旅游市場動態(tài)
什么是康養(yǎng)：“康”是方向 “養(yǎng)”是過程！
發(fā)布日期：2020-05-22
一直以來，提到康養(yǎng)，經(jīng)常會有一個誤區(qū)，認(rèn)為“康養(yǎng)=健康+養(yǎng)老”。實(shí)際上，康養(yǎng)是“健康”和“養(yǎng)生”的集合。
近年來，功能齊全的康養(yǎng)旅游得到了越來越多中老年人的青睞，這和社會發(fā)展收入增加以及老齡化增長有很大的關(guān)系。
一、何為“康養(yǎng)”？“康”是方向，“養(yǎng)”是過程
隨著需求增加，相應(yīng)而來的康養(yǎng)項(xiàng)目開始雨后春筍般出現(xiàn)，一般來說我們接觸的康養(yǎng)文旅項(xiàng)目最多的是依托資源優(yōu)勢而建，區(qū)域內(nèi)具有先天的優(yōu)勢和一定康養(yǎng)價值的自然或者文化資源，比如說有高山、森林、大海、溫泉等，優(yōu)質(zhì)的自然資源可以吸引穩(wěn)定的客流并且形成競爭力不被取代。
1.森林植被康養(yǎng)類
依托優(yōu)質(zhì)的森林資源，將現(xiàn)代醫(yī)學(xué)和傳統(tǒng)中醫(yī)學(xué)有機(jī)結(jié)合，并配合相應(yīng)的養(yǎng)生休閑、醫(yī)療及康養(yǎng)服務(wù)設(shè)施、豐富森林游憩體驗(yàn)，打造成以改善身心健康、保健、衍生、養(yǎng)老為主要目的的森林康養(yǎng)旅游度假產(chǎn)品。
比如海拔1300米左右，占地面積約800畝，緊鄰世界文化自然雙遺產(chǎn)峨眉山景區(qū)和瓦屋山國家森林公園，距國家中心城市成都僅2小時車程的峨眉半山七里坪國際旅游度假區(qū)。
2.溫泉礦物康養(yǎng)類
溫泉本身具有保健和療養(yǎng)功能，是傳統(tǒng)康養(yǎng)旅游中最重要的資源?，F(xiàn)代溫泉康養(yǎng)已經(jīng)從傳統(tǒng)的溫泉湯浴拓展到溫泉度假、溫泉養(yǎng)生。
溫泉養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)在原有溫泉醫(yī)學(xué)和溫泉療養(yǎng)的基礎(chǔ)上，開始出現(xiàn)休閑化和綜合化的趨勢，以針對健康和亞健康人群為主。
3.濱海湖泊康養(yǎng)類
人具有天然的親水性。近水具有游憩休閑、清潔空氣、調(diào)節(jié)氣候等價值，一般來說都是以湖泊、濕地、海洋等水資源為依托，結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣B(yǎng)生文化、城鎮(zhèn)村莊、農(nóng)業(yè)資源產(chǎn)業(yè)等資源，在加上醫(yī)療資源，實(shí)現(xiàn)康養(yǎng)文化。
這幾年，海南逐漸把健康旅游作為旅游業(yè)的重要一翼，作為旅游經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)，搭建科技、產(chǎn)業(yè)支撐，眾多療養(yǎng)、康養(yǎng)旅游項(xiàng)目落座海南。
4.鄉(xiāng)村田園康養(yǎng)類
還有一種是以鄉(xiāng)村、田園為生活空間，回歸自然、享受生命、修身養(yǎng)性、度假休閑、頤養(yǎng)天年的康養(yǎng)度假方式。田園養(yǎng)生度假開發(fā)需要注重田園、自然和鄉(xiāng)村的結(jié)合，再加上現(xiàn)代的審美，而不是簡單的“農(nóng)家樂”模式。
此外，也還有依據(jù)茶文化、宗教文化、民俗文化以及依托特色醫(yī)療資源而開拓出來，打造康復(fù)治療、康養(yǎng)保健、慢病療養(yǎng)、修養(yǎng)度假等多功能式的度假區(qū)。
二、康養(yǎng)項(xiàng)目八大缺失
有了基礎(chǔ)的條件，但很多康養(yǎng)項(xiàng)目依舊沒有發(fā)展起來，這是哪個環(huán)節(jié)出了問題？
1.缺產(chǎn)業(yè)鏈
一些康養(yǎng)項(xiàng)目，動輒投資數(shù)十億、占地規(guī)模幾百上千畝，規(guī)模大，設(shè)施齊全，業(yè)態(tài)多，但沒有產(chǎn)業(yè)支撐，始終沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈，單獨(dú)依靠養(yǎng)生度假娛樂，嚴(yán)重背離“產(chǎn)業(yè)支撐”之根本，經(jīng)營不久就難以為繼。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，就沒有長久的生命力。
嚴(yán)格來講，康養(yǎng)項(xiàng)目里的娛樂、餐飲、住宿、購物、度假、商業(yè)服務(wù)等，都是附加值，都是錦上添花，不是主體，更不是康養(yǎng)的支撐。
2.缺“朋友”
康養(yǎng)項(xiàng)目一般位于大城市范圍之外，千萬不要想著方圓多少公里內(nèi)，就你一家康養(yǎng)項(xiàng)目，獨(dú)門生意就好做。
事實(shí)上，一個獨(dú)立的康養(yǎng)項(xiàng)目，如果周邊沒有其它吸引人的資源作為依托，不僅不會壟斷生意，甚至基本沒人愿意來。
3.缺差異化
目前許多康養(yǎng)項(xiàng)目壓根沒有規(guī)劃，緊跟流行，全靠抄襲，最后搞得不倫不類。
一方面，閉門造車，完全憑自己主觀判斷搞開發(fā)建設(shè)，沒有主題，沒有創(chuàng)意，沒有吸引力，完全喪失競爭力。更有甚者，完全拷貝附近一個盈利好的項(xiàng)目。另一方面，一些規(guī)劃師，只是把其他康養(yǎng)項(xiàng)目拆零散，再組裝成一個新的方案來濫竽充數(shù)。
4.缺營銷
新媒體時代，新的營銷手段層出不窮，可是當(dāng)你告訴項(xiàng)目負(fù)責(zé)人用社交網(wǎng)絡(luò)平臺營造氛圍、推介項(xiàng)目、互動交流培養(yǎng)感情、實(shí)時制造話題引起關(guān)注時，康養(yǎng)項(xiàng)目反而無法接受。這樣的后果導(dǎo)致客群單一，沒法吸收新的流量，也沒法在大范圍打出品牌。
5.缺“操盤手”
