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      • 旅游綜合體落地策劃
      • 溫泉旅游主題化-中山項(xiàng)目
      • 水上游樂全季化
      • 景區(qū)升級(jí)度假化
      • 海森文旅(旅游策劃公司)擔(dān)綱中國首家地心文化主題公園的旅游規(guī)劃、旅游策劃以及旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)
      • 打造康養(yǎng)度假新高地(明月山項(xiàng)目)
      旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)

      “旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式”與旅游投資新時(shí)代第2頁

      發(fā)布日期:2017-06-20
             旅游投資的新綜合時(shí)代已經(jīng)到來

      旅游綜合開發(fā),已經(jīng)成為旅游投資的主流模式,本文認(rèn)為,旅游投資的新綜合時(shí)代已經(jīng)到來。希望本文可以為政府決策和管理提供有力的支持,也希望我們對(duì)這種模式的梳理,能夠引導(dǎo)出良性的商業(yè)模型,使企業(yè)投資人成為真正的區(qū)域運(yùn)營商。

      一、居民消費(fèi)升級(jí),旅游服務(wù)需求增長(zhǎng),但增速低于旅游名義下的開發(fā)投資增速

      中國老百姓可支配收入的增長(zhǎng),帶動(dòng)了旅游消費(fèi)需求的較快增長(zhǎng),特別是人均GDP超過2500美元之后,休閑消費(fèi)增幅加大。2008年后,汽車消費(fèi)大幅增長(zhǎng),休閑需求同步升級(jí)。這些,都對(duì)旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,提出了較大的要求。

      但2005年之后,旅游項(xiàng)目的投資常常給人以震撼,一不小心,就遇到投資額高達(dá)10億、100億、500億之類的項(xiàng)目。開始時(shí),我們拒絕接受:這明顯的不是旅游投資,是區(qū)域開發(fā)、城鎮(zhèn)化投資、房地產(chǎn)開發(fā)。如果把這些項(xiàng)目都納入計(jì)算,旅游產(chǎn)業(yè)投資已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)階段市場(chǎng)的真實(shí)需求(我們所謂的旅游市場(chǎng)需求,是作為服務(wù)業(yè)的旅游市場(chǎng)需求,是旅游服務(wù)需求)。

      二、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、土地財(cái)政與旅游房地產(chǎn)商業(yè)利益合流,推升了旅游開發(fā)新浪潮

      實(shí)際上,隨著我國城市化的發(fā)展,旅游成為了提升城市化質(zhì)量的重要因素,是城市化中具有產(chǎn)業(yè)、居住支持雙重價(jià)值的要素,為其發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支撐。中國的旅游開發(fā),已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程全面結(jié)合,并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合,形成了旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式,這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式,我們稱之為“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式”(Tourism-oriented regional integrated development model,簡(jiǎn)稱TORD模式)。

      旅游具有引擎效應(yīng),能夠推進(jìn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行聚集發(fā)展、形成新農(nóng)村建設(shè)的全面提升、帶動(dòng)土地升值、延伸商業(yè)房地產(chǎn)及休閑度假房地產(chǎn)等高利潤(rùn)項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)開發(fā)的快速回報(bào)。依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報(bào)”這三要素,形成了旅游引導(dǎo)下區(qū)域綜合開發(fā)的模式,并已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。

      實(shí)際上,傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目(以游客為服務(wù)對(duì)象,通過服務(wù),獲取收益的項(xiàng)目)的投入產(chǎn)出比越來越低,特別是在一流觀光資源已經(jīng)全部開發(fā)完成之后,旅游服務(wù)與旅游設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目都是“高投資、低回報(bào)、長(zhǎng)周期”型項(xiàng)目。政府為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的產(chǎn)業(yè)開發(fā)導(dǎo)向,與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時(shí)代的高回報(bào)率要求,在當(dāng)今的旅游服務(wù)與旅游設(shè)施產(chǎn)品開發(fā)上,已經(jīng)形成了明顯的矛盾結(jié)構(gòu)。

      然而,由于國家房地產(chǎn)調(diào)控,城市房地產(chǎn)開發(fā)受到嚴(yán)重打壓,投資商亟需繞過調(diào)控政策,獲得開發(fā)土地。而旅游地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境相對(duì)來說還比較寬松,高額的土地一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)和旅游休閑度假房產(chǎn)利潤(rùn),可以抵消旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)的高成本。據(jù)估算,只需要把旅游房地產(chǎn)開發(fā)中盈利的40%,用于開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施,就足以推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的綜合開發(fā)了。#p#分頁標(biāo)題#e#

