林峰:“旅游綜合體”是景區(qū)、休閑區(qū)，更是城市化的一種表現(xiàn)形式
由上海市旅游局、浙江省旅游局指導(dǎo)，搜狐焦點(diǎn)旅游地產(chǎn)與亞洲房地產(chǎn)俱樂部聯(lián)合主辦的第三屆亞洲文化旅游投資論壇暨尋美中國?旅游地產(chǎn)投融資峰會(huì)4月19-20日兩天在杭州舉行。與會(huì)嘉賓有夏巖集團(tuán)董事長夏巖，國際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副主席王堅(jiān)，達(dá)晨文旅投資總裁趙小兵，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉鋒博士，浙旅投資集團(tuán)總經(jīng)理?xiàng)钗奶?，傳奇旅游投資陳磊，規(guī)劃設(shè)計(jì)院林峰院長，浙旅基石基金張偉，復(fù)星地產(chǎn)控股集團(tuán)副總裁康紅恩等50余位文旅投資運(yùn)營機(jī)構(gòu)專業(yè)人士。
以下是北京規(guī)劃設(shè)計(jì)院林峰院長發(fā)表主題演講實(shí)錄：
林峰：各位嘉賓，下午好！非常榮幸有機(jī)會(huì)跟大家一起來溝通關(guān)于新型城鎮(zhèn)化旅游地產(chǎn)這樣一個(gè)題目。
新型城鎮(zhèn)化是當(dāng)前非常熱門的一個(gè)話題，這個(gè)熱門話題我們最開始從旅游和城市結(jié)合來研究旅游發(fā)展，實(shí)際上也是市場(chǎng)引領(lǐng)，因?yàn)榇蠹叶贾雷雎糜畏浅ｋy，如果就旅游做旅游，就景區(qū)做旅游是非常困難的，真正賺錢的、現(xiàn)金流非常好的，投資回報(bào)率能夠超過15%以上的旅游項(xiàng)目非常少。當(dāng)然我們也知道，有一些我們稱之為現(xiàn)金流的旅游項(xiàng)目，我們管這種旅游項(xiàng)目叫做“印鈔機(jī)”，比如類似于好的溫泉項(xiàng)目，好的漂流項(xiàng)目，都是依托于自然資源可以變成非常盈利的旅游項(xiàng)目，這類項(xiàng)目非常少，因?yàn)檎嬲劳杏谫Y源簡(jiǎn)單開發(fā)就形成高速盈利，資源特優(yōu)型旅游項(xiàng)目，基本上在國有企業(yè)的手上開發(fā)的差不多或者已經(jīng)達(dá)到一定的水平和程度。另外，更多的旅游投資項(xiàng)目，需要資源消費(fèi)，可能需要更大的投資，或者要進(jìn)行設(shè)施、設(shè)備投入，相對(duì)來說區(qū)域配套項(xiàng)目占了大頭。這種情況下旅游回報(bào)率很低。
原因有很多，第一是季節(jié)原因，在北方120天是主要的經(jīng)營期，超過了這個(gè)時(shí)間就沒有了。在回報(bào)率相對(duì)不足的情況下，旅游投資是非常難以快速發(fā)展的。但這十年來旅游投資的規(guī)模變得非常大，為什么那么大的旅游投資規(guī)模呢？現(xiàn)在爆發(fā)出來的像貴陽貴州，3萬旅游，這個(gè)講起來都很嚇人，其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目里面包含了大量的土地開發(fā)、區(qū)域城鎮(zhèn)開發(fā)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了純旅游本身，它已經(jīng)不僅僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)，而是一種區(qū)域開發(fā)和城市開發(fā)結(jié)合，有大量的地產(chǎn)項(xiàng)目。因此旅游造就進(jìn)入了從單純旅游項(xiàng)目、旅游產(chǎn)品、旅游景區(qū)轉(zhuǎn)化到了綜合型區(qū)域開發(fā)的階段，旅游是綜合開發(fā)，旅游是區(qū)域開發(fā)，旅游包含了城市開發(fā)，更不要說地產(chǎn)開發(fā)，城市開發(fā)地產(chǎn)是其中一個(gè)板塊或者是最重要的一個(gè)方面?；谶@樣的一種看法，實(shí)際上旅游產(chǎn)品真正開發(fā)的時(shí)候需求就變化非常大了。
