),與此相對應(yīng),很多旅游資源豐富的城市紛紛提出結(jié)合旅游的新城或新區(qū)發(fā)展計劃,將旅游業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化的一種重要途徑。而新型城鎮(zhèn)化所倡導(dǎo)的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、產(chǎn)城互動、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展”等理念,與旅游地產(chǎn)所追求的逆城鎮(zhèn)化、環(huán)境優(yōu)先、低密低碳、產(chǎn)業(yè)復(fù)合等理念不謀而合。

        趨勢4:旅居——邁入1.5居所時代
        傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)一般定位為第二或第三居所,作為遠(yuǎn)離喧囂塵世的一種選擇。那時候城區(qū)的住宅還沒有那么昂貴,城市中產(chǎn)者還具備較強(qiáng)的購房能力,但經(jīng)過幾輪房價上漲,在城市中心區(qū)擁有一套體面大宅已成為大多數(shù)人可望而不可及的目標(biāo),更多的改善型需求被驅(qū)逐到郊區(qū)。城里一套大宅動輒幾百萬元乃至上千萬元,遠(yuǎn)超“城區(qū)學(xué)區(qū)房+郊區(qū)景觀房+一輛好車”的購置費(fèi)用,這給了城郊旅游地產(chǎn)極大的發(fā)展空間,旅游地產(chǎn)設(shè)計出現(xiàn)部分第一居所特征,它靠近城市又與城市保持恰到好處的距離,環(huán)境和交通條件良好,公共配套能滿足基本的生活需求,宜旅宜居,可稱為“旅居”,或被稱之為1.5居所。
        旅居概念強(qiáng)調(diào)戶型設(shè)計滿足居住需求,一般要求設(shè)置老人房、主臥套間、兒童房等功能,還可能配套花園或大型露臺。旅居概念還強(qiáng)調(diào)提供一定的配套設(shè)施,往往將商業(yè)、文化、醫(yī)療等配套設(shè)施與旅游配套項目合建,如城郊購物中心、特色餐飲、主題秀場、體檢與康療中心等。

        趨勢5:跨界——探索多業(yè)態(tài)復(fù)合模式
        曾有學(xué)者提出“TOLD旅游導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)”理論,并將其概括為六種模式。實際上,隨著越來越多的企業(yè)進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域,旅游地產(chǎn)已經(jīng)演變?yōu)槎喾N模式復(fù)合的綜合開發(fā),多業(yè)態(tài)跨界組合成為項目創(chuàng)新的重要方向。旅游地產(chǎn)已經(jīng)不能簡單理解為“旅游+地產(chǎn)”,它已經(jīng)演變成以旅游為核心吸引力,附加文化、商業(yè)乃至實體產(chǎn)業(yè)等多種類型的項目集群,與“新型城鎮(zhèn)化”、“美麗中國”等“十八大”新理念結(jié)合后,更為創(chuàng)新提供了無限可能。
        例如,通過復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)聚攏人氣,與城郊Shopping  Mall或Outlets相集合的萬達(dá)文旅城;復(fù)合文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合的文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū);復(fù)合歷史文化概念的成都置信芙蓉古城等等。開發(fā)項目不單打旅游牌,而是通過合理的業(yè)態(tài)組合,實現(xiàn)各類項目互相促進(jìn)、共同繁榮、持續(xù)增值的最佳效果。這種現(xiàn)象,得益于大型房企雄厚的資金實力,更得益于他們長期深耕商業(yè)地產(chǎn)所積累的整合能力和市場數(shù)據(jù),這些經(jīng)驗和數(shù)據(jù)應(yīng)用于旅游地產(chǎn)項目,并與當(dāng)下最流行的大數(shù)據(jù)分析技術(shù)相結(jié)合,將為旅游地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)注入更多新的可能。