當(dāng)前的康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目、養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體、康養(yǎng)小鎮(zhèn)的項(xiàng)目，不缺規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師，不缺施工方、材料供應(yīng)方，缺的恰恰就是運(yùn)營高手——項(xiàng)目操盤手。
操盤手要做的就是團(tuán)隊(duì)建設(shè)、日常運(yùn)營、品牌塑造、持續(xù)銷售、服務(wù)升級、危機(jī)公關(guān)。一個康養(yǎng)項(xiàng)目從開業(yè)，運(yùn)營，健康發(fā)展，最后實(shí)現(xiàn)盈利，全靠操盤手帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營能力。
6.缺知識更新
這個時代最大的特點(diǎn)就是變化快，新科技、新手段、新形式日新月異?？叼B(yǎng)項(xiàng)目也面臨著前所未有的新形勢、新業(yè)態(tài)、新環(huán)境。
比如對有些投資人來說，土地運(yùn)作流轉(zhuǎn)、PPP、聯(lián)盟運(yùn)營等概念都是以前沒有接觸過的，更別說一系列讓人眼花繚亂的新生事物了。只有將學(xué)習(xí)、考察、調(diào)研、培訓(xùn)等常態(tài)化，方能實(shí)現(xiàn)康養(yǎng)項(xiàng)目的健康發(fā)展。
7.缺康養(yǎng)理解
房地產(chǎn)的高端基本上是看“地段價值+硬件價值+外部配套價值”。
康養(yǎng)項(xiàng)目的高端實(shí)際上看三個方面，第一個是人護(hù)比，第二個是配套比，第三個是人性關(guān)懷。
康養(yǎng)項(xiàng)目的高端并不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細(xì)節(jié)。如果不理解養(yǎng)老“高端”的真正內(nèi)涵，僅僅是把重點(diǎn)放在硬件的打造上，就是誤入歧途。
8.缺成本控制
這里的成本分為兩個方面，一是康養(yǎng)項(xiàng)目對人力資源的要求高，在普遍物價上漲的大情勢下，用工成本高，而且康養(yǎng)大多在城郊，相對于遠(yuǎn)郊的農(nóng)村用工，成本偏高。
第二就是土地成本，動輒數(shù)百萬一畝。如此高額的成本，必然帶來巨大的經(jīng)營壓力。
《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》定下明確目標(biāo)：到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模超8萬億，到2030年達(dá)16萬億。在“健康中國”正式成為中國發(fā)展的核心理念下，健康產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新常態(tài)下服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎， 在國家政策與健康趨勢下，各行各業(yè)大佬紛紛搶先入局。
1、阿里投資10億開辦 “阿里健康”；
2、騰訊布局醫(yī)療AI引擎；
3、百度醫(yī)療布局連接醫(yī)患+人工智能；
4、萬達(dá)狂砸1440億元布局醫(yī)療；
5、小米探索大健康數(shù)據(jù)。
在未來20年，必將迎來一個發(fā)展的黃金期，大健康時代已全面來臨。醫(yī)療技術(shù)、生態(tài)環(huán)境、健康資源等方面具有優(yōu)勢的區(qū)域，成為人們追尋健康與寧靜的首選之地，大健康產(chǎn)業(yè)成為這些區(qū)域發(fā)展的重要引擎。
大健康引導(dǎo)區(qū)域綜合開發(fā)絕不僅僅是入駐一兩個醫(yī)療機(jī)構(gòu)，提供簡單的健康服務(wù)，它應(yīng)該是大健康產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展融合的典范，包括構(gòu)建大健康上下游產(chǎn)業(yè)鏈、建設(shè)區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)的產(chǎn)學(xué)研城一體化發(fā)展的示范基地等內(nèi)容。
一、構(gòu)建產(chǎn)學(xué)研城一體化的綜合開發(fā)架構(gòu)
1. 以大健康產(chǎn)業(yè)為引擎，構(gòu)建集產(chǎn)學(xué)研城為一體的發(fā)展架構(gòu)
區(qū)域開發(fā)以大健康產(chǎn)業(yè)為引擎，在產(chǎn)業(yè)鏈條上，縱向延伸健康科研、健康生產(chǎn)、健康學(xué)習(xí)三大產(chǎn)業(yè)子類；橫向上，將健康、教育、旅游、養(yǎng)老、文化、體育六大服務(wù)產(chǎn)業(yè)融合，形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群。同時將這一產(chǎn)業(yè)集群滲透于區(qū)域開發(fā)的各個層面，為社區(qū)居民及外來健康消費(fèi)者構(gòu)建全面一體化的健康生活方式，提高人們的生活質(zhì)量及幸福感。
2. 形成以大健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)為核心的六大幸福產(chǎn)業(yè)聚集
在大健康引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式中，應(yīng)該以大健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，融合旅游、文化、體育、養(yǎng)老、教育產(chǎn)業(yè)，延伸大健康產(chǎn)業(yè)鏈條，形成現(xiàn)代幸福產(chǎn)業(yè)集群，提供互相交融的六大服務(wù)體系，構(gòu)建以大健康產(chǎn)業(yè)為核心的幸福產(chǎn)業(yè)的聚集結(jié)構(gòu)。大健康與旅游度假的融合主要有以下幾個方向
第一，健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)。
第二，教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)。