我今天的題目叫旅游地產(chǎn)叫新型城鎮(zhèn)化，我想先從旅游地產(chǎn)開始，從旅游地產(chǎn)本身再回過頭來說旅游城鎮(zhèn)化和旅游產(chǎn)品本身。#p#分頁標(biāo)題#e#
旅游地產(chǎn)這個(gè)概念對(duì)大家來說是一個(gè)非常熟悉的概念，我們認(rèn)為旅游地產(chǎn)是旅游區(qū)域開發(fā)的一個(gè)基本業(yè)態(tài)，旅游地產(chǎn)絕不局限于地產(chǎn)本身或者房地產(chǎn)本身，而是整個(gè)旅游區(qū)域開發(fā)基本業(yè)態(tài)，主要是依托旅游開發(fā)形成的土地開發(fā)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)，包括旅游休閑商業(yè)物業(yè)、第二居所休閑住宅、第三居所的度假住宅，以及產(chǎn)權(quán)酒店分時(shí)度假酒店的開發(fā)。
廣義的旅游地產(chǎn)開發(fā)包含了區(qū)域旅游開發(fā)架構(gòu)下的地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)集旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)，這是更大的一個(gè)結(jié)構(gòu)。在這樣的框架下看旅游地產(chǎn)會(huì)爆出這樣一種量，2012年一季度有人統(tǒng)計(jì)是2600億元的投資資產(chǎn)，2012年旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過3千個(gè)，全年投資破萬億。
基于這樣大旅游地產(chǎn)的里面，旅游地產(chǎn)靠什么來形成土地開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)呢？特別是對(duì)于常規(guī)開發(fā)商，首先是面臨房地產(chǎn)開發(fā)問題，它要做房子產(chǎn)品，什么才能帶動(dòng)它賣房子？最簡(jiǎn)單的結(jié)構(gòu)是快速銷售型，實(shí)際上是兩種類型，第一種類型是借勢(shì)模式，在旅游城市中間進(jìn)行開發(fā)，比如說杭州的西湖中間，沒得說，怎么做怎么有，它既是城市也是旅游的開發(fā)區(qū)。第二種類型造勢(shì)模式，第一種類型靠資源為依托，第二種類型不看資源，我自己就能創(chuàng)造產(chǎn)品，形成市場(chǎng)。剛才康總談到創(chuàng)造需求，我認(rèn)為需求不是創(chuàng)造出來的，更主要的是創(chuàng)造出來的產(chǎn)品作為一種共贏滿足市場(chǎng)沒有被挖掘出來的需求或者擴(kuò)大的需求。
由此旅游地產(chǎn)功能上包含什么呢？我大概分為四種類型，第一土地開發(fā)，把生地做成熟地，把熟地變成可開發(fā)用地，再把熟地帶上項(xiàng)目進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)。地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域結(jié)構(gòu)下的開發(fā)，是做地產(chǎn)開發(fā)最合適的一種規(guī)律性的基礎(chǔ)。第二是居住物業(yè)開發(fā)，對(duì)于大多數(shù)地產(chǎn)商而言，非常適宜于做居住物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)，所以一說就說房型，一說就說小區(qū)景觀，一說就說小區(qū)服務(wù)結(jié)構(gòu)，這種做樓盤的人做產(chǎn)品的理念對(duì)旅游地產(chǎn)而言相對(duì)來說是比較狹隘的，它的類型差異很大，居住型物業(yè)對(duì)旅游地產(chǎn)來講也包含了不同類型，從第二居所到度假型第三居所，再到其它可居住的客棧、公寓以及產(chǎn)權(quán)式的酒店都可以稱之為居住型物業(yè)，這種居住型物業(yè)從別墅到花園洋房，再到簡(jiǎn)單的小套型有很多的模式，這里面差異很大。