萬科大舉進軍長租公寓市場
隨著杭州存量房時代的到來，除了二手房的交易，租賃市場以及閑置不動產的資產管理市場也迎來了巨大的商機。杭州不少大牌開發(fā)商都已經未雨綢繆，大舉進軍長租公寓市場。
5月中下旬，萬科旗下的長租公寓品牌“泊寓”入杭的第一個項目，即將在蕭山市心北路和建設四路交叉口的精峰世紀大廈開張，首批將推出298套精裝房源。6月底，龍湖地產的長租公寓品牌“冠寓”首批約500套房源，也將在城西留和路58號藍保大廈掀起蓋頭。杭州幾個本土房企高管離職后創(chuàng)業(yè)成立浙江大悅資產管理公司，旗下長租公寓品牌“群島”，今夏也有兩個項目將在濱江和城東亮相。
龍湖計劃3年在杭推萬套房源，長租公寓是萬科“熱帶雨林”一環(huán)
萬科、龍湖進軍長租公寓市場，并非玩票性質。
今年3月，在龍湖奧體項目天璞的發(fā)布會上，龍湖杭州公司老總張旭忠提及：龍湖長租公寓項目3年規(guī)劃目標10000套房源。分解到2017年，今年“冠寓”預計簽約3000套房源，完成開業(yè)2000間。
萬科“泊寓”雖然還未確定杭州市場年度目標，不過據公開信息，截至2016年底，“泊寓”已經在全國完成18個城市布局。在萬科定位于城市配套服務商打造的“熱帶雨林”全生態(tài)體系中，長租公寓占據重要一環(huán)。
在萬科、龍湖之前，杭州市場上已經出現(xiàn)了不少長租公寓品牌，比如魔方公寓、YOU+、愛上租、拎包客、米果家、我愛我家旗下的“相寓”、德信地產旗下的“隨寓”等等。綠城房產雖暫未涉及長租公寓市場，但綠城服務憑借在全國管理著1000多個樓盤的優(yōu)勢，前年底與來自成都的全國長租公寓領跑者優(yōu)客逸家（獲評2016年度“最具影響力分散式長租公寓品牌TOP10”第一名）合作，成立綠城優(yōu)客資產管理公司，目前在全國管理房源約4萬間，其中，在杭州累計管理著4000間房源，出租率在80%以上。
那么，這兩年賣房賣到手軟的大開發(fā)商，為何會青睞利潤回報率遠不及房產開發(fā)的長租市場？
對此，業(yè)內人士認為，大開發(fā)商們布局長租公寓，主要出于以下幾個維度的考慮：
1、在細分客戶群體的基礎上，開發(fā)商希望將產品進行各個年齡段的戰(zhàn)略性全覆蓋；
2、房地產的周期性很強，一旦進入低潮期房子不好賣的時候，將滯銷房源用來出租，可以帶來一筆穩(wěn)定現(xiàn)金流；
3、政策利好，去年國家對住房租賃企業(yè)的態(tài)度由“鼓勵”變?yōu)?ldquo;支持”，有利于放開手腳；
4、當前一二線城市房價普遍高企，更多年輕人選擇品牌長租公寓，這塊市場未來容量將達到萬億市值；
5、誠如萬科董事會秘書朱旭說，當下長租公寓行業(yè)雖然群雄紛爭，但還沒有領軍人物，市場空間仍然巨大。#p#分頁標題#e#
6、在存量房時代，如何盤活閑置的不動產，其中大有文章可做。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究總監(jiān)周志鋒告訴錢報記者，包括國際上的一些企業(yè)也對中國巨量的閑置不動產資產管理市場頗感興趣，比如美國聯(lián)合辦公行業(yè)巨頭WeWork旗下的WeLive。
資本雄厚，有自持房源及物業(yè)是品牌房企做長租的優(yōu)勢
跟之前已經搶灘杭州長租公寓市場的公司相比，萬科、龍湖這樣的大牌開發(fā)商，其資本實力雄厚，在房源方面也具有天然優(yōu)勢——自持物業(yè)。比如龍湖“冠寓”的項目經理葉忠透露，未來龍湖長租房源中80%為自持物業(yè)；萬科“泊寓”的杭州精峰社區(qū)雖然是轉租物業(yè)，不過“泊寓”在上海開業(yè)的項目均為萬科自持物業(yè)。
事實上，隨著杭州土地新政的出臺，今后房企拿地后的自持物業(yè)部分會增加。對這些擁有大量自持物業(yè)的開發(fā)商來說，長租公寓是自持物業(yè)重要的去化途徑之一。
