旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)
如何做好旅游地產(chǎn)前期策劃？
發(fā)布日期：2016-10-13
近年來，旅游地產(chǎn)的發(fā)展勢頭極為迅猛，發(fā)展越來越重視品牌化。海森旅游規(guī)劃院做過大量的旅游規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目，其中或多或少都涉及到旅游地產(chǎn)。本文海森機(jī)構(gòu)就如何做好旅游地產(chǎn)前期策劃發(fā)表一下自己的看法，如有失偏頗，歡迎指正。
1.把握大勢
分析旅游市場、地產(chǎn)市場等影響項(xiàng)目未來發(fā)展的因素，包括旅游地產(chǎn)政策、土地、金融、稅收、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等。
2.細(xì)分市場
按區(qū)域范圍逐層分析旅游地產(chǎn)市場供需、產(chǎn)品、客源、價(jià)格、競爭等，把握市場格局，其中最關(guān)鍵的是目前區(qū)域內(nèi)的旅游市場情況，包括旅游路線和路線特征等。
3.項(xiàng)目分析
對項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，挖掘項(xiàng)目和企業(yè)的資源，包括對企業(yè)操作能力的評估。項(xiàng)目資源包括項(xiàng)目的山水資源、文化資源，對沒有突出資源需要嫁接新資源。
4.創(chuàng)新理念
針對上面的市場情況和項(xiàng)目分析，進(jìn)行一個(gè)有高度能落地的定位思路，思考一個(gè)關(guān)鍵的問題是：需要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)什么樣的理念，讓項(xiàng)目一枝獨(dú)秀。
5.項(xiàng)目定位
從政府、客戶、競爭、項(xiàng)目、企業(yè)五個(gè)角度進(jìn)行分析，得出一個(gè)能讓項(xiàng)目獨(dú)樹一幟且不空洞、能落地、貼切的定位主題。同時(shí)，進(jìn)行客戶定位、功能定位、市場形象定位等。
6.規(guī)劃布局
根據(jù)地形地貌給項(xiàng)目劃分板塊，根據(jù)用地性質(zhì)和景觀情況布局產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)景觀最大化利用、功能合理布局、動(dòng)線利于銷售經(jīng)營以及方便出行，以及利潤最大化等等。
7.構(gòu)建產(chǎn)品
在定位的基礎(chǔ)上構(gòu)建旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品，要特別注重與地形地貌的結(jié)合，因地制宜打造出新奇特的產(chǎn)品，同時(shí)要注重可行性和是否植入與旅游休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
8.整合要素
整合能為項(xiàng)目提供支撐和幫助的一切有利資源，如養(yǎng)生資源、設(shè)計(jì)資源、客戶資源、資金等。
9.經(jīng)濟(jì)測算
根據(jù)政府給予的指標(biāo)（沒有指標(biāo)的項(xiàng)目則根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及產(chǎn)品情況），推算項(xiàng)目的指標(biāo)給政府報(bào)批，計(jì)算投入產(chǎn)出情況，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果反推算項(xiàng)目的可行性和規(guī)劃布局以及項(xiàng)目產(chǎn)品的取舍，以及跟政府進(jìn)行有效的溝通。
1.把握大勢
分析旅游市場、地產(chǎn)市場等影響項(xiàng)目未來發(fā)展的因素，包括旅游地產(chǎn)政策、土地、金融、稅收、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等。
2.細(xì)分市場
按區(qū)域范圍逐層分析旅游地產(chǎn)市場供需、產(chǎn)品、客源、價(jià)格、競爭等，把握市場格局，其中最關(guān)鍵的是目前區(qū)域內(nèi)的旅游市場情況，包括旅游路線和路線特征等。
3.項(xiàng)目分析
對項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，挖掘項(xiàng)目和企業(yè)的資源，包括對企業(yè)操作能力的評估。項(xiàng)目資源包括項(xiàng)目的山水資源、文化資源，對沒有突出資源需要嫁接新資源。
4.創(chuàng)新理念
針對上面的市場情況和項(xiàng)目分析，進(jìn)行一個(gè)有高度能落地的定位思路，思考一個(gè)關(guān)鍵的問題是：需要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)什么樣的理念，讓項(xiàng)目一枝獨(dú)秀。
5.項(xiàng)目定位
從政府、客戶、競爭、項(xiàng)目、企業(yè)五個(gè)角度進(jìn)行分析，得出一個(gè)能讓項(xiàng)目獨(dú)樹一幟且不空洞、能落地、貼切的定位主題。同時(shí)，進(jìn)行客戶定位、功能定位、市場形象定位等。
6.規(guī)劃布局
根據(jù)地形地貌給項(xiàng)目劃分板塊，根據(jù)用地性質(zhì)和景觀情況布局產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)景觀最大化利用、功能合理布局、動(dòng)線利于銷售經(jīng)營以及方便出行，以及利潤最大化等等。
7.構(gòu)建產(chǎn)品
在定位的基礎(chǔ)上構(gòu)建旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品，要特別注重與地形地貌的結(jié)合，因地制宜打造出新奇特的產(chǎn)品，同時(shí)要注重可行性和是否植入與旅游休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
8.整合要素
整合能為項(xiàng)目提供支撐和幫助的一切有利資源，如養(yǎng)生資源、設(shè)計(jì)資源、客戶資源、資金等。
9.經(jīng)濟(jì)測算
根據(jù)政府給予的指標(biāo)（沒有指標(biāo)的項(xiàng)目則根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及產(chǎn)品情況），推算項(xiàng)目的指標(biāo)給政府報(bào)批，計(jì)算投入產(chǎn)出情況，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果反推算項(xiàng)目的可行性和規(guī)劃布局以及項(xiàng)目產(chǎn)品的取舍，以及跟政府進(jìn)行有效的溝通。
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