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      旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)

      炒賣旅游資源與項(xiàng)目的五個(gè)臺(tái)階

      發(fā)布日期:2017-06-20
             投資商的需求分析

      很多企業(yè)家,圈定旅游資源的時(shí)候,特別有魄力。因?yàn)楫?dāng)前中國(guó)的旅游資源,還處于在法律上和技術(shù)上都沒有規(guī)范定價(jià)的階段,可以低價(jià)圈定和套取。這種資源管理的落后局面存在很多問題,但對(duì)于鼓勵(lì)旅游開發(fā),無(wú)疑是功不可沒的。投資商很愿意低成本拿下資源,大多數(shù)都不愿意投入太多資金進(jìn)行開發(fā),他們情愿將資源轉(zhuǎn)手賣出,快速獲取成倍的收益,不愿投入較大資金,開發(fā)出成功的旅游項(xiàng)目。

      實(shí)際上,轉(zhuǎn)手資源是很難獲取高回報(bào)的。因?yàn)槟壳拔覈?guó)沒有一個(gè)象土地管理那樣的法律政策體系,無(wú)法控制旅游資源的宏觀總量。因此,旅游初級(jí)資源供給充足,地方政府鼓勵(lì)開發(fā),初級(jí)資源市場(chǎng)還炒賣不起來(lái)。

      旅游資源價(jià)值的提升,必需通過包裝與分級(jí)開發(fā),由資源轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目,在由項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)能力,轉(zhuǎn)手炒賣才能夠獲得成功。

      然而,大多數(shù)投資商卻不知道如何進(jìn)行旅游項(xiàng)目包裝與分級(jí)炒作性開發(fā),也沒有好的招數(shù),將好資源變成好項(xiàng)目,進(jìn)而變成好企業(yè),從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)手運(yùn)作的盈利目標(biāo)。

      今年五月,一位著名企業(yè)的老總前來(lái)我公司拜訪,他們控制了一個(gè)非常好的資源――一座海島,可是,對(duì)于如何投資、投什么項(xiàng)目、投多少、怎樣經(jīng)營(yíng)等等問題,心里始終覺得沒底。他向我提出的咨詢要求,就是在有限投資的前提下,三年內(nèi)轉(zhuǎn)手賣出項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)最大盈利。

      一、投資商的需求分析

      該公司獲取了一座海島的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán),從專業(yè)開發(fā)咨詢的程序角度,我們需要依據(jù)對(duì)市場(chǎng)的深度研究,提出產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案,并通過可行性研究,落實(shí)論證。最為重要的,是進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作策劃,提出開發(fā)運(yùn)作模式,并形成具體的運(yùn)作計(jì)劃。

      經(jīng)過深度交流,我們發(fā)現(xiàn),投資商內(nèi)心存在極大的疑慮:對(duì)于如何開發(fā)旅游資源,如何經(jīng)營(yíng)旅游產(chǎn)品,他們?nèi)狈?jīng)驗(yàn),也缺少人力資源及渠道、市場(chǎng)等的資源配置;因此,他們深深感到對(duì)海島的開發(fā)運(yùn)作與管理缺乏堅(jiān)定的判斷力,并且,他們根本就不希望陷入這一行業(yè)太深;

      基于這一疑慮,我們提出“五級(jí)臺(tái)階解決方案”


             “資源-項(xiàng)目-企業(yè)”的升級(jí)運(yùn)營(yíng)模式

       

      1、直接出讓資源,獲取資源差價(jià)

      將合同轉(zhuǎn)讓,或者將重新成立的專項(xiàng)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。這相當(dāng)于土地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓,如果資源本身的價(jià)值很高,圈定資源的時(shí)候有較高的預(yù)見性和特殊的渠道,那么,有可能實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)讓。最好的時(shí)候,初級(jí)資源炒賣,可以實(shí)現(xiàn)是投資1,賣出獲取2的效果;

      2、進(jìn)行資源包裝和前期設(shè)計(jì),再出讓項(xiàng)目#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

      這一方案,需要高水平的項(xiàng)目包裝技巧,需要在市場(chǎng)論證、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上下功夫;當(dāng)然,這同樣需要投資,一種開發(fā)前期投資和包裝投資。投資到位,可以將一個(gè)項(xiàng)目包裝的非常好,關(guān)鍵是把資源的價(jià)值全部體現(xiàn)出來(lái),把市場(chǎng)的可能性挖掘深透,當(dāng)然,最重要的,是規(guī)劃設(shè)計(jì)圖,一定要特別漂亮,個(gè)性化、特色化,能讓人激動(dòng)。有人激動(dòng),價(jià)格就好談了。這相當(dāng)于房地產(chǎn)中的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,可以全部賣出,也可以剩下一部分股權(quán);如果包裝效果好,策劃特別有創(chuàng)意,給資源加分很大,資源可以1賣到4;換句話說(shuō),策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的提升作用,具備翻兩番的能力。不過,這一臺(tái)階考驗(yàn)的是投資商的眼光,請(qǐng)什么人物,干什么事情,差別就大了去了。