第三，體育康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。
第四，健康文化產(chǎn)業(yè)。
第五，健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
第六，健康旅游產(chǎn)業(yè)。
3. 以四大項(xiàng)目體系為支撐，完成健康生活方式的打造
綜合開發(fā)發(fā)展架構(gòu)的建設(shè)要關(guān)注健康服務(wù)體系與生活體系的融合，通過對環(huán)境體系、項(xiàng)目體系、服務(wù)體系、居住體系的四大體系的打造滿足人們對于健康生活方式的追求。在融合體系構(gòu)建過程中，既要滿足當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉa(chǎn)生活需要，還要滿足外來療養(yǎng)、康體、養(yǎng)老、度假等人口需求，力求通過合理化的融合體系構(gòu)建，降低建設(shè)成本，最大化地利用公共資源，為常住與暫居人口提供滿意的公共設(shè)施與個性化服務(wù)。
1. 大健康城市
大健康城市是以建設(shè)城市人口居住與大健康產(chǎn)業(yè)密切融合、服務(wù)于城市居民全生命周期的未來健康創(chuàng)新型城市。這一模式構(gòu)建學(xué)研產(chǎn)城一體化的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的架構(gòu)及典范，把區(qū)域目的地城市建設(shè)成為一座健康之城和國際化之城。
健康城市建設(shè)以構(gòu)建醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)體系為基礎(chǔ)為核心，圍繞醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)形成教育科研產(chǎn)業(yè)體系、醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)體系、健康金融服務(wù)體系、健康產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)體系、療養(yǎng)康復(fù)服務(wù)體系、享老度假體系六大產(chǎn)業(yè)體系，與城市健康居住體系充分融合，最終形成以健康產(chǎn)業(yè)為引擎的新型健康城市。
2. 大健康新區(qū)
大健康新區(qū)是以教育、科研、生產(chǎn)為基礎(chǔ)依托，以大健康產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)下的健康、旅游、文化、體育、養(yǎng)老、教育等服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主體，充分融合新區(qū)居住體系與健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)，將產(chǎn)業(yè)格局滲透于居住空間，形成城市周邊的健康醫(yī)療服務(wù)副中心，構(gòu)建一個健康核心、X 個產(chǎn)業(yè)板塊、Y 個居住體系，即“1+X+Y”的發(fā)展模式。
健康小鎮(zhèn)的發(fā)展結(jié)構(gòu)是以特色產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈聚集為基礎(chǔ)，以服務(wù)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為支撐，以產(chǎn)城融合為最終目標(biāo)。健康小鎮(zhèn)縱向打通產(chǎn)業(yè)鏈，向上往研發(fā)延伸，向下往應(yīng)用、營銷、管理、服務(wù)延伸；橫向與旅游、教育、會議等相關(guān)產(chǎn)業(yè)及配套產(chǎn)業(yè)進(jìn)行廣泛融合，實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈聚集。通過全產(chǎn)業(yè)鏈的聚集實(shí)現(xiàn)人才、科技、資本、信息等高端要素的聚集，實(shí)現(xiàn)健康小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級與創(chuàng)新體系的建立。配套產(chǎn)業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)將成為健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐體系，這也是健康小鎮(zhèn)真正區(qū)別于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，擁有更多“小鎮(zhèn)”內(nèi)涵的關(guān)鍵。
4. 康養(yǎng)綜合體
康養(yǎng)綜合體模式是一種以大健康產(chǎn)業(yè)與旅游度假產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動的區(qū)域綜合開發(fā)模式。這一模式以東西方養(yǎng)生哲學(xué)與東西方養(yǎng)生理療技術(shù)為支撐，構(gòu)建健康產(chǎn)業(yè)鏈與旅游度假產(chǎn)業(yè)鏈兩大產(chǎn)業(yè)體系，打造延年益壽、強(qiáng)身健體、修身養(yǎng)性、康復(fù)理療、修復(fù)保健、生活方式體驗(yàn)、文化體驗(yàn)七大健康主題，形成區(qū)域健康的生活方式。
康養(yǎng)綜合體一般選址在空氣優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、私密性強(qiáng)的區(qū)域，其主要針對中高級白領(lǐng)、企業(yè)主等多元亞健康群體，通過運(yùn)動健身、心靈療法、美容養(yǎng)顏、生活方式管理、休閑娛樂、養(yǎng)生度假等完善的養(yǎng)生項(xiàng)目體系打造，塑造區(qū)域健康養(yǎng)生的核心主題，使游客獲得身心上的健康。
5. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)
產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式是在醫(yī)療教育、研發(fā)、疾病治療三大核心功能主導(dǎo)下，配套完善機(jī)構(gòu)和行政服務(wù)，形成以醫(yī)療為特色的區(qū)域開發(fā)模式。
這一模式依托一定的氣候及生態(tài)環(huán)境資源，重點(diǎn)開發(fā)或引進(jìn)先進(jìn)的醫(yī)學(xué)設(shè)備設(shè)施及項(xiàng)目，形成能夠滿足疾病患者醫(yī)療前的檢查、醫(yī)療中的治療、醫(yī)療后的康復(fù)等全方位需求的產(chǎn)品體系。
這一開發(fā)模式的特點(diǎn)在于，對醫(yī)療條件、醫(yī)療技術(shù)、醫(yī)療專業(yè)人員、醫(yī)療服務(wù)的要求較高，還須將醫(yī)療與度假結(jié)合起來，為病患人員提供相對安靜、生態(tài)、健康的度假方式，并提供較長時間居住的便利條件。
此外，醫(yī)療教育、醫(yī)療研發(fā)與治療服務(wù)相輔相成，教育與研發(fā)為治療服務(wù)源源不斷地提供人才與技術(shù)，治療服務(wù)為教育與研發(fā)提供資金。在此過程中，區(qū)域內(nèi)逐漸形成教育機(jī)構(gòu)、科研院所、醫(yī)院的聚集結(jié)構(gòu)，并在此結(jié)構(gòu)帶動下，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的共同發(fā)展。
6. 康養(yǎng)度假區(qū)
康養(yǎng)度假區(qū)是借助區(qū)域內(nèi)的地勢及資源、氣候條件，重點(diǎn)打造運(yùn)動設(shè)施、場所，融合康體與度假產(chǎn)業(yè)特色，打造集康體、度假、居住、生活于一體的綜合開發(fā)模式。
與普通的運(yùn)動休閑不同，康養(yǎng)運(yùn)動要求將健康管理、運(yùn)動休閑和旅游度假相融合。因此，諸如運(yùn)用先進(jìn)的設(shè)備和視頻分析技術(shù)對游客的運(yùn)動表現(xiàn)進(jìn)行分析，在專家指導(dǎo)下進(jìn)行調(diào)整等相關(guān)健康服務(wù)，顯得尤為重要。
7. 中醫(yī)藥旅游示范區(qū)
在政策推動下，以中醫(yī)藥旅游示范區(qū)為發(fā)展引擎的模式成為區(qū)域開發(fā)的一種重要模式。
中醫(yī)藥旅游示范區(qū)區(qū)域開發(fā)模式依托于特色的中醫(yī)藥資源，將其與旅游的食、住、行、游、購、娛、廁、導(dǎo)、智、商、養(yǎng)、學(xué)、福、情、奇、文、體、農(nóng)等市場需求對接，打造醫(yī)養(yǎng)生活保健服務(wù)為核心的旅游產(chǎn)品體系，形成以服務(wù)企業(yè)為實(shí)體的示范基地、示范項(xiàng)目，以及形成醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群的示范區(qū)。
8. 享老社區(qū)
享老社區(qū)模式是依托區(qū)域良好的生態(tài)環(huán)境，通過養(yǎng)老社區(qū)與城市社區(qū)共生模式的打造以實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)的目標(biāo)。享老社區(qū)不同于以往的養(yǎng)老模式，要從物質(zhì)和精神兩個層面，通過舒適愉悅的生活環(huán)境、人性化的專業(yè)侍候體系、智能化的專控服務(wù)體系、便利性的特色產(chǎn)品體系保證老年人的身體健康；通過良好的人際交往環(huán)境、多元的休閑娛樂項(xiàng)目設(shè)置，使老年人獲得心理上的享受。享老社區(qū)以打造健康老人、幸福老人為目標(biāo)，針對老年人與年輕群體共同生活、與子女親密聯(lián)系的心理需求，構(gòu)建養(yǎng)老居住與區(qū)域社區(qū)的共生模式。
享老社區(qū)的打造既需要構(gòu)建旅居度假產(chǎn)品，提供運(yùn)動休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)心、康復(fù)治療的健康服務(wù)，以及親子、親孫、三代四代同樂的綜合休閑度假服務(wù)，又需要注重安全無障礙設(shè)施設(shè)計(jì)，關(guān)愛老人的日常生活需求。通過文化養(yǎng)老方式，使老年人生活年輕態(tài)。以養(yǎng)老社區(qū)為核心，區(qū)域內(nèi)最終形成集培訓(xùn)、診療、科研、監(jiān)控、養(yǎng)護(hù)、修復(fù)、體驗(yàn)于一體的享老產(chǎn)業(yè)鏈，以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加核心競爭力。
三、康養(yǎng)地產(chǎn)運(yùn)營及盈利模式研究
康養(yǎng)地產(chǎn)建立在旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，以中國傳統(tǒng)的養(yǎng)生的理念及方法去解決養(yǎng)老問題的復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式。
發(fā)展階段：目前我國健康養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)正處于由第二階段向第三階段發(fā)展過程中。
國內(nèi)目前康養(yǎng)模式可按驅(qū)動因素分為五大養(yǎng)生養(yǎng)老模式：
中國老齡化正在加速，面對老人數(shù)量不斷的增多，傳統(tǒng)養(yǎng)老地產(chǎn)重地產(chǎn)輕服務(wù)的格局正在發(fā)生改變，,隨著中國人口老齡化加速以及人們對于美好生活環(huán)境關(guān)注度提高,未來養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)突破，這成為老齡化社會需求迫在眉睫的現(xiàn)實(shí)需求，也為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提出新的要求。我國的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)潛力極其巨大，極有可能成為二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)最大的增長點(diǎn)之一。
