旅游市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
中國旅游地產(chǎn)發(fā)展的六大趨勢(shì)
發(fā)布日期:2016-10-13
趨勢(shì)一:功能演變——從“概念需求”到“產(chǎn)品支撐”
從國內(nèi)旅游行為的角度出發(fā),其特征正在逐漸從單一性的觀光旅游、到有目的的休閑旅游,再發(fā)展到度假休閑旅游。旅游行為的不斷變化,使其旅游產(chǎn)品也在悄然發(fā)生改變。早期的產(chǎn)品多為滿足旅游人口的概念需求,如旅游地產(chǎn)的鼻祖深圳華僑城,其單純地通過主題公園驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn),僅僅滿足了概念上的旅游地產(chǎn)開發(fā)。而在旅游行為方式升級(jí)趨勢(shì)下的項(xiàng)目開發(fā),多注重創(chuàng)新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和多元產(chǎn)品的組合,在此發(fā)展模式下,產(chǎn)品成為旅游地產(chǎn)的重要支撐。如芙蓉古城通過建筑符號(hào)作為產(chǎn)品表現(xiàn)特征之一,以文化包裝項(xiàng)目,將住宅產(chǎn)品和旅游產(chǎn)品有機(jī)地整合在一起。
趨勢(shì)二:空間規(guī)模——由“小而精”到“大而全”的復(fù)合型區(qū)域開發(fā)
不同的資源,不同的土地屬性,不同的開發(fā)商背景,都會(huì)影響項(xiàng)目的體量和規(guī)模。從國內(nèi)目前的發(fā)展趨勢(shì)來看,項(xiàng)目規(guī)模正從小體量單一性逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇篌w量多元化特征,也就是從“小而精”到“大而全”的發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。空間規(guī)模并不能單純的以占地面積和建筑體量來衡量,更多的需要考量不同層次的產(chǎn)品特征和組合方式。就目前旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀而言,占地面積正在逐漸擴(kuò)大,一方面,不斷增長(zhǎng)的土地價(jià)值使得開發(fā)商更愿意在項(xiàng)目開發(fā)之前先行圈地,且土地越多越好;另一方面,在累積了多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的情況下,很多開發(fā)商都有著較強(qiáng)的開發(fā)自信,在不斷擴(kuò)大其開發(fā)項(xiàng)目體量的前提下,在產(chǎn)品組合方面,通過不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài),進(jìn)行合理有效的整合,在“全”的基礎(chǔ)上,不斷地創(chuàng)新。在旅游地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)之下,也開始逐漸演化為大型區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開發(fā),由旅游地產(chǎn)主導(dǎo)的旅游產(chǎn)業(yè)和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè),逐漸支撐起地區(qū)的人口、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,并通過復(fù)合型的旅游地產(chǎn)開發(fā),不斷提高土地價(jià)值,催熱區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,再反作用于地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步,也就是大旅游地產(chǎn)的概念。在這樣的發(fā)展趨勢(shì)之下,空間規(guī)模從“小而精”到“大而全”的復(fù)合型發(fā)展趨勢(shì)將越加明顯。
趨勢(shì)三:選址策略——自然資源越稀缺越競(jìng)爭(zhēng),呈現(xiàn)“兩極”開發(fā)戰(zhàn)略布局
對(duì)于傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)開發(fā)而言,選址通常會(huì)在兩類資源較好的地區(qū),一類是自然資源較為豐富的地方,如山、湖、海、河周邊,這些地區(qū)通常空氣較好,環(huán)境優(yōu)美,位于城市近郊,具備離城不離塵的特征;另一類是人文資源豐富的地區(qū),如古城遺址、古村落等,此類地區(qū)通常人文底蘊(yùn)濃厚,歷史厚重,充滿文化氣息,在地方人群中引起強(qiáng)烈的內(nèi)心共鳴,加之自然資源越來越稀缺,且人們對(duì)于人文歷史的追求不斷增強(qiáng),因此,依托人文資源開發(fā)旅游地產(chǎn)成為一種新的發(fā)展趨勢(shì)。