       于是,對(duì)土地開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)的共同需要,構(gòu)成了新的旅游與地產(chǎn)的對(duì)接模式――旅游區(qū)域綜合開發(fā):政府出讓土地一級(jí)開發(fā)的利潤(rùn),引導(dǎo)和要求投資商開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目;而投資商在開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目的同時(shí),就會(huì)要求政府匹配土地,用于住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或旅游房地產(chǎn)開發(fā)。政府與投資商找到了各自利益的歸屬,結(jié)合旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)需要,整合形成了旅游區(qū)域開發(fā)、旅游綜合體開發(fā)、旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)開發(fā)等等,這些以旅游為引擎開發(fā)形成的旅游區(qū)、休閑區(qū)、度假區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)等等,都是在土地開發(fā)紅利與房產(chǎn)紅利的支撐下,形成模式。

      從此,面向非城市區(qū)域的旅游區(qū)域開發(fā),成為新一輪圈地運(yùn)動(dòng)的主要方向。大批房地產(chǎn)商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開發(fā),大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產(chǎn)、旅游演藝等行業(yè),投資項(xiàng)目也逐漸呈現(xiàn)出大規(guī)模、高檔次的特點(diǎn)。

      旅游開發(fā)熱就此成為旅游開發(fā)大潮。


             “保、規(guī)、控、管”四字方針,引導(dǎo)旅游綜合開發(fā)健康發(fā)展

       

      三、“保、規(guī)、控、管”四字方針,引導(dǎo)旅游綜合開發(fā)健康發(fā)展

      中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展,高度依賴于城市化的快速推進(jìn)。世界上最大的建設(shè)大潮,引發(fā)了以短缺資源及房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期化升值,成為中國財(cái)富增長(zhǎng)的主導(dǎo)模式。這一模式,成為中國經(jīng)濟(jì)行為的主流導(dǎo)向,引導(dǎo)著企業(yè)的投資行為。
      旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也再這一主流趨勢(shì)下,形成了旅游綜合開發(fā)模式。

      因此,我們只有跳出傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式,才能夠看清楚中國旅游投資的這一大潮。

      新的旅游開發(fā),已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)突破,第一個(gè)突破,是旅游與城市化結(jié)合,旅游區(qū)與城鎮(zhèn)村的開發(fā)全面融合,并形成典型的旅游綜合體新模式。第二個(gè)突破,是旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)與文化、教育、會(huì)議會(huì)展、養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療、體育、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的全面融合,形成了旅游產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集與整合,出現(xiàn)了泛旅游產(chǎn)業(yè)集群。

      旅游發(fā)展的趨勢(shì),已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了我們?cè)瓉硐胂蟮模吐糜畏?wù)來評(píng)價(jià)旅游發(fā)展的方式。因此,其投資規(guī)模也不該局限于旅游服務(wù)業(yè)本身,而應(yīng)被看成是一種綜合性產(chǎn)業(yè)及綜合區(qū)域投資開發(fā)。這種大規(guī)模、高速度的投資增長(zhǎng)是中國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縮影。從整體上來看,我國并沒有出現(xiàn)大量的旅游服務(wù)產(chǎn)品過剩與閑置,大規(guī)模旅游投資,是旅游引導(dǎo)下中國城市化發(fā)展的表現(xiàn)之一。

      在與旅游結(jié)合上,投資商的開發(fā)方式主要有三:一種是旅游和地產(chǎn)一體化的開發(fā),對(duì)開發(fā)商來說,旅游并不是一個(gè)附屬品,而是地產(chǎn)的支撐;第二種是旅游和地產(chǎn)分離的開發(fā),這種投資商只將旅游當(dāng)做是與政府置換資源的條件,獲得土地的條件就是必須投資旅游;無論目的為何,這種方式對(duì)旅游開發(fā)是有一定的推動(dòng)作用的;第三種,是打著旅游的幌子做純地產(chǎn),這是對(duì)旅游資源的浪費(fèi)和破壞。#p#分頁標(biāo)題#e#

      對(duì)此,我們認(rèn)為:以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式,是中國特色的旅游綜合開發(fā)模式;政企協(xié)調(diào)非常有效,發(fā)展?fàn)顟B(tài)基本健康,為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來極大機(jī)遇;同時(shí),政府必須進(jìn)行“保規(guī)控管”,杜絕一些唯利是圖的做法,確保旅游綜合開發(fā)的健康持續(xù)發(fā)展。

      “保”:以生態(tài)環(huán)境、文物古跡、風(fēng)景名勝、自然資源等的保護(hù)為前提;任何開發(fā),決不能破壞環(huán)境、文物和資源。
      “規(guī)”:必須規(guī)劃先行,通過規(guī)劃,有效把控旅游服務(wù)產(chǎn)品及旅游設(shè)施與旅游房地產(chǎn)開發(fā)的比例與配套關(guān)系,保證旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的主體地位與帶動(dòng)效應(yīng)。

      “控”:控制土地開發(fā)與產(chǎn)品開發(fā)的時(shí)間節(jié)奏,以旅游服務(wù)產(chǎn)品開發(fā)帶動(dòng)為先,旅游房地產(chǎn)開發(fā)為后,形成多期開發(fā),循環(huán)提升。