與傳統(tǒng)健康產(chǎn)業(yè)不同，大健康產(chǎn)業(yè)力求使人們活得更長，活得更好，其發(fā)展理念和方向更具前瞻性。
來源：微信公眾號“康養(yǎng)規(guī)劃中心”
近年來，功能齊全的康養(yǎng)旅游得到了越來越多中老年人的青睞，這和社會發(fā)展收入增加以及老齡化增長有很大的關(guān)系。
一、何為“康養(yǎng)”？“康”是方向，“養(yǎng)”是過程
隨著需求增加，相應(yīng)而來的康養(yǎng)項(xiàng)目開始雨后春筍般出現(xiàn)，一般來說我們接觸的康養(yǎng)文旅項(xiàng)目最多的是依托資源優(yōu)勢而建，區(qū)域內(nèi)具有先天的優(yōu)勢和一定康養(yǎng)價值的自然或者文化資源，比如說有高山、森林、大海、溫泉等，優(yōu)質(zhì)的自然資源可以吸引穩(wěn)定的客流并且形成競爭力不被取代。
1.森林植被康養(yǎng)類
依托優(yōu)質(zhì)的森林資源，將現(xiàn)代醫(yī)學(xué)和傳統(tǒng)中醫(yī)學(xué)有機(jī)結(jié)合，并配合相應(yīng)的養(yǎng)生休閑、醫(yī)療及康養(yǎng)服務(wù)設(shè)施、豐富森林游憩體驗(yàn)，打造成以改善身心健康、保健、衍生、養(yǎng)老為主要目的的森林康養(yǎng)旅游度假產(chǎn)品。
比如海拔1300米左右，占地面積約800畝，緊鄰世界文化自然雙遺產(chǎn)峨眉山景區(qū)和瓦屋山國家森林公園，距國家中心城市成都僅2小時車程的峨眉半山七里坪國際旅游度假區(qū)。
2.溫泉礦物康養(yǎng)類
溫泉本身具有保健和療養(yǎng)功能，是傳統(tǒng)康養(yǎng)旅游中最重要的資源?，F(xiàn)代溫泉康養(yǎng)已經(jīng)從傳統(tǒng)的溫泉湯浴拓展到溫泉度假、溫泉養(yǎng)生。
溫泉養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)在原有溫泉醫(yī)學(xué)和溫泉療養(yǎng)的基礎(chǔ)上，開始出現(xiàn)休閑化和綜合化的趨勢，以針對健康和亞健康人群為主。
3.濱海湖泊康養(yǎng)類
人具有天然的親水性。近水具有游憩休閑、清潔空氣、調(diào)節(jié)氣候等價值，一般來說都是以湖泊、濕地、海洋等水資源為依托，結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣B(yǎng)生文化、城鎮(zhèn)村莊、農(nóng)業(yè)資源產(chǎn)業(yè)等資源，在加上醫(yī)療資源，實(shí)現(xiàn)康養(yǎng)文化。
這幾年，海南逐漸把健康旅游作為旅游業(yè)的重要一翼，作為旅游經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)，搭建科技、產(chǎn)業(yè)支撐，眾多療養(yǎng)、康養(yǎng)旅游項(xiàng)目落座海南。
4.鄉(xiāng)村田園康養(yǎng)類
還有一種是以鄉(xiāng)村、田園為生活空間，回歸自然、享受生命、修身養(yǎng)性、度假休閑、頤養(yǎng)天年的康養(yǎng)度假方式。田園養(yǎng)生度假開發(fā)需要注重田園、自然和鄉(xiāng)村的結(jié)合，再加上現(xiàn)代的審美，而不是簡單的“農(nóng)家樂”模式。
此外，也還有依據(jù)茶文化、宗教文化、民俗文化以及依托特色醫(yī)療資源而開拓出來，打造康復(fù)治療、康養(yǎng)保健、慢病療養(yǎng)、修養(yǎng)度假等多功能式的度假區(qū)。
二、康養(yǎng)項(xiàng)目八大缺失
有了基礎(chǔ)的條件，但很多康養(yǎng)項(xiàng)目依舊沒有發(fā)展起來，這是哪個環(huán)節(jié)出了問題？
1.缺產(chǎn)業(yè)鏈
一些康養(yǎng)項(xiàng)目，動輒投資數(shù)十億、占地規(guī)模幾百上千畝，規(guī)模大，設(shè)施齊全，業(yè)態(tài)多，但沒有產(chǎn)業(yè)支撐，始終沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈，單獨(dú)依靠養(yǎng)生度假娛樂，嚴(yán)重背離“產(chǎn)業(yè)支撐”之根本，經(jīng)營不久就難以為繼。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，就沒有長久的生命力。
嚴(yán)格來講，康養(yǎng)項(xiàng)目里的娛樂、餐飲、住宿、購物、度假、商業(yè)服務(wù)等，都是附加值，都是錦上添花，不是主體，更不是康養(yǎng)的支撐。
2.缺“朋友”
康養(yǎng)項(xiàng)目一般位于大城市范圍之外，千萬不要想著方圓多少公里內(nèi)，就你一家康養(yǎng)項(xiàng)目，獨(dú)門生意就好做。
事實(shí)上，一個獨(dú)立的康養(yǎng)項(xiàng)目，如果周邊沒有其它吸引人的資源作為依托，不僅不會壟斷生意，甚至基本沒人愿意來。
3.缺差異化
目前許多康養(yǎng)項(xiàng)目壓根沒有規(guī)劃，緊跟流行，全靠抄襲，最后搞得不倫不類。
一方面，閉門造車，完全憑自己主觀判斷搞開發(fā)建設(shè)，沒有主題，沒有創(chuàng)意，沒有吸引力，完全喪失競爭力。更有甚者，完全拷貝附近一個盈利好的項(xiàng)目。另一方面，一些規(guī)劃師，只是把其他康養(yǎng)項(xiàng)目拆零散，再組裝成一個新的方案來濫竽充數(shù)。
4.缺營銷
新媒體時代，新的營銷手段層出不窮，可是當(dāng)你告訴項(xiàng)目負(fù)責(zé)人用社交網(wǎng)絡(luò)平臺營造氛圍、推介項(xiàng)目、互動交流培養(yǎng)感情、實(shí)時制造話題引起關(guān)注時，康養(yǎng)項(xiàng)目反而無法接受。這樣的后果導(dǎo)致客群單一，沒法吸收新的流量，也沒法在大范圍打出品牌。