另外,從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來考慮,在有限自然資源的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展旅游地產(chǎn),對(duì)于經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)的地區(qū)、相對(duì)貧困的地區(qū),地方政府為了提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行了有效的合作,帶動(dòng)區(qū)域的招商引資以提高經(jīng)濟(jì)實(shí)力;其次是在缺乏自然資源的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市發(fā)展旅游地產(chǎn),地方政府可以由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行土地招標(biāo),以完善城市周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),豐富商業(yè)配套。城市兩極甚至多極開發(fā)的戰(zhàn)略布局,將成為今后旅游地產(chǎn)選址的主要方向。
趨勢(shì)四:資源整合——模式多樣,強(qiáng)調(diào)在多元化聯(lián)合中實(shí)現(xiàn)旅游資源再造
有效地整合區(qū)域各方資源,增強(qiáng)關(guān)聯(lián)效應(yīng),開發(fā)形式多元化,從單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn)變?yōu)楣采停瑥?qiáng)調(diào)各種資源的有效融合。旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動(dòng),它對(duì)社會(huì)文化的促進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、土地資源的利用等各種層面的影響,均會(huì)受到社會(huì)輿論的關(guān)注;隨著旅游地產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)張,隨著資源價(jià)值不斷異化,導(dǎo)致我們隨著資源本身的多樣化,對(duì)旅游地產(chǎn)本身的內(nèi)容和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的進(jìn)一步多樣化,導(dǎo)致旅游地產(chǎn)操作上和運(yùn)作上都需要結(jié)合資源本身的特點(diǎn)來設(shè)置出有吸引力的主題和內(nèi)容,吸引潛在的市場(chǎng)和消費(fèi)者。
趨勢(shì)五:市場(chǎng)需求——投資者對(duì)品質(zhì)越來越挑剔,主題特色和質(zhì)量提高顯得更加重要
旅游行為的發(fā)生載體是客戶群體,旅游地產(chǎn)功能產(chǎn)品的升級(jí)是旅游行為不斷轉(zhuǎn)變的結(jié)果,多變的客戶需求,引導(dǎo)著旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷變化。對(duì)于旅游地產(chǎn)而言,其客源結(jié)構(gòu)相對(duì)較為復(fù)雜,有第一居所需求,有第二居所需求,也有投資需求、養(yǎng)老需求等,且旅游地產(chǎn)的功能產(chǎn)品較為豐富,不同功能的產(chǎn)品所導(dǎo)入的客戶層次也不盡相同,因此滿足不同檔次客戶的不同需求,又是旅游地產(chǎn)不得不面臨的重要挑戰(zhàn)。面對(duì)這一挑戰(zhàn),旅游地產(chǎn)的發(fā)展商們正在逐漸地轉(zhuǎn)變產(chǎn)品設(shè)計(jì)和功能布局,而左右這一變化的是對(duì)客戶需求的不斷深入研究。隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟,這一趨勢(shì)將顯得愈發(fā)明顯。
趨勢(shì)六:智力驅(qū)動(dòng)——策劃、規(guī)劃、產(chǎn)品顧問的龍頭作用日益凸顯
面對(duì)專業(yè)化程度越來越高的房地產(chǎn)開發(fā),僅靠開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位已經(jīng)難以滿足復(fù)雜的開發(fā)系統(tǒng)工程,加之旅游地產(chǎn)的規(guī)模龐大,系統(tǒng)繁雜,現(xiàn)有的腦庫已經(jīng)遠(yuǎn)不夠用,因此,專業(yè)顧問公司的作用就顯得非常明顯,尤其是在設(shè)計(jì)方介入之前,顧問公司可以起到指導(dǎo)性的作用。由于顧問公司經(jīng)驗(yàn)豐富,專業(yè)化程度高,在整體定位、市場(chǎng)調(diào)研、客戶研究、產(chǎn)品建議等方面都能提出專業(yè)且合理化的建議,同時(shí)顧問公司在平衡如開發(fā)商和政府、開發(fā)商和設(shè)計(jì)院等各方關(guān)系上都能起到特殊的作用。因此,多腦驅(qū)動(dòng)的頭腦風(fēng)暴將成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢(shì)!
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