旅游規(guī)劃設(shè)計
溫泉改造升級
發(fā)布日期：2015-11-04
溫泉改造之市場篇：溫泉改造的必然性
一、中國溫泉旅游發(fā)展階段
中國溫泉旅游發(fā)軔于廣東，其發(fā)展可以概括為三個階段。
二、改造升級成為部分溫泉項目必然的選擇
中國溫泉旅游快速發(fā)展的同時也帶來激烈的行業(yè)競爭，呈現(xiàn)出一些新的競爭態(tài)勢。
1. 地產(chǎn)大鱷進軍溫泉領(lǐng)域帶動行業(yè)提升
地產(chǎn)大鱷進軍溫泉領(lǐng)域，以其具備的全球視野高度，先進的經(jīng)營理念手法，大手筆的投資規(guī)模，更加著眼于溫泉度假產(chǎn)品的長遠發(fā)展和品牌效應，帶來了溫泉行業(yè)的提升。溫泉度假村發(fā)展為超大規(guī)模的溫泉旅游度假城，比如港中旅投資的廣東珠海海泉灣。
2. 溫泉行業(yè)本身具有不斷創(chuàng)新和提升特性
旅游市場天生具有求新求異的特性，溫泉度假的形態(tài)和模式不斷創(chuàng)新、提升，經(jīng)營手法形式多樣，從而保持了溫泉度假旅游市場的持續(xù)旺盛。
3. 一些溫泉企業(yè)和溫泉項目不改造升級就面臨淘汰
區(qū)域性的市場競爭加劇，升級換代成為溫泉企業(yè)和溫泉項目自身生存發(fā)展的需要，這種需求在小企業(yè)和早期溫泉項目上尤為明顯。一些溫泉項目，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，設(shè)施設(shè)備陳舊落后，與高品質(zhì)、有特色、多樣化的溫泉度假市場需求不相適應，面臨著不改造升級就被市場淘汰的命運。
溫泉改造之技法篇：溫泉改造基本原則
影響溫泉項目發(fā)展的因子主要有區(qū)域經(jīng)濟、區(qū)域交通、資源、市場、產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)商實力等六方面。結(jié)合溫泉項目發(fā)展影響因子，通過豐富的實踐，海森機構(gòu)認為，溫泉項目改造升級應遵循六個基本原則。
溫泉項目發(fā)展影響因子
一、開發(fā)與保護并舉原則
溫泉項目一般都坐落在空氣清新，負氧離子濃度較高，自然恬靜，大氣環(huán)境和噪聲環(huán)境狀況良好的環(huán)境中，在項目升級改造中堅持生態(tài)環(huán)境保護原則，堅持開發(fā)與保護并舉，是實現(xiàn)項目地旅游可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。
二、高效益原則
從效益原則出發(fā)，在改造升級中考慮最佳投入和綜合效益最高的項目組合。項目中的各類產(chǎn)品有機聯(lián)系，互相促進，創(chuàng)造出比單獨經(jīng)營更大的經(jīng)濟效益，同時獲得生態(tài)效益和社會效益。
三、開發(fā)模式創(chuàng)新原則
溫泉改造項目最為重要的是要實現(xiàn)開發(fā)模式的創(chuàng)新。要跳出溫泉做溫泉，從休閑產(chǎn)業(yè)的角度看溫泉，結(jié)合開發(fā)商的基本訴求，以溫泉為中心，充分考慮溫泉與休閑房地產(chǎn)業(yè)、會議產(chǎn)業(yè)、療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、水游樂產(chǎn)業(yè)、旅游小城鎮(zhèn)、新農(nóng)村、山水旅游互動結(jié)構(gòu)的發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)鏈上突破，使諸多產(chǎn)業(yè)在溫泉周圍形成聚集，形成溫泉產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的整體發(fā)展模式結(jié)構(gòu)。只有選好“溫泉+X”的大溫泉開發(fā)模式，從資金運轉(zhuǎn)、項目設(shè)計、整體運營、體驗方式上區(qū)別于傳統(tǒng)的溫泉項目，才有可能使得溫泉的商業(yè)模式超越一般性的競爭平臺，形成突破性發(fā)展。很多成功的案例已經(jīng)驗證，通過溫泉帶動會議、康體、農(nóng)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展，是一種可行、值得推動的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式。
四、突出特色原則
溫泉改造項目應充分結(jié)合項目背景，與區(qū)域內(nèi)的其他溫泉資源開發(fā)形成差異化競爭，最大限度地挖掘區(qū)域溫泉價值，突出特色原則。