5.缺“操盤手”
當(dāng)前的康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目、養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體、康養(yǎng)小鎮(zhèn)的項(xiàng)目，不缺規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師，不缺施工方、材料供應(yīng)方，缺的恰恰就是運(yùn)營高手——項(xiàng)目操盤手。
操盤手要做的就是團(tuán)隊(duì)建設(shè)、日常運(yùn)營、品牌塑造、持續(xù)銷售、服務(wù)升級、危機(jī)公關(guān)。一個康養(yǎng)項(xiàng)目從開業(yè)，運(yùn)營，健康發(fā)展，最后實(shí)現(xiàn)盈利，全靠操盤手帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營能力。
6.缺知識更新
這個時代最大的特點(diǎn)就是變化快，新科技、新手段、新形式日新月異?？叼B(yǎng)項(xiàng)目也面臨著前所未有的新形勢、新業(yè)態(tài)、新環(huán)境。
比如對有些投資人來說，土地運(yùn)作流轉(zhuǎn)、PPP、聯(lián)盟運(yùn)營等概念都是以前沒有接觸過的，更別說一系列讓人眼花繚亂的新生事物了。只有將學(xué)習(xí)、考察、調(diào)研、培訓(xùn)等常態(tài)化，方能實(shí)現(xiàn)康養(yǎng)項(xiàng)目的健康發(fā)展。
7.缺康養(yǎng)理解
房地產(chǎn)的高端基本上是看“地段價值+硬件價值+外部配套價值”。
康養(yǎng)項(xiàng)目的高端實(shí)際上看三個方面，第一個是人護(hù)比，第二個是配套比，第三個是人性關(guān)懷。
康養(yǎng)項(xiàng)目的高端并不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細(xì)節(jié)。如果不理解養(yǎng)老“高端”的真正內(nèi)涵，僅僅是把重點(diǎn)放在硬件的打造上，就是誤入歧途。
8.缺成本控制
這里的成本分為兩個方面，一是康養(yǎng)項(xiàng)目對人力資源的要求高，在普遍物價上漲的大情勢下，用工成本高，而且康養(yǎng)大多在城郊，相對于遠(yuǎn)郊的農(nóng)村用工，成本偏高。
第二就是土地成本，動輒數(shù)百萬一畝。如此高額的成本，必然帶來巨大的經(jīng)營壓力。
《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》定下明確目標(biāo)：到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模超8萬億，到2030年達(dá)16萬億。在“健康中國”正式成為中國發(fā)展的核心理念下，健康產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新常態(tài)下服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎， 在國家政策與健康趨勢下，各行各業(yè)大佬紛紛搶先入局。
1、阿里投資10億開辦 “阿里健康”；
2、騰訊布局醫(yī)療AI引擎；
3、百度醫(yī)療布局連接醫(yī)患+人工智能；
4、萬達(dá)狂砸1440億元布局醫(yī)療；
5、小米探索大健康數(shù)據(jù)。
在未來20年，必將迎來一個發(fā)展的黃金期，大健康時代已全面來臨。醫(yī)療技術(shù)、生態(tài)環(huán)境、健康資源等方面具有優(yōu)勢的區(qū)域，成為人們追尋健康與寧靜的首選之地，大健康產(chǎn)業(yè)成為這些區(qū)域發(fā)展的重要引擎。
大健康引導(dǎo)區(qū)域綜合開發(fā)絕不僅僅是入駐一兩個醫(yī)療機(jī)構(gòu)，提供簡單的健康服務(wù)，它應(yīng)該是大健康產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展融合的典范，包括構(gòu)建大健康上下游產(chǎn)業(yè)鏈、建設(shè)區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)的產(chǎn)學(xué)研城一體化發(fā)展的示范基地等內(nèi)容。
一、構(gòu)建產(chǎn)學(xué)研城一體化的綜合開發(fā)架構(gòu)
1. 以大健康產(chǎn)業(yè)為引擎，構(gòu)建集產(chǎn)學(xué)研城為一體的發(fā)展架構(gòu)
區(qū)域開發(fā)以大健康產(chǎn)業(yè)為引擎，在產(chǎn)業(yè)鏈條上，縱向延伸健康科研、健康生產(chǎn)、健康學(xué)習(xí)三大產(chǎn)業(yè)子類；橫向上，將健康、教育、旅游、養(yǎng)老、文化、體育六大服務(wù)產(chǎn)業(yè)融合，形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群。同時將這一產(chǎn)業(yè)集群滲透于區(qū)域開發(fā)的各個層面，為社區(qū)居民及外來健康消費(fèi)者構(gòu)建全面一體化的健康生活方式，提高人們的生活質(zhì)量及幸福感。
2. 形成以大健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)為核心的六大幸福產(chǎn)業(yè)聚集
在大健康引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式中，應(yīng)該以大健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，融合旅游、文化、體育、養(yǎng)老、教育產(chǎn)業(yè)，延伸大健康產(chǎn)業(yè)鏈條，形成現(xiàn)代幸福產(chǎn)業(yè)集群，提供互相交融的六大服務(wù)體系，構(gòu)建以大健康產(chǎn)業(yè)為核心的幸福產(chǎn)業(yè)的聚集結(jié)構(gòu)。大健康與旅游度假的融合主要有以下幾個方向
