旅游城市經(jīng)營與旅游房地產(chǎn)開發(fā)第2頁
政府使用多種手段進行旅游城市經(jīng)營，這是旅游目的地運營的一種重要手段，其市場運作的關(guān)鍵，是旅游房地產(chǎn)開發(fā)。其中，特色商業(yè)休閑街區(qū)等旅游商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，具有凝聚人氣和提升地價的帶動作用；而旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，可以有效地推動旅游目的地品牌營銷。
一、城市經(jīng)營及其手段
城市經(jīng)營，就是地方政府以城市土地為基礎(chǔ)，采取直接或間接手段，改變城市投資環(huán)境和生活條件，吸引社會資金投資開發(fā)城市。
我國地方政府的城市經(jīng)營模式，主要的推動手段大體上分為4方面：
1、財政手段運用
財政來源于稅費收入、政府借貸、上級專項資金和一般轉(zhuǎn)移支付。改革開放以來，地方政府運用財政資金開展經(jīng)濟建設(shè)的條件發(fā)生了變化，擁有了多種促進經(jīng)濟的財政手段：一是減免稅費，包括后來的財政補償(貼)；二是直接投資,形成投資環(huán)境與條件；三是資金扶持,給予一定的無償或有償支持；四是剝離消化負債與人員,為企業(yè)減負。
一般的財政手段，表現(xiàn)在地方政府制定的招商引資優(yōu)惠政策上。
2、公共工程建設(shè)
公共工程是對區(qū)域整體發(fā)展有益，而又無法實現(xiàn)直接盈利的建設(shè)項目。公共工程對于區(qū)域經(jīng)濟中的收益?zhèn)€體，完全是不平衡的，這就為一部分企業(yè)創(chuàng)造了巨大的商機。
道路建設(shè)是最大的公共工程投資項目。特別是非收費性的城市公路，對于土地價值的提升，具備了特別重要的作用。城市公共配套設(shè)施包括供水、供氣、供熱、排污、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等，是社區(qū)發(fā)展的核心要素。政府在城市擴展中的規(guī)劃及配套工程的建設(shè)速度，直接影響房地產(chǎn)商的投資收益率及回收時間。
3、土地運營
土地一級市場利潤豐厚，公共工程帶動效應(yīng)顯著，形成了良性滾動結(jié)構(gòu)，增長空間大。因此，新區(qū)開發(fā)、舊城改造等都形成了巨大的商業(yè)機會。
4、國有資產(chǎn)運營
國有存量資產(chǎn)是政府可以運營的一張重要的牌。隨著國退民進戰(zhàn)略的實施，國資退出競爭性領(lǐng)域，為政府運營經(jīng)濟提供了政策空間。
賓館、餐廳、景區(qū)民營化已經(jīng)成為主流運營方式，社會投資介入后，效益明顯改善。資源開發(fā)包括礦產(chǎn)資源(溫泉等)、風(fēng)景名勝資源、文物文化資源等等，都是政府控制的可運作資產(chǎn)。
二、旅游城市經(jīng)營
獲評全國優(yōu)秀旅游城市，可以說已經(jīng)跨入了旅游城市的門檻。但實際上，旅游產(chǎn)業(yè)形成一定規(guī)模，成為全國性觀光旅游目的地或區(qū)域休閑會展旅游目的地，才能夠稱為真正意義上的旅游城市。或者說，以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市，是旅游城市。第一類是因旅游而形成和發(fā)展起來的城市，比如桂林、張家界、麗江、三亞等，第二類是旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達，但其他產(chǎn)業(yè)也很不錯的綜合性城市，比如青島、大連、杭州、昆明等。#p#分頁標(biāo)題#e#
旅游城市應(yīng)該進行旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的城市經(jīng)營，應(yīng)該把旅游產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展結(jié)合起來規(guī)劃和運作。第一，在滿足本地居民生活和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的同時，必須發(fā)展旅游交通、集散、接待服務(wù)、游憩、旅游購物、夜間娛樂等旅游目的地綜合配套功能。第二，旅游城市的風(fēng)貌，應(yīng)該追求獨特性藝術(shù)景觀風(fēng)貌，比如形成民俗、民族特色，形成本地化的、情趣化的、游樂化的、特色化的景觀環(huán)境。第三，旅游城市的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，應(yīng)該追求城市旅游本身吸引力的建設(shè)，發(fā)展綜合性旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架。