      3、實(shí)施基礎(chǔ)開發(fā),進(jìn)行子項(xiàng)目的招商引資

      第三級(jí)臺(tái)階,是規(guī)劃設(shè)計(jì)之后,自己干。但是,自己只干熟悉的行當(dāng)――基礎(chǔ)設(shè)施。所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目,全部招商引資。這相當(dāng)于區(qū)域開發(fā)商,進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng),吸引專業(yè)化的投資商進(jìn)場(chǎng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)子項(xiàng)目,投資商獲取土地、經(jīng)營(yíng)權(quán)、房產(chǎn)、股權(quán)、門票等分拆利潤(rùn)。這一臺(tái)階,考驗(yàn)的是投資商整體市場(chǎng)推廣的能力;做好基礎(chǔ)設(shè)施,誰(shuí)都沒問題,但整體運(yùn)營(yíng)商,市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)決定一切。搞得好,子項(xiàng)目招商就把投資全部拿回來(lái)了,以后每年只是掙錢;如果轉(zhuǎn)讓公司,換算過來(lái),資源可以1賣到5。

      4、開展一期開發(fā),再進(jìn)行招商引資

      這是以自我開發(fā)為引導(dǎo),以一期開發(fā)的成功,來(lái)提升資源價(jià)值,目的是獲得更大的轉(zhuǎn)讓收益;這樣的開發(fā),只能成功,必需突破市場(chǎng),形成一期開發(fā)的現(xiàn)金流量最大化。我們給大多數(shù)投資商設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)流程的時(shí)候,基于投資能力受限,一般會(huì)把一期開發(fā)現(xiàn)金流最大化作為一個(gè)原則;把最有收益能力的項(xiàng)目,放在一期,可以達(dá)到最大的升值效果。成功開發(fā)一期之后,可以賣掉項(xiàng)目,也可以招商引資進(jìn)行二期開發(fā)。如果轉(zhuǎn)讓公司,換算過來(lái),資源可以1賣到7。

      5、組建隊(duì)伍,進(jìn)行獨(dú)立開發(fā)

      對(duì)于很多從事其他產(chǎn)業(yè)的投資商來(lái)說(shuō),下定決心進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng),并不容易。一旦決定自己開發(fā)經(jīng)營(yíng),就必須以建立隊(duì)伍、形成核心競(jìng)爭(zhēng)能力為中心,把項(xiàng)目做好做大。在必要的時(shí)候,擴(kuò)大經(jīng)營(yíng),獲取更多更好的旅游資源,建立旅游產(chǎn)業(yè)鏈的橫向縱向擴(kuò)展,也可以對(duì)旗下資源進(jìn)行整合,資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及資本運(yùn)營(yíng)。這是最高的臺(tái)階,也是要求企業(yè)按照長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營(yíng)的臺(tái)階。在進(jìn)入這一狀態(tài)之后,資源已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為項(xiàng)目,項(xiàng)目轉(zhuǎn)變成為企業(yè),企業(yè)形成了旅游業(yè)的可持續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力。這時(shí)賣掉企業(yè),換算下來(lái),資源可以1賣到10。如果將企業(yè)納入資本市場(chǎng),企業(yè)的升值還會(huì)更加顯著。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

      在以上五級(jí)臺(tái)階中,前四級(jí)都把招商引資作為第一位的前提,以資源的高價(jià)出讓為核心。最后以一種方案,則是以進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)為前提,追求可持續(xù)的發(fā)展目標(biāo)。在這個(gè)杠桿結(jié)構(gòu)中,企業(yè)盈利能力的整合,是最有價(jià)值的,但快錢的賺法則完全需要結(jié)合具體項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)。

      對(duì)于一般的投資商,我們建議,以最后臺(tái)階的心態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā),按照前四及臺(tái)階的可能性,進(jìn)行操作。這樣,力求盡早賣出好價(jià)錢,但隨時(shí)準(zhǔn)備自己開發(fā)經(jīng)營(yíng),一桿子干到底,達(dá)不到盈利目標(biāo)不出手。對(duì)于旅游資源開發(fā)來(lái)說(shuō),持續(xù)開發(fā)建設(shè),最后的高盈利目標(biāo),是一定可以實(shí)現(xiàn)。


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