第一，健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)。
第二，教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)。
第三，體育康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。
第四，健康文化產(chǎn)業(yè)。
第五，健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
第六，健康旅游產(chǎn)業(yè)。
3. 以四大項(xiàng)目體系為支撐，完成健康生活方式的打造
綜合開發(fā)發(fā)展架構(gòu)的建設(shè)要關(guān)注健康服務(wù)體系與生活體系的融合，通過對環(huán)境體系、項(xiàng)目體系、服務(wù)體系、居住體系的四大體系的打造滿足人們對于健康生活方式的追求。在融合體系構(gòu)建過程中，既要滿足當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉa(chǎn)生活需要，還要滿足外來療養(yǎng)、康體、養(yǎng)老、度假等人口需求，力求通過合理化的融合體系構(gòu)建，降低建設(shè)成本，最大化地利用公共資源，為常住與暫居人口提供滿意的公共設(shè)施與個性化服務(wù)。
健康服務(wù)體系與生活體系的融合
二、 大健康引導(dǎo)的八大區(qū)域發(fā)展模式1. 大健康城市
大健康城市是以建設(shè)城市人口居住與大健康產(chǎn)業(yè)密切融合、服務(wù)于城市居民全生命周期的未來健康創(chuàng)新型城市。這一模式構(gòu)建學(xué)研產(chǎn)城一體化的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的架構(gòu)及典范，把區(qū)域目的地城市建設(shè)成為一座健康之城和國際化之城。
健康城市建設(shè)以構(gòu)建醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)體系為基礎(chǔ)為核心，圍繞醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)形成教育科研產(chǎn)業(yè)體系、醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)體系、健康金融服務(wù)體系、健康產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)體系、療養(yǎng)康復(fù)服務(wù)體系、享老度假體系六大產(chǎn)業(yè)體系，與城市健康居住體系充分融合，最終形成以健康產(chǎn)業(yè)為引擎的新型健康城市。
2. 大健康新區(qū)
大健康新區(qū)是以教育、科研、生產(chǎn)為基礎(chǔ)依托，以大健康產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)下的健康、旅游、文化、體育、養(yǎng)老、教育等服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主體，充分融合新區(qū)居住體系與健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)，將產(chǎn)業(yè)格局滲透于居住空間，形成城市周邊的健康醫(yī)療服務(wù)副中心，構(gòu)建一個健康核心、X 個產(chǎn)業(yè)板塊、Y 個居住體系，即“1+X+Y”的發(fā)展模式。
大健康新區(qū)開發(fā)架構(gòu)
3. 健康小鎮(zhèn)健康小鎮(zhèn)的發(fā)展結(jié)構(gòu)是以特色產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈聚集為基礎(chǔ)，以服務(wù)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為支撐，以產(chǎn)城融合為最終目標(biāo)。健康小鎮(zhèn)縱向打通產(chǎn)業(yè)鏈，向上往研發(fā)延伸，向下往應(yīng)用、營銷、管理、服務(wù)延伸；橫向與旅游、教育、會議等相關(guān)產(chǎn)業(yè)及配套產(chǎn)業(yè)進(jìn)行廣泛融合，實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈聚集。通過全產(chǎn)業(yè)鏈的聚集實(shí)現(xiàn)人才、科技、資本、信息等高端要素的聚集，實(shí)現(xiàn)健康小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級與創(chuàng)新體系的建立。配套產(chǎn)業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)將成為健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐體系，這也是健康小鎮(zhèn)真正區(qū)別于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，擁有更多“小鎮(zhèn)”內(nèi)涵的關(guān)鍵。
康養(yǎng)綜合體模式是一種以大健康產(chǎn)業(yè)與旅游度假產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動的區(qū)域綜合開發(fā)模式。這一模式以東西方養(yǎng)生哲學(xué)與東西方養(yǎng)生理療技術(shù)為支撐，構(gòu)建健康產(chǎn)業(yè)鏈與旅游度假產(chǎn)業(yè)鏈兩大產(chǎn)業(yè)體系，打造延年益壽、強(qiáng)身健體、修身養(yǎng)性、康復(fù)理療、修復(fù)保健、生活方式體驗(yàn)、文化體驗(yàn)七大健康主題，形成區(qū)域健康的生活方式。