政府旅游城市經(jīng)營，應(yīng)該運用多種手段，通過規(guī)劃、投資、扶持社會投資，引導(dǎo)旅游城市向旅游目的地集散中心發(fā)展，使區(qū)域旅游獲得最大支持的同時，城市旅游形成綜合吸引能力，逐步由觀光旅游目的地向休閑度假會展康體旅游目的地全面過渡，成為具備抗風(fēng)險能力的旅游經(jīng)濟城市。
三、旅游商業(yè)地產(chǎn)
旅游與商業(yè)結(jié)合，形成了“旅游商業(yè)地產(chǎn)”的概念。這實際上非常普遍。比如，商業(yè)步行街區(qū)(北京王府井、上海豫園、南京夫子廟、成都春熙路等)，開放式風(fēng)景休閑區(qū)(杭州西湖、北京什剎海、昆明翠湖)、古城古鎮(zhèn)古街區(qū)(麗江、大理、鳳凰、平遙、周莊、上海新天地、成都錦里等)，民俗民族風(fēng)情街區(qū)(陽朔西街、昆明回族餐飲街等)。城市休閑中的核心項目--城市中央游憩區(qū)和城市商業(yè)休閑區(qū)，已經(jīng)成為大型城市的必需功能結(jié)構(gòu)。而旅游城市的特色商業(yè)休閑街區(qū)，已經(jīng)成為所有旅游集散城市必需發(fā)展的項目。可以說，特色商業(yè)休閑街區(qū)，是旅游城市經(jīng)營的靈魂:夜間娛樂游樂的中心、旅游購物的基礎(chǔ)、城市人氣的象征、挽留游客的關(guān)鍵。
旅游城市經(jīng)營，應(yīng)該對旅游商業(yè)房地產(chǎn)，給予最大程度的政策支持。開發(fā)的具體模式有很多，其中古街區(qū)、民俗民族風(fēng)情街區(qū)、特色商品街區(qū)、特色服務(wù)街區(qū)、綜合商業(yè)休閑園區(qū)、特色餐飲街區(qū)等模式，有很多可以借鑒的經(jīng)驗。比如成都的錦里是一條人工打造的仿古商業(yè)休閑街區(qū)、重慶的泉水雞一條街、北京三里屯的酒吧街、陽朔西街都是成功的休閑商業(yè)街模式。
大力推廣政府經(jīng)營城市，開發(fā)休閑商業(yè)街區(qū)，一個非常重要的因素就是休閑商業(yè)街區(qū)最終是一個房地產(chǎn)項目，可以由房地產(chǎn)商通過成熟的商業(yè)鋪面銷售與轉(zhuǎn)讓升值模式進行開發(fā)運作，商業(yè)模式非常清楚，容易操作，有廣泛的成功經(jīng)驗。
四、旅游度假地產(chǎn)
旅游度假地產(chǎn)包括度假者因消費而購買的地產(chǎn)和投資者以升值為目標(biāo)購買的地產(chǎn)。對于今天的中國經(jīng)濟水平，度假消費地產(chǎn)的規(guī)模還相對較小，法律環(huán)境較差，減低了交易水平。
我國目前的度假地產(chǎn)，形成了濱海度假別墅、溫泉度假別墅公寓、高爾夫別墅、景區(qū)避暑別墅、城郊景觀別墅五類。#p#分頁標(biāo)題#e#
國際化銷售的包括濱海度假別墅、高爾夫別墅兩大類；量最大的是城郊景觀別墅，特別是北京、上海、廣州、深圳等城市，郊區(qū)別墅發(fā)展非?；鸨?。溫泉別墅是近幾年發(fā)展最快的類型，南北各地，凡有溫泉的地方，都發(fā)展起溫泉別墅和公寓，其中投資型購買較多。景區(qū)別墅差異較大，發(fā)展很不平衡，以避暑需求較大的長江流域大城市需求最旺。
產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展很快，但法律問題較多，很不規(guī)范。分時度假基本上沒有發(fā)展起來，還需要法律體系的完善。
旅游度假地產(chǎn)，是旅游小城鎮(zhèn)發(fā)展的最佳手段，是旅游城市經(jīng)營中可以面向全國乃至世界市場進行推廣的重要產(chǎn)品。擁有休閑度假型旅游資源的城市，比如濱海城市、湖濱城市、避暑山區(qū)等地區(qū)，應(yīng)該把旅游地產(chǎn)的發(fā)展放在一個戰(zhàn)略性的位置，通過引進房地產(chǎn)資金，通過依托旅游小城鎮(zhèn)，可以形成區(qū)域性的整體開發(fā)局面。而旅游地產(chǎn)的營銷，將把區(qū)域的休閑度假資源包裝之后，推向全國。這樣的推廣，是促進旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的極好的辦法--由觀光向休閑、會展、度假過渡。
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