不過，房企涉足長租公寓后普遍快速布點擴張， 僅僅自持物業(yè)顯然滿足不了房源要求，因此以長期租約方式租下整棟物業(yè)，并經過改造輕資產運營，今后會是萬科“泊寓”房源的主要來源方式。葉忠也表示，龍湖“冠寓”不拘泥于自有物業(yè)，從中長期看，房源來源會輕重資產并舉（在長租公寓市場，輕資產方式即為租賃物業(yè)，重資產方式則是通過收購獲得物業(yè)產權或長期使用權），最終資產輕重比為2∶8。
而在房源篩選方面，萬科和龍湖的選擇標準都是比較一致的：跟著產業(yè)走、跟著交通（軌道線）走、選擇各板塊的核心位置。
“冠寓”目前已經布局城西3個項目共600多戶，現(xiàn)階段房源20m2起步，主流在20~35m2左右，收費標準按照租金＋服務費模式，服務費占比10%，由龍湖物業(yè)執(zhí)行服務。“泊寓”精峰社區(qū)單間面積在30m2左右，月租金大概是2500元。兩者的主流客群都是20~35歲的青年客戶群體，裝修風格也都偏簡約現(xiàn)代的北歐風或日式風。
如果拋開房源的獲取渠道來看，“泊寓”和“冠寓”打造的長租公寓在裝修、租金、配置、基礎服務等方面，跟之前杭州市場上已經出現(xiàn)的品牌并沒有太大區(qū)別。“綠城優(yōu)客”相關負責人王朔說，房企做長租的優(yōu)勢，主要是擁有集中式房源，以及基于開發(fā)商在房產行業(yè)多年耕耘積攢下來的精細化運營管理能力和社區(qū)運營增值服務。
比如萬科“泊寓”在管理上，通過租戶身份認證、公共區(qū)域監(jiān)控覆蓋、標配煙感和自動噴淋系統(tǒng)等方式保證安全。龍湖“冠寓”項目中，租客的入住積分可以跟龍湖天街的商業(yè)積分打通使用，以此增加用戶的黏性。“綠城優(yōu)客”則與螞蟻金服聯(lián)手，開通支付寶芝麻信用評分抵租房押金通道，信用分超過700分的用戶租房免押金。#p#分頁標題#e#
存量房時代資管市場巨大，除了長租公寓，還有很多玩法
大悅資產管理公司的聯(lián)合創(chuàng)始人黃芳說，各路資本和品牌紛紛涌入長租公寓市場，其實質是瞄準了存量不動產的資產管理市場，她將之定義為“存量不動產運營服務商”。“長租只是其中一個方向，還有做短租的，做平臺的，做金融的，做社區(qū)商業(yè)的，做聯(lián)合辦公的，做混合園區(qū)的……這個市場未來還有很多種可能性。”
黃芳原先是郡原房產的高管，她說，做存量不動產運營跟做開發(fā)商時的投資邏輯是完全不一樣的。“房產是一個項目做3年，3年后完成銷售盈利就結束了，投資邏輯是站在現(xiàn)在看未來。而存量不動產運營這個市場，必須要站在未來看現(xiàn)在，它的投資周期可能短的三五年，長的達到10多年，但未來的收益是穩(wěn)定且不可估量的。”
仲量聯(lián)行周志鋒說，除了長租公寓，目前存量不動產的資產管理另一個主要途徑就是聯(lián)合辦公，這在上海、北京這些城市有一些案例，一些比較難賣出去或租出去的商業(yè)樓層，通過聯(lián)合辦公概念，將這些不動產按工位外租給初創(chuàng)小公司或個人，大家共享打印機、復印機、會客間等辦公必需品。
“此外，存量不動產的資產證券化，也是未來探索的方向。”周志鋒舉例說，今年2月，深圳益田假日廣場資產支持專項計劃（ABS）成立，該ABS以深圳益田假日廣場為標的物，發(fā)行資產支持證券規(guī)模達50多億元，這也是深圳地產圈首個資產證券化的商業(yè)項目。“今后隨著資產證券化的逐步普及，各種房產品可以通過證券化來盤活。比如現(xiàn)在限購限貸，開發(fā)商的房子不好賣了，通過這類金融產品，開發(fā)商可以獲得資金流。投資者則從原來單一的買房投資渠道變成金融投資，同樣可以獲得收益。”
（本文來源：錢江晚報 作者：徐叔競）
海森旅游規(guī)劃設計院2002年成立，與海森機構其他成員企業(yè)共同構成了旅游度假項目策劃規(guī)劃→設計建造→經營管理全程服務鏈條，是中國最好鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃公司和景區(qū)規(guī)劃公司。
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