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      超級(jí)重磅:農(nóng)村集體土地直接入市開發(fā),無需國家征地(全文+精解)

      發(fā)布日期:2020-05-20

      超級(jí)重磅:農(nóng)村集體土地直接入市開發(fā),無需國家征地(全文+精解)
      近期,一個(gè)超級(jí)重磅的樓市調(diào)控措施公布了:國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,宣布將13個(gè)城市納入試點(diǎn)!

      這是樓市調(diào)控以來,真正意義上的大招,其影響將非常巨大,對(duì)于樓市堪稱重磅炸彈,顯示出中國樓市格局的重大變化。參與試點(diǎn)的13個(gè)城市,全部為中國的核心城市,由此可見,中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大!

      這13個(gè)城市是:北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。試點(diǎn)城市來了,全國推廣還會(huì)遠(yuǎn)嗎!

       

      此舉的重要看點(diǎn):

      農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié),直接進(jìn)入了市場(chǎng),租賃住房、共享度假小院這類項(xiàng)目將獲得快速審批通道!同時(shí),土地成本將大幅降低,對(duì)平抑未來的租金價(jià)格、房?jī)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。

      共享度假小院,是結(jié)合市場(chǎng)剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里,你可以享受到共享度假的田園生活:共享旅途、共享文創(chuàng)、共享禪修、共享運(yùn)動(dòng)、共享醫(yī)護(hù)......免費(fèi)享受陽光、空氣、養(yǎng)分、水......

      依據(jù)傳統(tǒng)的審批流程,農(nóng)村土地歸集體所有,城市建設(shè)用地歸國家所有。農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地,需要通過地方政府征地,轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)。直接在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房子,是小產(chǎn)權(quán)房,一般來說不允許上市交易,也沒有房產(chǎn)證。

      中國的這套“政府征地—土地拍賣—開發(fā)商開發(fā)”的體制,是從香港等地學(xué)來的。好處是能為中國城鎮(zhèn)化迅速積累資金,讓政府有錢投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。壞處大家都知道,由于政府壟斷土地供應(yīng),所以房?jī)r(jià)、地價(jià)越來越高。而且,在征地環(huán)節(jié)中,往往引發(fā)農(nóng)村集體組織和地方政府的沖突。

       

      此舉的重大意義:

      • 第一:“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共享度假小院”,是中國土地制度的重大變革,意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來,土地入市是不是一定要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié),都可能發(fā)生變化。這樣,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來的基本邏輯,可能發(fā)生重大變化。

      • 第二:這意味著政府向社會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利,這是非常值得稱贊的。

      • 第三:這意味著一大批低成本土地入市,由此產(chǎn)生一大批低成本房屋,對(duì)于抑制高房?jī)r(jià)、高租金將產(chǎn)生巨大作用。

      • 第四:大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價(jià)值大增,將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃住房的股東,長期享受土地紅利。

      根據(jù)兩部委公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益,理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系,平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。

      想想看,如果集體組織自行開發(fā),不僅政府征地環(huán)節(jié)沒有了,連開發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)也省去了,節(jié)省的成本會(huì)非常巨大。以北京、上海為例,土地成本占房?jī)r(jià)構(gòu)成的70%,這部分就可以免去。加上開發(fā)商環(huán)節(jié)的省去,農(nóng)村集體建設(shè)的租賃房成本可能只有商品的20%(一線城市)到30%(二線城市)。這是非常令人震撼的!

      “辦法”中的重要看點(diǎn)

      項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃,以存量土地為主,不得占用耕地。

      尊重農(nóng)民集體意愿,合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式,維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益,確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。

      試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批(包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營管理等規(guī)范性程序,建立快速審批通道。

      集體租賃住房出租,應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制,防止租金異常波動(dòng),維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

      承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證,享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市,要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。

      也就是說,政府對(duì)于開發(fā)這類住房給予了大量?jī)?yōu)惠政策,包括快速審批通道,租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。

       

      那么,此舉將產(chǎn)生什么影響?

      • 第一:這意味著中心城市樓市發(fā)生了巨大變化,不僅僅是“租售并舉”,未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。商品房將成為有錢人的游戲,供應(yīng)量會(huì)減少(因?yàn)榇罅客恋匾ㄔO(shè)租賃住房、保障房),但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化,未來住房將是“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”。

      • 第二:大城市狂漲的房?jī)r(jià),將受到各類租賃住房、政策性住房的制約,只要集體建設(shè)用地租賃住房等供應(yīng)量足夠大,就可以遏制商品房的價(jià)格,讓它漲得慢點(diǎn)。

      • 第三:“集體建設(shè)用地租賃住房”主要在郊區(qū),對(duì)郊區(qū)房?jī)r(jià)影響較大。

      • 第四:由于建設(shè)“集體用地租賃住房”、國企運(yùn)營的租賃住房、各類保障房,減少了政府來自土地的收益,所以商品房市場(chǎng)會(huì)顯得更加重要,這是地方政府的重要財(cái)源。所以,商品房市場(chǎng)健康發(fā)展,是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎(chǔ),兩者看似矛盾,其實(shí)相互依存。