康養(yǎng)綜合體一般選址在空氣優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、私密性強(qiáng)的區(qū)域，其主要針對中高級白領(lǐng)、企業(yè)主等多元亞健康群體，通過運(yùn)動健身、心靈療法、美容養(yǎng)顏、生活方式管理、休閑娛樂、養(yǎng)生度假等完善的養(yǎng)生項(xiàng)目體系打造，塑造區(qū)域健康養(yǎng)生的核心主題，使游客獲得身心上的健康。
康養(yǎng)綜合體模式
5. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)
產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式是在醫(yī)療教育、研發(fā)、疾病治療三大核心功能主導(dǎo)下，配套完善機(jī)構(gòu)和行政服務(wù)，形成以醫(yī)療為特色的區(qū)域開發(fā)模式。
這一模式依托一定的氣候及生態(tài)環(huán)境資源，重點(diǎn)開發(fā)或引進(jìn)先進(jìn)的醫(yī)學(xué)設(shè)備設(shè)施及項(xiàng)目，形成能夠滿足疾病患者醫(yī)療前的檢查、醫(yī)療中的治療、醫(yī)療后的康復(fù)等全方位需求的產(chǎn)品體系。
這一開發(fā)模式的特點(diǎn)在于，對醫(yī)療條件、醫(yī)療技術(shù)、醫(yī)療專業(yè)人員、醫(yī)療服務(wù)的要求較高，還須將醫(yī)療與度假結(jié)合起來，為病患人員提供相對安靜、生態(tài)、健康的度假方式，并提供較長時間居住的便利條件。
此外，醫(yī)療教育、醫(yī)療研發(fā)與治療服務(wù)相輔相成，教育與研發(fā)為治療服務(wù)源源不斷地提供人才與技術(shù)，治療服務(wù)為教育與研發(fā)提供資金。在此過程中，區(qū)域內(nèi)逐漸形成教育機(jī)構(gòu)、科研院所、醫(yī)院的聚集結(jié)構(gòu)，并在此結(jié)構(gòu)帶動下，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的共同發(fā)展。
6. 康養(yǎng)度假區(qū)
康養(yǎng)度假區(qū)是借助區(qū)域內(nèi)的地勢及資源、氣候條件，重點(diǎn)打造運(yùn)動設(shè)施、場所，融合康體與度假產(chǎn)業(yè)特色，打造集康體、度假、居住、生活于一體的綜合開發(fā)模式。
與普通的運(yùn)動休閑不同，康養(yǎng)運(yùn)動要求將健康管理、運(yùn)動休閑和旅游度假相融合。因此，諸如運(yùn)用先進(jìn)的設(shè)備和視頻分析技術(shù)對游客的運(yùn)動表現(xiàn)進(jìn)行分析，在專家指導(dǎo)下進(jìn)行調(diào)整等相關(guān)健康服務(wù)，顯得尤為重要。
7. 中醫(yī)藥旅游示范區(qū)
在政策推動下，以中醫(yī)藥旅游示范區(qū)為發(fā)展引擎的模式成為區(qū)域開發(fā)的一種重要模式。
中醫(yī)藥旅游示范區(qū)區(qū)域開發(fā)模式依托于特色的中醫(yī)藥資源，將其與旅游的食、住、行、游、購、娛、廁、導(dǎo)、智、商、養(yǎng)、學(xué)、福、情、奇、文、體、農(nóng)等市場需求對接，打造醫(yī)養(yǎng)生活保健服務(wù)為核心的旅游產(chǎn)品體系，形成以服務(wù)企業(yè)為實(shí)體的示范基地、示范項(xiàng)目，以及形成醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群的示范區(qū)。
8. 享老社區(qū)
享老社區(qū)模式是依托區(qū)域良好的生態(tài)環(huán)境，通過養(yǎng)老社區(qū)與城市社區(qū)共生模式的打造以實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)的目標(biāo)。享老社區(qū)不同于以往的養(yǎng)老模式，要從物質(zhì)和精神兩個層面，通過舒適愉悅的生活環(huán)境、人性化的專業(yè)侍候體系、智能化的專控服務(wù)體系、便利性的特色產(chǎn)品體系保證老年人的身體健康；通過良好的人際交往環(huán)境、多元的休閑娛樂項(xiàng)目設(shè)置，使老年人獲得心理上的享受。享老社區(qū)以打造健康老人、幸福老人為目標(biāo)，針對老年人與年輕群體共同生活、與子女親密聯(lián)系的心理需求，構(gòu)建養(yǎng)老居住與區(qū)域社區(qū)的共生模式。
享老社區(qū)的打造既需要構(gòu)建旅居度假產(chǎn)品，提供運(yùn)動休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)心、康復(fù)治療的健康服務(wù)，以及親子、親孫、三代四代同樂的綜合休閑度假服務(wù)，又需要注重安全無障礙設(shè)施設(shè)計(jì)，關(guān)愛老人的日常生活需求。通過文化養(yǎng)老方式，使老年人生活年輕態(tài)。以養(yǎng)老社區(qū)為核心，區(qū)域內(nèi)最終形成集培訓(xùn)、診療、科研、監(jiān)控、養(yǎng)護(hù)、修復(fù)、體驗(yàn)于一體的享老產(chǎn)業(yè)鏈，以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加核心競爭力。
三、康養(yǎng)地產(chǎn)運(yùn)營及盈利模式研究
康養(yǎng)地產(chǎn)建立在旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，以中國傳統(tǒng)的養(yǎng)生的理念及方法去解決養(yǎng)老問題的復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式。
發(fā)展階段：目前我國健康養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)正處于由第二階段向第三階段發(fā)展過程中。
與傳統(tǒng)健康產(chǎn)業(yè)不同，大健康產(chǎn)業(yè)力求使人們活得更長，活得更好，其發(fā)展理念和方向更具前瞻性。
來源：微信公眾號“康養(yǎng)規(guī)劃中心”
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