第三是商業(yè)物業(yè)，我們做城市商業(yè)地產(chǎn)，越來越強(qiáng)調(diào)形成很大的規(guī)模，但旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)模塊非常大，休閑商業(yè)地產(chǎn)除了旅游區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)之外，有很多我們稱之為城市區(qū)、城郊區(qū)，衛(wèi)星城區(qū)會(huì)形成大規(guī)模商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)，這里面商業(yè)性換句話說50年的或者40年的用地上，開發(fā)出來又可以銷售，又可以經(jīng)營的都可以商業(yè)地產(chǎn)。第四種類型叫權(quán)益型地產(chǎn)，它是旅游地產(chǎn)，更多是消費(fèi)權(quán)益，比如分時(shí)度假也好、攤位也好、俱樂部會(huì)員證也好，都可以和地產(chǎn)呼吁起來權(quán)益性銷售產(chǎn)品，不一定是土地的或者房產(chǎn)形態(tài)的，但可以把房產(chǎn)形態(tài)與經(jīng)營模式結(jié)合。#p#分頁標(biāo)題#e#
因此從旅游地產(chǎn)來說，它可能做的事情是更寬廣的一個(gè)結(jié)構(gòu)。在這個(gè)緯度下我們看一下它的模式，無論是做綜合體還是做小城鎮(zhèn)，它有生活居住、農(nóng)民的安置、改善型居住，往哪里改善？城市中心靠別墅改善可能性不大，因此遠(yuǎn)郊型居所成為一種可能。我們?cè)谔旖蜃鲆粋€(gè)項(xiàng)目，我們提出來一個(gè)概念叫養(yǎng)心天堂，叫北漂桃源養(yǎng)心天堂，因?yàn)樵诒本┵I房子限購而且還要求戶口，這些北漂人經(jīng)濟(jì)能力不夠，自己又養(yǎng)孩子，還得請(qǐng)自己的父母帶孩子，這個(gè)在離北京50公里的五清非常適合，他可以坐城際上班，他可以讓父母來帶孩子，加上有機(jī)生活方式和蔬菜條件，以及種地的支持，這樣的地方對(duì)30多歲沒有北京戶口的人而言非常有吸引力，成本又地，而且離開了北京廢氣污染很重的地方。像這種地方是一居還是二居？實(shí)際上屬于改善型的第一居所，但我們認(rèn)為它仍然是旅游地產(chǎn)性質(zhì)。城市高品質(zhì)居住、郊區(qū)休閑居住、度假型居住、養(yǎng)老型居住，這些都是居住型的，但居住模式差別很大。
第二是物業(yè)模式，多主體產(chǎn)權(quán)自用物業(yè)稱為居所，就是一般的住宅。多主體產(chǎn)權(quán)出租物業(yè)，比如商鋪，有很多人買你的商鋪，一個(gè)大型商場(chǎng)可能有五百個(gè)業(yè)主，一千個(gè)業(yè)主，賣出去然后回租過來，這種類型的商鋪經(jīng)營模式又不一樣，單一主題自有物業(yè)，比如做酒店、做會(huì)所，我自己經(jīng)營的，還有單一主體經(jīng)營型物業(yè)，我做出來的商業(yè)樓就是要出租的，我做了一個(gè)小型的古鎮(zhèn)，我要把古建租出去，這里面管理模式又不一樣。還有混合物業(yè)，比如產(chǎn)權(quán)酒店、休閑商街，它的管理模式也是不一樣。物業(yè)管理的多樣化，影響產(chǎn)品模式的設(shè)計(jì)。
第三是銷售型，居住型物業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈銷售、商業(yè)物業(yè)全產(chǎn)權(quán)銷售、使用產(chǎn)權(quán)模式銷售、會(huì)員產(chǎn)業(yè)鏈銷售、時(shí)權(quán)產(chǎn)業(yè)鏈銷售、股權(quán)產(chǎn)業(yè)鏈銷售。這種銷售形態(tài)多樣化同樣是旅游地產(chǎn)要包含的。