通過對項目整體進行綜合分析，從社會旅游經(jīng)濟、旅游資源開發(fā)、產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合、市場供需現(xiàn)狀、經(jīng)營開發(fā)方向等方面進行考慮，從現(xiàn)有功能設(shè)置、產(chǎn)業(yè)配備等方面入手，通過整合設(shè)計，著力打造成產(chǎn)品豐富多彩、活動動靜交融、空間高差有致的立體化情景式度假空間，形成各種特色功能區(qū)域。
五、因地制宜原則
將資源整合與保護性開發(fā)結(jié)合起來，特質(zhì)資源保護與開發(fā)利用并重。因地制宜地結(jié)合植被、地形地勢、森林、溪流、農(nóng)業(yè)、村莊等現(xiàn)場實際情況布置項目，形成不同特色的又很恰當?shù)穆糜纹瑓^(qū)，特別考慮交通、物流、人流、各種公共設(shè)施經(jīng)營需要。以滿足運營需求為中心，把經(jīng)營目標貫徹到規(guī)劃設(shè)計各個環(huán)節(jié)，保障經(jīng)營競爭優(yōu)勢。
六、整體規(guī)劃、分期開發(fā)原則
舊溫泉項目的改造將涉及到龐大的資金投入，整個項目開發(fā)需整體規(guī)劃，分步實施，宜采取“邊經(jīng)營邊改造、量力而行、循序漸進、分期開發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的方針來指導項目的改造升級建設(shè)，以解決開發(fā)過程中的融資等問題，為整個園區(qū)的早日開放及進入良性循環(huán)作好充分準備。
一、中國溫泉旅游發(fā)展階段
中國溫泉旅游發(fā)軔于廣東，其發(fā)展可以概括為三個階段。
| 時間 | 發(fā)展階段 | 特征 |
| 1995年-2004年 | 興起期 | 溫泉項目普遍開發(fā)起點低，資源利用、開發(fā)模式、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品定位、市場競爭、經(jīng)營水平等諸多方面留步于簡單模式上，處于原始、粗放療養(yǎng)式和溫泉沐浴式階段。 |
| 2005年-2014年 | 發(fā)展期 | 溫泉項目發(fā)展由粗放型向精細化轉(zhuǎn)變，越來越多的溫泉開始向度假型、主題型、復合型方向發(fā)展，規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品提供向?qū)I(yè)化方向發(fā)展，集觀光娛樂、康體保健、醫(yī)療養(yǎng)生、商務(wù)會議等功能于一體。很多溫泉企業(yè)走品牌化道路，出現(xiàn)了一批耳熟能詳?shù)臏厝放?，如柏?lián)溫泉、御溫泉、天沐溫泉、海泉灣、頤尚等。 |
| 2015- | 成熟期 | 中國溫泉發(fā)展?jié)u趨成熟，“溫泉+X”的大溫泉開發(fā)模式為行業(yè)普遍運用，溫泉市場競爭更為激烈。 |
二、改造升級成為部分溫泉項目必然的選擇
中國溫泉旅游快速發(fā)展的同時也帶來激烈的行業(yè)競爭，呈現(xiàn)出一些新的競爭態(tài)勢。
1. 地產(chǎn)大鱷進軍溫泉領(lǐng)域帶動行業(yè)提升
地產(chǎn)大鱷進軍溫泉領(lǐng)域，以其具備的全球視野高度，先進的經(jīng)營理念手法，大手筆的投資規(guī)模，更加著眼于溫泉度假產(chǎn)品的長遠發(fā)展和品牌效應，帶來了溫泉行業(yè)的提升。溫泉度假村發(fā)展為超大規(guī)模的溫泉旅游度假城，比如港中旅投資的廣東珠海海泉灣。
2. 溫泉行業(yè)本身具有不斷創(chuàng)新和提升特性
旅游市場天生具有求新求異的特性，溫泉度假的形態(tài)和模式不斷創(chuàng)新、提升，經(jīng)營手法形式多樣，從而保持了溫泉度假旅游市場的持續(xù)旺盛。
3. 一些溫泉企業(yè)和溫泉項目不改造升級就面臨淘汰
區(qū)域性的市場競爭加劇，升級換代成為溫泉企業(yè)和溫泉項目自身生存發(fā)展的需要，這種需求在小企業(yè)和早期溫泉項目上尤為明顯。一些溫泉項目，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，設(shè)施設(shè)備陳舊落后，與高品質(zhì)、有特色、多樣化的溫泉度假市場需求不相適應，面臨著不改造升級就被市場淘汰的命運。
溫泉改造之技法篇：溫泉改造基本原則