      “管”:實(shí)施開發(fā)管理,對(duì)綜合開發(fā)不僅僅考核開發(fā)量,還要考核旅游服務(wù)經(jīng)營。旅游服務(wù)不能僅僅依靠硬件開發(fā),必須進(jìn)行服務(wù)開發(fā),要進(jìn)行服務(wù)經(jīng)營和市場(chǎng)開發(fā)。

      站在旅游作為城市化引擎、國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的角度,我們用大旅游的思路來判斷,結(jié)論就十分明確了:在十二五期間,旅游綜合開發(fā)的投資規(guī)模還將不斷突破,在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將會(huì)產(chǎn)生更大的、讓人們難以想象的重大作用。


             解放思想,用旅游帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面突破

       

      四、解放思想,用旅游帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面突破

      對(duì)于生態(tài)屏障地區(qū)、偏遠(yuǎn)山區(qū)、無資源開發(fā)優(yōu)勢(shì)又無人才聚集條件的欠發(fā)達(dá)地區(qū),旅游一直是其區(qū)域發(fā)展的引擎產(chǎn)業(yè)。但旅游的引擎,如何才能帶動(dòng)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展,需要跳出旅游看旅游,跳出傳統(tǒng)旅游業(yè)態(tài)來做旅游。

      總結(jié)了中國旅游投資與區(qū)域開發(fā)的歷史實(shí)踐,通過數(shù)百個(gè)成功案例研究,提出了《旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式》,希望能夠幫助地方政府,充分運(yùn)用旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機(jī),帶動(dòng)泛旅游產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展,并借力土地開發(fā),加速以現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)為依托的城市化進(jìn)程,實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)突破,達(dá)成區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速和諧發(fā)展。

      我們也希望,大型投資企業(yè),可以有效把握時(shí)代的脈搏,以區(qū)域綜合開發(fā)運(yùn)營為己任,借力旅游產(chǎn)業(yè)的引擎功能,實(shí)現(xiàn)區(qū)域運(yùn)營商的宏偉發(fā)展,通過操盤旅游,實(shí)現(xiàn)操盤區(qū)域經(jīng)濟(jì)的價(jià)值升級(jí)。


             區(qū)域運(yùn)營商及旅游綜合開發(fā)的商業(yè)模式

       

      五、區(qū)域運(yùn)營商及旅游綜合開發(fā)的商業(yè)模式

      一個(gè)投資商投資區(qū)域旅游開發(fā)項(xiàng)目,與常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目不同,不能只建房子不搞產(chǎn)業(yè)與經(jīng)營;面對(duì)一個(gè)區(qū)域從事綜合開發(fā),不能只搞房地產(chǎn),還必需安置農(nóng)民,形成社會(huì)統(tǒng)籌房展。#p#分頁標(biāo)題#e#

      基于此,我們把旅游綜合開發(fā)投資商定位為區(qū)域運(yùn)營商。所謂區(qū)域運(yùn)營商,就是以區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展為己任,把產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設(shè)、社會(huì)統(tǒng)籌結(jié)合起來,在政府的管理下,以主投資商的身份,通過在規(guī)劃、土地一級(jí)開發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、市政公用建設(shè)開發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、住宅和度假商業(yè)開發(fā)等六個(gè)領(lǐng)域發(fā)揮作用,實(shí)現(xiàn)商業(yè)化良性運(yùn)營,分階段實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,實(shí)現(xiàn)企業(yè)在區(qū)域綜合開發(fā)中的系統(tǒng)整合,實(shí)現(xiàn)企業(yè)基于10~30年在區(qū)域運(yùn)營上的良性現(xiàn)金流和持續(xù)增值效應(yīng)。

      旅游綜合開發(fā)模式,是一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綜合構(gòu)架。其中,政府的規(guī)劃、土地政策、財(cái)政稅收政策、基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施配套,有著戰(zhàn)略和基礎(chǔ)的作用。區(qū)域運(yùn)營商,應(yīng)該全面介入政策管理,參與規(guī)劃,參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的BOT、TOT、BT,參與一級(jí)土地開發(fā),參與農(nóng)民就業(yè)社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目等。

      在旅游綜合開發(fā)中,最關(guān)鍵的還是旅游產(chǎn)業(yè)落地到具有核心吸引力的旅游產(chǎn)品的開發(fā)上,要能夠形成人氣聚集能力,能夠形成旅游吸引核,由此,可以帶動(dòng)大量游客,形成消費(fèi)市場(chǎng),并擴(kuò)展出引擎效應(yīng)。

      有關(guān)商業(yè)模式,詳見《旅游運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)》雜志第15期《“旅游綜合體”的規(guī)劃路線圖》、以及第16期《旅游綜合開發(fā)政府運(yùn)營模式初探》、《旅游綜合開發(fā)企業(yè)運(yùn)營模式初探》。

      (有關(guān)旅游導(dǎo)向的區(qū)域綜合開發(fā)的更多研究,詳見www.lwcj.com)


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