第四是吸引力與價(jià)值模式。人氣人流聚集價(jià)值，比如5A景區(qū)，比如杭州西湖開放，開放意味著什么？開放意味著西湖周邊的人流量比原來增加一倍兩倍甚至三倍，大量的人流量增加形成的是人氣聚集效應(yīng)。因此在這個(gè)前提下，西湖周邊最主要的觀光型區(qū)域去做高端項(xiàng)目開發(fā)，某種意義上和西湖開放所帶來的價(jià)值方向相反，它不再是私密性開放結(jié)構(gòu)，應(yīng)該是更大以流量為主體的開發(fā)模式。配套服務(wù)價(jià)值，有些項(xiàng)目靠的是配套，靠的是升級(jí)，比如說養(yǎng)老，做高端養(yǎng)老需要的是高端配套，你說我就是要賣給很重要的人，賣給消費(fèi)能力極強(qiáng)的人，但是你沒有三甲醫(yī)院，你的環(huán)境，你的蔬菜，體的水質(zhì)，你的氣侯，所有的東西都不是按照最高端配套條件提供的，你就沒有很好的市場(chǎng)。另外是環(huán)境稀缺價(jià)值，我住的就是很好的景區(qū)里面的，最美的地方的，這種做法稀缺性和非稀缺性產(chǎn)生出來的效果又不一樣。最后是品質(zhì)價(jià)值，做產(chǎn)品的品質(zhì)所花的資金不一樣，你做出來的房子、別墅一平米就是1.5萬到2萬，你的賣價(jià)一定是非常高的。因此從吸引力到它的價(jià)值體現(xiàn)的方式，在旅游地產(chǎn)中體現(xiàn)出非常大的差異。#p#分頁標(biāo)題#e#
第五是商業(yè)層級(jí)模式。旅游居住房地產(chǎn)，首先一二三居所差異很大，有些人買房子為了這一年一個(gè)月在那里住，二居所就是每個(gè)周末使用，對(duì)于一居所來說每天都要居住，這種差異性必然帶來形態(tài)上的差異。旅游商業(yè)房地產(chǎn)差異，商街、商鋪、商城，這里面的形態(tài)也有很大的差異。旅游經(jīng)營房地產(chǎn)，包括會(huì)所、公寓、產(chǎn)權(quán)，差異性就很大。
最后是開發(fā)層級(jí)的模式，是做區(qū)域開發(fā)還是做旅游地產(chǎn)開發(fā)，還是做旅游房產(chǎn)開發(fā)。這是我說的旅游地產(chǎn)開發(fā)。
剛才談到了旅游地產(chǎn)是非常豐富的類別和多樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下的一種業(yè)態(tài)，把它放在區(qū)域旅游區(qū)域架構(gòu)下看旅游地產(chǎn)的時(shí)候，我們提出來泛旅游地產(chǎn)的概念，泛旅游地產(chǎn)，旅游引導(dǎo)下多種產(chǎn)業(yè)的整合，形成了泛旅游架構(gòu)。
土地開發(fā)從集體建設(shè)用地到國有建設(shè)用地，在這些角度中對(duì)不同的用地在旅游地產(chǎn)中，你對(duì)用地性質(zhì)和使用方法上是可以延伸出商業(yè)模式的。旅游建設(shè)和傳統(tǒng)的城市房地產(chǎn)，就是住宅用地，就是70年房子賣給別人全產(chǎn)權(quán)，跟這種簡(jiǎn)單的房產(chǎn)模式最大的差異是在用地上就有很多的模式。集體建設(shè)用地可以做旅游，現(xiàn)在的流轉(zhuǎn)模式，廣東省已經(jīng)通過了“十二五”新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，提出來關(guān)于集體用地流轉(zhuǎn)問題。新型城鎮(zhèn)化里面最核心的一個(gè)點(diǎn)，在于就地城鎮(zhèn)化和小城鎮(zhèn)建設(shè)中，特別是農(nóng)民的建設(shè)用地、宅基地和農(nóng)民的承包地流轉(zhuǎn)問題，特別是對(duì)于宅基地和集體建設(shè)用地已經(jīng)建成的房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)問題，是新型城鎮(zhèn)化中最敏感、最重要也是一定要突破的重大問題。現(xiàn)在旅游地產(chǎn)至少有30%的中小型投資商大量在關(guān)注集體建設(shè)用地，主要是拆村并點(diǎn)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)在的新農(nóng)村試點(diǎn)中所實(shí)行的增減掛鉤模式下的開發(fā)。怎么運(yùn)用這些用地做旅游地產(chǎn)和銷售地產(chǎn)呢？以及在旅游開發(fā)中包括高爾夫，你不能使用耕地，原則上最好不要用農(nóng)地。土地使用性質(zhì)和土地使用方法對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)有很多的方式。這里面每一種用地都有它的價(jià)值和空間。