      • 第五:未來房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”,主要用來抵御長期通脹,獲得暴利越來越難,炒房變得越來越不明智。不過對(duì)于有經(jīng)濟(jì)條件的人來說,在大城市生活早買房仍然是必要的。

      最后,回答一個(gè)很多人會(huì)問的問題:為什么試點(diǎn)城市里,深圳缺席,而北上廣都在其中?原因很簡(jiǎn)單,深圳已經(jīng)在幾年前完成了對(duì)區(qū)域內(nèi)集體土地的征地,深圳沒有這類土地了。所以,深圳的特殊性再次顯現(xiàn)出來。

      ▌附件原文:

      利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案

      利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,可以增加租賃住房供應(yīng),緩解住房供需矛盾,有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系,建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制;有助于拓展集體土地用途,拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道;有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐,促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用,加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。按照中央有關(guān)精神,結(jié)合當(dāng)前管理工作實(shí)際,制定本試點(diǎn)方案。

      一、總體要求

      (一)指導(dǎo)思想

      按照黨中央、國務(wù)院決策部署,牢牢把握“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向,著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記,完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則,健全服務(wù)和監(jiān)管體系,提高存量土地節(jié)約集約利用水平,為全面建成小康社會(huì)提供用地保障,促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

      (二)基本原則

      把握正確方向。堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革方向,發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用,注重與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同,加強(qiáng)部門協(xié)作,形成改革合力。

      保證有序可控。政府主導(dǎo),審慎穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)。項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃,以存量土地為主,不得占用耕地,增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主,強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任,保障依法依規(guī)建設(shè)、平穩(wěn)有序運(yùn)營,做到供需匹配。

      堅(jiān)持自主運(yùn)作。尊重農(nóng)民集體意愿,統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力,以具體項(xiàng)目為抓手,合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式,維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益,確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。

      提高服務(wù)效能。落實(shí)“放管服”要求,強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),優(yōu)化審批流程,降低交易成本,提升服務(wù)水平,提高辦事效率,方便群眾辦事。

      (三)試點(diǎn)目標(biāo)

      通過改革試點(diǎn),在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目,完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則,形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果,為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。

      (四)試點(diǎn)范圍

      按照地方自愿原則,在超大、特大城市和國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中,確定租賃住房需求較大,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來源,政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)的城市(第一批包括北京市,上海市,遼寧沈陽市,江蘇南京市,浙江杭州市,安徽合肥市,福建廈門市,河南鄭州市,湖北武漢市,廣東廣州市、佛山市、肇慶市,四川成都市),開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

      除北京、上海外,由省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門匯總本轄區(qū)計(jì)劃開展試點(diǎn)城市的試點(diǎn)實(shí)施方案,報(bào)國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)后啟動(dòng)試點(diǎn)。

      二、試點(diǎn)內(nèi)容

      (一)完善試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序

      試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批(包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營管理等規(guī)范性程序,建立快速審批通道。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度,推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理,統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備,醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全,符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范。

      (二)完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營機(jī)制

      村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益,理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系,平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制,土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

      (三)探索租賃住房監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制

      集體租賃住房出租,應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制,防止租金異常波動(dòng),維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)與相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)作、各負(fù)其責(zé),在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng),構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場(chǎng)秩序。

      (四)探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利

      承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證,享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市,要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。

      三、組織實(shí)施

      (一)加強(qiáng)組織保障

      國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同部署試點(diǎn)。省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導(dǎo)。城市政府全面負(fù)責(zé)試點(diǎn)組織領(lǐng)導(dǎo)工作,制定試點(diǎn)工作規(guī)則和組織實(shí)施方案,建立試點(diǎn)協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)。各地區(qū)各有關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合,穩(wěn)妥有序推進(jìn)試點(diǎn)。

      (二)推進(jìn)試點(diǎn)實(shí)施

      1、編制實(shí)施方案。試點(diǎn)城市根據(jù)本方案編制實(shí)施方案,經(jīng)省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門匯總后,2017年11月底前報(bào)國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)。

      2、試點(diǎn)實(shí)施、跟蹤及總結(jié)。省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導(dǎo),及時(shí)研究解決試點(diǎn)中存在的問題。

      2019年11月,省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織開展試點(diǎn)中期評(píng)估,形成評(píng)估報(bào)告報(bào)國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

      2020年底前,省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門總結(jié)試點(diǎn)工作,總結(jié)報(bào)告報(bào)國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

      (三)強(qiáng)化指導(dǎo)監(jiān)督

      各地區(qū)各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工,加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)監(jiān)督,依法規(guī)范運(yùn)行。要加強(qiáng)分類指導(dǎo),尊重基層首創(chuàng)精神,健全激勵(lì)和容錯(cuò)糾錯(cuò)機(jī)制,允許進(jìn)行差別化探索,切實(shí)做到封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾偏。

      (四)做好宣傳引導(dǎo)

      試點(diǎn)地區(qū)要加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)工作的監(jiān)督管理,密切關(guān)注輿情動(dòng)態(tài),妥善回應(yīng)社會(huì)關(guān)切,重大問題及時(shí)報(bào)告。

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