        趨勢6:秀場——破解主題公園與高爾夫“毒藥”
        利用優(yōu)異的自然環(huán)境稟賦是旅游地產(chǎn)開發(fā)最經(jīng)濟(jì)的模式。例如以良好的氣候條件、濱海山麓等地理條件為賣點,但這樣的土地在知名景點和大城市周邊已難覓芳蹤。因此,旅游地產(chǎn)往往需要依靠自身投入來強(qiáng)化或構(gòu)建某種主題場景,從而形成獨特賣點。
        有相當(dāng)長一段時間,捆綁主題公園或高爾夫球場開發(fā)旅游地產(chǎn)是一種成熟的商業(yè)模型,但2011年11個部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于開展全國高爾夫球場綜合清理整治工作的通知》,以及發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于暫停新開工建設(shè)主題公園項目的通知》給予這種模式致命一擊。不過另一方面的背景是,文化演藝產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,據(jù)國家新聞出版廣電總局發(fā)布的權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,2012年中國已成為全球第二大電影市場,2013年票房收入將突破200億元,其中萬達(dá)院線2012年的收入超過24億元。
        在這種冰火兩重天的背景下,建設(shè)主題秀場成為破解主題公園和高爾夫“毒藥”的良方。主題秀場相對于主題公園和高爾夫球場而言,人氣旺、占地小、有文化、難復(fù)制,投入和維護(hù)成本相比更低,更容易得到政府支持。這些主題秀場將當(dāng)?shù)匚幕蚺c國際時尚潮流相融合,配合旅游地產(chǎn)形成獨特賣點:它可以是基于本土文脈的蒙太奇式重構(gòu),也可以是天馬行空的外來文化植入,但它決不是放之四海而皆準(zhǔn)的“主題公園 高爾夫 度假別墅”型的可復(fù)制產(chǎn)品。

        趨勢7:養(yǎng)老——融合養(yǎng)老地產(chǎn)功能
        中國人口紅利逐漸消退,人口老齡化問題日趨浮出水面,有消息稱多項養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)條例正在醞釀,養(yǎng)老地產(chǎn)成為各大房企下一步的重要部署。2010年底,萬科高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支,萬科總裁郁亮要求萬科北京、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運(yùn)營模式,除了保利、遠(yuǎn)洋、萬科等開發(fā)商積極進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)之外,以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也積極圈地,他們旗下多家中高端養(yǎng)老社區(qū)相繼竣工。
        但實際上,純養(yǎng)老地產(chǎn)與國人傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念還存在較大差異,市場接受程度不高。國人傳統(tǒng)觀念是家庭養(yǎng)老,在城市住宅價格高漲的背景下,為父母在臨近城市、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的地方購置旅游地產(chǎn)成為一種替代性的選擇。這類附帶養(yǎng)老功能的旅游地產(chǎn),既能為業(yè)主提供休閑度假的機(jī)會,又能為父母提供一處頤養(yǎng)天年的場所;同時,父母的居住提高了使用效率,降低了維護(hù)成本,這成為旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的一種新思路,尤其適合濱海度假地產(chǎn)、溫泉療養(yǎng)地產(chǎn)的綜合開發(fā)。

        趨勢8:極致——大而特或小而精
        宏觀調(diào)控和大型房企進(jìn)入加重了旅游地產(chǎn)行業(yè)競爭態(tài)勢,傳統(tǒng)粗放型的開發(fā)模式面臨升級換代。整體上,旅游地產(chǎn)開發(fā)越來越明顯地呈現(xiàn)兩極化趨勢:一極是以高投入高回報為特征,精心打造獨特吸引力的復(fù)合型旅游產(chǎn)品,帶動地產(chǎn)銷售和增值;另一級則以小投入快回報為特征,精打細(xì)算建設(shè)小型精品旅游產(chǎn)品撬動成片住宅產(chǎn)品銷售。大而特模式以萬達(dá)文旅城為代表,該產(chǎn)品結(jié)合了大型賣場、酒店集群、全天候室內(nèi)娛樂項目、主題秀及院線等項目,其投資規(guī)模非小型開發(fā)企業(yè)所能勝任,其開發(fā)復(fù)雜程度也非傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)所能把控。小而精模式則以小型精品酒店為代表,近年成功開發(fā)的案例較多,并已形成相對成熟的開發(fā)模式,比較有代表性項目包括悅榕莊、皇家驛站、德懿堂、西溪天堂等。(王彬汕)

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