剛才談到了房產(chǎn)的各種類型，休閑商業(yè)地產(chǎn)。
這是我們做的金色港灣的項(xiàng)目，是在鹽城的城郊，它提出來要建一個(gè)15萬平米的大型商業(yè)，在一個(gè)不到100萬人的城市，要做一個(gè)15萬平米的大型商業(yè)項(xiàng)目靠什么去做？它不是城市商業(yè)綜合體，你做一個(gè)城市商業(yè)綜合體，你要引進(jìn)像萬達(dá)這批大的主力店人家不去，因政府又非常希望它在這里干，因?yàn)槲磥硎暌院筮@個(gè)地方會(huì)成為中心價(jià)值的地區(qū)，現(xiàn)在怎么辦？又匹配了一些住宅，這個(gè)地方只能做休閑商業(yè)綜合體，它的輻射范圍比城市綜合體范圍大，不僅輻射本城區(qū)內(nèi)，輻射到整個(gè)周邊城區(qū)結(jié)構(gòu)，作為休閑型發(fā)展架構(gòu)。這種休閑型商業(yè)發(fā)展架構(gòu)最重要的是在于商業(yè)業(yè)態(tài)，要能夠讓人不買東西也愿意在那里玩一天，消費(fèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)而不僅僅是購買型商業(yè)業(yè)態(tài)，就成為休閑商業(yè)綜合體最重要的業(yè)態(tài)模式。#p#分頁標(biāo)題#e#
怎么樣開發(fā)這種模式？怎么樣做景觀、文化、消費(fèi)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，使得這樣的綜合體實(shí)現(xiàn)留住人，消費(fèi)時(shí)間比較長的結(jié)構(gòu)就是考慮的問題，因此引什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)來，如何有效的推動(dòng)這種業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)讓人留下來消費(fèi)的價(jià)值，就成為這個(gè)商業(yè)建筑的前提。因此我們首先通過文化策劃、業(yè)態(tài)策劃，然后落地到商業(yè)建筑上，它的商業(yè)建筑分割模式完全是小業(yè)態(tài)，最后到建筑設(shè)計(jì)，這個(gè)建筑設(shè)計(jì)一定要符合這樣的景觀要求、流動(dòng)性空間。所以做旅游的項(xiàng)目，它的功能要求最后落地到建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)上是不一樣的，如果用常規(guī)的建設(shè)設(shè)計(jì)眼光去做這樣的建筑，你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)不是你希望達(dá)到的，最后做出來的東西和真正業(yè)態(tài)所要求的建筑空間結(jié)構(gòu)和景觀架構(gòu)差別很大。
休閑居住的第二居所房產(chǎn)，原則上是大型城市周邊，半小時(shí)以內(nèi)的區(qū)域是最好的發(fā)展結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，有可能二居和一居結(jié)合，一個(gè)半小時(shí)到半個(gè)小時(shí)之間我們稱之為二居所，原則上到了周末就回到這個(gè)地方去，這樣的區(qū)域第一時(shí)間距離特別重要，第二交通成本非常關(guān)鍵，在交通成本和時(shí)間結(jié)構(gòu)的框架下，作為周末型二居所在城市中非常受歡迎。因此它的社區(qū)配套和房型模式有它的特點(diǎn)。