影響溫泉項目發(fā)展的因子主要有區(qū)域經(jīng)濟、區(qū)域交通、資源、市場、產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)商實力等六方面。結(jié)合溫泉項目發(fā)展影響因子，通過豐富的實踐，海森機構(gòu)認為，溫泉項目改造升級應遵循六個基本原則。
溫泉項目發(fā)展影響因子
一、開發(fā)與保護并舉原則
溫泉項目一般都坐落在空氣清新，負氧離子濃度較高，自然恬靜，大氣環(huán)境和噪聲環(huán)境狀況良好的環(huán)境中，在項目升級改造中堅持生態(tài)環(huán)境保護原則，堅持開發(fā)與保護并舉，是實現(xiàn)項目地旅游可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。
二、高效益原則
從效益原則出發(fā)，在改造升級中考慮最佳投入和綜合效益最高的項目組合。項目中的各類產(chǎn)品有機聯(lián)系，互相促進，創(chuàng)造出比單獨經(jīng)營更大的經(jīng)濟效益，同時獲得生態(tài)效益和社會效益。
三、開發(fā)模式創(chuàng)新原則
溫泉改造項目最為重要的是要實現(xiàn)開發(fā)模式的創(chuàng)新。要跳出溫泉做溫泉，從休閑產(chǎn)業(yè)的角度看溫泉，結(jié)合開發(fā)商的基本訴求，以溫泉為中心，充分考慮溫泉與休閑房地產(chǎn)業(yè)、會議產(chǎn)業(yè)、療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、水游樂產(chǎn)業(yè)、旅游小城鎮(zhèn)、新農(nóng)村、山水旅游互動結(jié)構(gòu)的發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)鏈上突破，使諸多產(chǎn)業(yè)在溫泉周圍形成聚集，形成溫泉產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的整體發(fā)展模式結(jié)構(gòu)。只有選好“溫泉+X”的大溫泉開發(fā)模式，從資金運轉(zhuǎn)、項目設(shè)計、整體運營、體驗方式上區(qū)別于傳統(tǒng)的溫泉項目，才有可能使得溫泉的商業(yè)模式超越一般性的競爭平臺，形成突破性發(fā)展。很多成功的案例已經(jīng)驗證，通過溫泉帶動會議、康體、農(nóng)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展，是一種可行、值得推動的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式。
四、突出特色原則
溫泉改造項目應充分結(jié)合項目背景，與區(qū)域內(nèi)的其他溫泉資源開發(fā)形成差異化競爭，最大限度地挖掘區(qū)域溫泉價值，突出特色原則。
通過對項目整體進行綜合分析，從社會旅游經(jīng)濟、旅游資源開發(fā)、產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合、市場供需現(xiàn)狀、經(jīng)營開發(fā)方向等方面進行考慮，從現(xiàn)有功能設(shè)置、產(chǎn)業(yè)配備等方面入手，通過整合設(shè)計，著力打造成產(chǎn)品豐富多彩、活動動靜交融、空間高差有致的立體化情景式度假空間，形成各種特色功能區(qū)域。
五、因地制宜原則
將資源整合與保護性開發(fā)結(jié)合起來，特質(zhì)資源保護與開發(fā)利用并重。因地制宜地結(jié)合植被、地形地勢、森林、溪流、農(nóng)業(yè)、村莊等現(xiàn)場實際情況布置項目，形成不同特色的又很恰當?shù)穆糜纹瑓^(qū)，特別考慮交通、物流、人流、各種公共設(shè)施經(jīng)營需要。以滿足運營需求為中心，把經(jīng)營目標貫徹到規(guī)劃設(shè)計各個環(huán)節(jié)，保障經(jīng)營競爭優(yōu)勢。
六、整體規(guī)劃、分期開發(fā)原則
舊溫泉項目的改造將涉及到龐大的資金投入，整個項目開發(fā)需整體規(guī)劃，分步實施，宜采取“邊經(jīng)營邊改造、量力而行、循序漸進、分期開發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的方針來指導項目的改造升級建設(shè)，以解決開發(fā)過程中的融資等問題，為整個園區(qū)的早日開放及進入良性循環(huán)作好充分準備。
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