旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)
旅游地產(chǎn)策劃必須做的十項(xiàng)工作
發(fā)布日期：2015-11-04
改革開(kāi)放30年，人民生活水平快速提升，“吃喝玩樂(lè)”產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，旅游休閑娛樂(lè)已成為了人們必需的生活方式，從節(jié)假日各景區(qū)人頭潮涌就可以看出，旅游休閑娛樂(lè)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。正因?yàn)槿绱耍?strong>旅游地產(chǎn)也成為了各地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的頭號(hào)選擇。
做旅游地產(chǎn)策劃像寫一首詩(shī)情畫意的山水詩(shī)一樣，要讓人看了后充滿向往和追求。要有數(shù)據(jù)、有圖片、有分析、有邏輯，層層推理，分析項(xiàng)目和市場(chǎng)的前世、今生和未來(lái)，來(lái)龍去脈了如指掌，不是擺各種宏觀數(shù)據(jù)、市場(chǎng)資料以及個(gè)案參考，要做到對(duì)市場(chǎng)一清二楚，對(duì)客戶和案例三分四列，七步成詩(shī)地挖掘和打造項(xiàng)目亮點(diǎn)，八面玲瓏的整合各種資源，最關(guān)鍵的是要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行九章算術(shù)式的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，投入產(chǎn)出要算清，盡量做到十全十美。
長(zhǎng)白山綜合旅游地產(chǎn)
我們認(rèn)為旅游地產(chǎn)前期策劃應(yīng)該分十大步驟，分別是：
第一、大勢(shì)把握。把握旅游市場(chǎng)、地產(chǎn)市場(chǎng)的來(lái)龍去脈，包括旅游地產(chǎn)政策、土地、金融、稅收、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等，這些都會(huì)影響項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展。
第二、市場(chǎng)細(xì)分。熟悉旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的供需、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)、渠道、促銷及整個(gè)市場(chǎng)目前和未來(lái)的格局，對(duì)全國(guó)、全城、全區(qū)進(jìn)行逐層分析。最關(guān)鍵的是目前區(qū)域內(nèi)的旅游市場(chǎng)情況，包括旅游路線和路線特征等。
第三、項(xiàng)目分析。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，挖掘項(xiàng)目和企業(yè)的資源，包括對(duì)企業(yè)操作能力的評(píng)估。項(xiàng)目資源包括項(xiàng)目的山水資源、文化資源，對(duì)沒(méi)有突出資源需要嫁接新資源。
第四、理念創(chuàng)新。針對(duì)上面的市場(chǎng)情況和項(xiàng)目分析，進(jìn)行一個(gè)有高度能落地的定位思路，思考一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題是：需要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)什么樣的理念，讓項(xiàng)目一枝獨(dú)秀。
第五、項(xiàng)目定位。從政府、客戶、競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目、企業(yè)五個(gè)角度分析，我們叫五維定位分析法，得出一個(gè)能讓項(xiàng)目獨(dú)樹(shù)一幟且不空洞、能落地、貼切的定位主題。同時(shí)進(jìn)行客戶定位、功能定位、市場(chǎng)形象定位等。其中客戶定位需要包括銷售型客戶和消費(fèi)型客戶兩種。
第六、規(guī)劃布局。根據(jù)地形地貌給項(xiàng)目劃分板塊，同時(shí)根據(jù)用地性質(zhì)和景觀情況布局產(chǎn)品，目的不是追求鳥瞰圖的美觀，而是在于追求景觀是否最大化利用、功能是否合理布局、動(dòng)線是否利于銷售經(jīng)營(yíng)以及方便出行，以及讓利潤(rùn)最大化以及是否能讓項(xiàng)目不斷回籠資金控制性的運(yùn)轉(zhuǎn)、以及風(fēng)水因素等等。
第七、產(chǎn)品構(gòu)建。在定位的基礎(chǔ)上構(gòu)建旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)建特別需要注重與地形地貌的結(jié)合，因地制宜才能打造出新奇特的產(chǎn)品，同時(shí)要注重可行性和是否植入與旅游休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)。旅游產(chǎn)品是追求新奇特，還是原真美，地產(chǎn)產(chǎn)品要追求高大上還是平民化，都需要斟酌。
第八、要素整合。整合項(xiàng)目需要突破的資源，比如養(yǎng)生資源、設(shè)計(jì)資源、客戶資源、資金等方面，為項(xiàng)目提供支撐和幫助的一切有利資源。
第九、經(jīng)濟(jì)測(cè)算。根據(jù)政府給予的指標(biāo)，沒(méi)有指標(biāo)的項(xiàng)目則根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及產(chǎn)品情況推算項(xiàng)目的指標(biāo)給政府報(bào)批。通過(guò)指標(biāo)，計(jì)算投入產(chǎn)出情況，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果反推算項(xiàng)目的可行性和規(guī)劃布局以及項(xiàng)目產(chǎn)品的取舍，以及跟政府進(jìn)行有效的溝通。
第十、開(kāi)發(fā)建議。對(duì)項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)策略、開(kāi)發(fā)節(jié)奏以及首期啟動(dòng)進(jìn)行建議，主要圍繞以最少的運(yùn)作成本撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，首期啟動(dòng)則突出項(xiàng)目的的亮相亮點(diǎn)，要做到開(kāi)門紅。
（本文作者：謝天）
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