度假型房產(chǎn)海南是非常典型的，這樣的度假區(qū)結(jié)構(gòu)非常明顯，賣的是候鳥人群，因此和候鳥人群需求間的結(jié)合，成為地產(chǎn)開發(fā)要研究的。同時(shí)作為像海南度假，第一是尊崇陽光的度假，以海南為主，體現(xiàn)為季節(jié)性候鳥人群所推崇的。為什么哈爾濱成為三亞第一大主力，長期以來是哈爾濱人占領(lǐng)三亞，原因很簡(jiǎn)單，及其殘酷的哈爾濱環(huán)境導(dǎo)致了他們選擇三亞，這個(gè)表現(xiàn)在極端，對(duì)于上海人而言冬季也是非常殘酷的，同樣也需要三亞，所以云南、三亞體現(xiàn)出來的換季節(jié)的方式成為未來度假追求路線圖的主線。現(xiàn)在到云南，再往下走到四川康巴地區(qū)，所有陽光和氣溫很好的地方，就會(huì)爆發(fā)成中國旅游目的地爆發(fā)性區(qū)域，現(xiàn)在正在中國形成度假風(fēng)暴路線區(qū)的概念。
第二是滑雪人口的增加，對(duì)于歐洲而言，阿爾卑斯是世界的滑雪圣地，如果沒有滑雪的習(xí)慣，沒沒有追求滑雪的人口，談不上阿爾卑斯的價(jià)值。現(xiàn)在中國滑雪人口在不斷增大，滑雪人口這批人要去滑雪，要去學(xué)習(xí)滑雪，到最后成為滑雪愛好者。南方人跑到北京去，原來我不會(huì)滑雪，但我的孩子就會(huì)滑雪，在這些滑雪人口推動(dòng)下，以萬達(dá)在長白山的投資，和云頂在崇禮的投資，形成了中國以滑雪配合的冬季度假，這幾年整個(gè)投資規(guī)模將近千億，上千億的旅游地產(chǎn)進(jìn)入這個(gè)區(qū)域，就是因?yàn)榇笠?guī)模的滑雪者。像這樣的我們稱之為度假房地產(chǎn)，度假房地產(chǎn)追求的是什么？我們可以把度假放大，不是什么地方都適合度假，很多地方的度假是假度假。#p#分頁標(biāo)題#e#
另外是綜合體，以前做酒店是配套，到度假區(qū)做五星級(jí)酒店是很恐怖的事情，原因很簡(jiǎn)單，任何旅游都有季節(jié)性，由于設(shè)計(jì)季節(jié)性的影響，比如在北京壩上草原做五星級(jí)酒店，它只有三個(gè)月的時(shí)間，請(qǐng)問一個(gè)五星級(jí)酒店投資上億怎么回收？怎么回收得了？沒有辦法回收，哪怕是零地價(jià)也沒有用，政府給你扶持也沒有用。
養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)，現(xiàn)在是一種不成熟的業(yè)態(tài)，但這里面可能性空間相當(dāng)大，一批保險(xiǎn)公司開始介入這一塊，實(shí)際上是追求地產(chǎn)收益率和保險(xiǎn)互動(dòng)結(jié)構(gòu)，真正成功的以養(yǎng)老作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ)而形成地產(chǎn)開發(fā)的模式還是相對(duì)不成熟的，有一些比較成熟的養(yǎng)老經(jīng)營型場(chǎng)所。但可以用這種要素去做的養(yǎng)生型地產(chǎn)和帶養(yǎng)老價(jià)值或者養(yǎng)老性地產(chǎn)這就非常多樣化了，空間就非常大了。
關(guān)于溫泉地產(chǎn)，我們也提出了一些溫泉打造的出發(fā)，主要是結(jié)合區(qū)域結(jié)構(gòu)，形成溫泉度假到溫泉小鎮(zhèn)，再到溫泉城的架構(gòu)。
文化創(chuàng)意地產(chǎn)應(yīng)該是融合型的地產(chǎn)模式，這種地產(chǎn)模式，特別是像影視城、文化演繹和文化創(chuàng)意、文化主題園等等，借文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來形成帶有文化理念和品牌價(jià)值的旅游地產(chǎn)，這種類型發(fā)展比較多。真正是把創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)到一個(gè)旅游區(qū)去復(fù)制非常困難，文化創(chuàng)意地產(chǎn)并不是做文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈的直接發(fā)展，比如說像做大規(guī)模的影視城，做大規(guī)模的影視產(chǎn)業(yè)基地，然后去發(fā)展地產(chǎn)，這是非常困難的，原因很簡(jiǎn)單，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈的整合非常重要。