商業(yè)休閑步行街區(qū)開發(fā)第4頁
本文將分析城市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與旅游休閑的結(jié)合，把商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)手段，最好地用于旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成借力房地產(chǎn)開發(fā)城市旅游功能的杠桿。
商業(yè)休閑步行街區(qū)，是城市休閑中最普遍的集約化形式，也是旅游與房地產(chǎn)結(jié)合中最具備操作性的項目。
城市居民休閑生活的機理，就是城市休憩模式。城市休憩模式的快速發(fā)展，已經(jīng)成為城市經(jīng)濟發(fā)展的動力機制，帶動了城市文化、城市環(huán)境、城市風(fēng)貌、城市產(chǎn)業(yè)的方方面面。成都就是這樣一座城市，成為具有濃郁地方文化色彩的“休閑之都”，其市民生活方式的演繹，成為中國新市井文化的經(jīng)典代表。由休憩模式創(chuàng)新，借助房地產(chǎn)開發(fā)力量，帶動休閑經(jīng)濟，形成休閑文化，推動成都城市建設(shè)與“三產(chǎn)”的全面發(fā)展。
1、休閑集約化模式
休閑和商業(yè)一樣，經(jīng)歷了“小型一中型一大型一超大型一街區(qū)集聚型”的發(fā)展過程，并出現(xiàn)了多種形態(tài)的多樣化發(fā)展。但是，集約化的發(fā)展趨勢(大型+扎堆兒的發(fā)展)成為最主要的趨勢。
烏魯木齊的大巴扎、北京的王府井、上海南京路、成都春熙路等步行商業(yè)街區(qū)是最典型的集約化商業(yè)休閑區(qū)；北京什剎海、三里屯，上海新天地，成都錦里等是純休閑街區(qū)；北京金源Mall、廣州華南Mall是休閑商業(yè)領(lǐng)域的超級場所；這些大型、超大型休閑主題街區(qū)的開發(fā)，使休閑集約化達到了相當(dāng)?shù)某潭?，使區(qū)域土地開發(fā)和大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，可以有效地實施。
2、商業(yè)與休閑的整合模式
休閑場所是完成休閑功能的經(jīng)營場所，商業(yè)是完成購物交易的經(jīng)營場所。這兩者，本來有不同的經(jīng)營模式和功能目標(biāo)。隨著小康社會的到來，購物和逛街成為人們最大的休閑生活，商業(yè)場所休閑化成為一種趨勢，成為商業(yè)交易功能成功完成的最必需的補充，甚至成為商業(yè)交易的前提。
以購買實體貨物為目的的商業(yè)經(jīng)營場所，逐步發(fā)展成為以購買實體貨物與購買多樣性服務(wù)相結(jié)合的混合經(jīng)營場所，產(chǎn)生了以休閑性購買為特色的場所、以旅游紀(jì)念品購買為特色的場所、以休閑餐飲、休閑娛樂、休閑康體等為主題的大型商業(yè)化街區(qū)。這就是商業(yè)與休閑的現(xiàn)代整合。
其中，步行街區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、古文化古建街區(qū)、Shopping Mall等等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費場所。
換個角度看，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了兩個趨勢：一是大型商業(yè)樓盤或街區(qū)的游憩化趨勢；二是休閑、娛樂、餐飲、購物等的混合聚集化趨勢。#p#分頁標(biāo)題#e#
Shopping Mall、步行街是游憩化的商業(yè)地產(chǎn)的典范。Shopping Mall的成功，必須以休憩吸引力及多元休閑消費的補充為前提，純粹的賣場必將失敗。而對休憩吸引力的設(shè)計，是旅游休憩方式設(shè)計的專業(yè)特長，旅游專業(yè)技術(shù)可以為商業(yè)地產(chǎn)提供巨大貢獻。
商業(yè)步行街，是一個城市休閑的象征之一。如何逛街游樂，獲得本地市民與外地游人的同樣鐘愛，需要進行休憩方式的專業(yè)性設(shè)計。