相反用文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)手法去帶動(dòng)旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展是非常容易的。因此是帶羊頭賣狗肉的事，它有交叉性，但不是做產(chǎn)業(yè)鏈延伸，不是做產(chǎn)業(yè)開發(fā)基地，更多的是稱為產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。所以我們現(xiàn)在做大量的旅游，我們叫泛旅游集聚區(qū)，我們不做集團(tuán)化旅游發(fā)展，但是做產(chǎn)業(yè)聚集相對(duì)來說比較容易，以旅游為主導(dǎo)的休閑產(chǎn)業(yè)聚集在一個(gè)區(qū)域內(nèi)把各種各樣的休閑到這個(gè)區(qū)域，形成休閑放大效應(yīng)是很好的手法。
莊園房地產(chǎn)這幾年發(fā)展也非?？欤紫仁菑募t酒出來，酒莊模式，這是我們做的葡萄酒莊，一般來說5%―10%左右的建設(shè)用地，90%――95%之間農(nóng)業(yè)匹配形成架構(gòu)。
新農(nóng)村社區(qū)旅游地產(chǎn)，結(jié)合新農(nóng)村改造形成一批新的地產(chǎn)，這種發(fā)展往往和旅游結(jié)合，形成了新農(nóng)村模式下的旅游地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)，這里面包含了商業(yè)型地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。
旅游地產(chǎn)一定要和景區(qū)經(jīng)營來結(jié)合，如果沒有很好的持續(xù)經(jīng)營理念旅游地產(chǎn)非常難做。
旅游地產(chǎn)開發(fā)中，我提出了五級(jí)臺(tái)階的開發(fā)模式，第一以資源包裝和前期設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，進(jìn)行相應(yīng)運(yùn)作，然后把項(xiàng)目賣掉；第二實(shí)施基礎(chǔ)開發(fā)，進(jìn)行子項(xiàng)目的招商引資，我們叫二級(jí)項(xiàng)目運(yùn)作；第三開發(fā)引爆人氣的項(xiàng)目，形成地價(jià)升值招商引資，這是我自己開發(fā)最能產(chǎn)生人氣的核心吸引力，把土地的人氣提升了以后，把地價(jià)調(diào)上來，然后銷售地或者是銷售項(xiàng)目；第四是獨(dú)立開發(fā)，形成整體項(xiàng)目開發(fā)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)作運(yùn)營和推動(dòng)整體開發(fā)運(yùn)作。#p#分頁標(biāo)題#e#
最后我再簡(jiǎn)單說一下新型城鎮(zhèn)化的理念。
新型城鎮(zhèn)化這個(gè)題目講的非常多了，中國經(jīng)過了從加工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)到重化工業(yè)為主導(dǎo)，重化工業(yè)發(fā)展到今天，它的增長里已經(jīng)是比較困難了，而且污染和規(guī)?；艿较拗?。發(fā)展什么能夠帶動(dòng)中國？特別是2008年之后金融危機(jī)的沖擊，當(dāng)時(shí)靠著4萬億投資拉動(dòng)，到現(xiàn)在還沒有消化掉，到底靠什么產(chǎn)業(yè)去帶動(dòng)中國發(fā)展？靠出口加工產(chǎn)業(yè)、重化工產(chǎn)業(yè)還是高科技產(chǎn)業(yè)呢？