城市“中心休憩區(qū)(Central Recreation District)”模式，已經(jīng)被廣泛的接受，但是如何進行設(shè)計和整體開發(fā)，對于大多數(shù)城市，仍然是一個難題。任何一個城市都有一個或兩個城市休憩中心，有的地方是商業(yè)步行街，有的是酒吧區(qū)，有的是娛樂餐飲混合區(qū)。如北京的王府井、西單、什剎海、三里屯，上海的外灘、南京路、新天地，成都的春熙路、玉林生活廣場等等，就是這些城市的“中心休憩區(qū)”。
城市商業(yè)游憩區(qū)具有極大的前景和多樣的文化與景觀可能性，上海外灘的西洋樓群、濱水結(jié)構(gòu)與霓虹燈稱為“外灘模式”，商業(yè)步行街模式，如重慶的“南濱路模式”，都是創(chuàng)意開發(fā)的典型。
總結(jié)全國商業(yè)休閑步行街區(qū)，共有5種經(jīng)典類型：
1、現(xiàn)代綜合型商業(yè)步行街區(qū)
這是城市中最普通的商業(yè)步行街區(qū)，一般是在傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)改造或商業(yè)口岸節(jié)點新建形成的一般商業(yè)步行街區(qū)，主要功能是購物。比如北京王府井、紅橋市場等。
2、民俗特色休閑街區(qū)
一般城市保留的古民居街區(qū)或民俗建筑街區(qū)，都是最具名片意義的風(fēng)情街區(qū)。借用古民居街區(qū)進行改造，形成風(fēng)貌提升，充實休閑和購物功能，形成城市民俗特色休閑街區(qū)。進一步發(fā)展成為以仿古建筑和民俗特色建筑新建設(shè)的休閑市場。麗江占城、桂林西街、鳳凰古城、成都錦里、南京夫子廟、上海豫園、上海新天地、天津五大道等區(qū)域，已經(jīng)成為旅游名片。
3、濱水休閑步行街區(qū)
城市濱水帶借助城市景觀環(huán)境打造，開發(fā)休閑和商業(yè)房地產(chǎn)，形成了大量休閑商業(yè)步行街區(qū)。形成了濱海、濱江、濱河、濱湖等多種形態(tài)。經(jīng)典類型為漁人碼頭、外灘、威尼斯水城、周莊水鄉(xiāng)水街等等。
4、酒吧休閑步行街區(qū)
酒吧是夜生活中的主力支撐，借助于比鄰?fù)饧耸可顓^(qū)域的優(yōu)勢及街區(qū)房租價格低廉的優(yōu)勢，在大型城市中心區(qū)域，形成了一批酒吧街區(qū)，包括北京三里屯、什剎海、成都的玉林小區(qū)等等，成功地打造出夜生活區(qū)，成為城市旅游的亮點。
5、餐飲休閑步行街區(qū)#p#分頁標(biāo)題#e#
餐廳飯館茶坊是中國最具商業(yè)活性的行業(yè)，可以說，中國人的社交生活80%在餐桌上。因此，只要能夠成功打造餐飲街區(qū)，就可以帶動一個區(qū)域，引爆一個區(qū)域地產(chǎn) 。
投資商借助于新開發(fā)區(qū)域的地價優(yōu)勢和城郊交通優(yōu)勢，往往成功地打造出餐飲休閑街區(qū)，形成社區(qū)房地產(chǎn)熱銷。國內(nèi)最善于借助餐飲休閑開發(fā)地產(chǎn)的，是成都置信房地產(chǎn)公司，其芙蓉古城、芙蓉漢城都成為成功的經(jīng)典；重慶南濱路、泉水雞，北京簋街等等，都是成功的項目。
商業(yè)休閑步行街區(qū)的開發(fā)是以商業(yè)房地產(chǎn)的手段為核心盈利模式的。但是，商業(yè)運作的成功，不僅需要房地產(chǎn)的手段，還必須深刻把握城市休閑休憩功能的開發(fā)，以此功能整合為突破口，帶動流行消費潮流，才可能獲取房產(chǎn)或房租的高額回報。我們將城市休憩功能，主要概括為以下幾類：
1、商品銷售為核心的逛街模式
2、餐廳飯館為主體的餐類模式
3、酒吧演藝歌廳KTV為主的夜生活模式
4、康體健身洗浴按摩為主的修身模式
5、工藝土特產(chǎn)工坊為主的游客觀光購物模式
6、綜合購物與休閑服務(wù)的集成模式
對商業(yè)休閑步行街區(qū)必須進行文化打造。在我們的設(shè)計實踐中，一般追求4個文化類別：
1、現(xiàn)代時尚潮流文化，追求現(xiàn)代流行的文化風(fēng)潮。典型代表：重慶南濱路，北京“798”;
2、移植歐美海外風(fēng)情．形成異國情調(diào)。典型代表：成都“國色天香”，陽朔西街；
3、中式古風(fēng)文化,以漢唐宋明清不同朝代為依托，形成時代文化主題。典型代表：成都“芙蓉古城”； 4、民族民俗文化。以當(dāng)?shù)孛袼?、宗教，少?shù)民族風(fēng)格情調(diào)等等為基礎(chǔ)，形成特色文化。典型代表：九寨溝邊邊街，成都錦里。
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