因此，城市建設(shè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為了產(chǎn)業(yè)選擇的最重要方向。新型城鎮(zhèn)化之所以提出，其實(shí)最重要的是基于兩個(gè)東西：第一基于產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)關(guān)系分裂，在中國城鎮(zhèn)化過程中，城鄉(xiāng)二元化形成了產(chǎn)權(quán)分裂，第二叫城鄉(xiāng)關(guān)系，因?yàn)閼艨趩栴}造成了農(nóng)口工非市民化，造成了城鄉(xiāng)之間的差異，這兩個(gè)問題造成了中國城市化本身的障礙和擴(kuò)大內(nèi)需所需要基本架構(gòu)的困難。所以首先是中國一個(gè)基本邏輯，叫保持7%的增長，是中國翻兩番必須要求的戰(zhàn)略基礎(chǔ)。內(nèi)需增長成為最大的動(dòng)力，因?yàn)槌隹诤屯顿Y帶動(dòng)必須靠?jī)?nèi)需，內(nèi)需怎么辦？有效的擴(kuò)大需求靠漲工資，靠社會(huì)保障，這兩個(gè)怎么實(shí)現(xiàn)？是提高城鎮(zhèn)化率和實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，所謂新型城鎮(zhèn)化核心就是這個(gè)，就是提高城鎮(zhèn)化率加上人的城鎮(zhèn)化。人的城鎮(zhèn)化是要政府拿出巨大的財(cái)政資金去保障，去保障有戶口所有人所擁有的社會(huì)條件，政府拿出幾萬億、幾十萬億可能性非常小，因此新型城鎮(zhèn)化靠什么，絕對(duì)不是靠政府的財(cái)政來解決，靠產(chǎn)業(yè)，什么產(chǎn)業(yè)在今后發(fā)展中具備這個(gè)價(jià)值？現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)是最有可能帶動(dòng)或者最重要帶動(dòng)的。因此由旅游帶動(dòng)的泛產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在成為了落后地區(qū)、不發(fā)達(dá)地區(qū)相對(duì)遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)地區(qū)進(jìn)行城鎮(zhèn)化最好的產(chǎn)業(yè)支撐和基礎(chǔ)，依托于旅游形成對(duì)人的搬運(yùn)，旅游是搬運(yùn)人的，而旅游搬運(yùn)人的實(shí)質(zhì)是什么？搬運(yùn)人的消費(fèi)能力，也就帶來了在遠(yuǎn)離客源地區(qū)目的地的一種經(jīng)濟(jì)放大效應(yīng)，由這個(gè)經(jīng)濟(jì)放大效應(yīng)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市化，在這種情況下形成了旅游帶動(dòng)城市化發(fā)展的結(jié)構(gòu)。在這種旅游吸引力下首先形成人的搬運(yùn)，第二是消費(fèi)放大，在消費(fèi)聚集的情況下形成產(chǎn)業(yè)聚集，在產(chǎn)業(yè)聚集的情況下形成了城市化聚集，通過城市化聚集形成了旅游引導(dǎo)新型城市化發(fā)展結(jié)構(gòu)。這些休閑小業(yè)態(tài)是休閑旅游最大的吸引力，這些消費(fèi)的聚集形成了旅游業(yè)態(tài)的聚集，通過旅游業(yè)態(tài)形成了消費(fèi)聚集，帶動(dòng)了區(qū)域留下人和留下消費(fèi)量的結(jié)構(gòu)，然后延伸發(fā)展旅游居住，打造城市配套，形成旅游城市化的結(jié)構(gòu)，形成居住地產(chǎn)的銷售，形成商業(yè)地產(chǎn)的銷售，形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，形成養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售，從而對(duì)整個(gè)區(qū)域從土地開發(fā)到房產(chǎn)開發(fā)。
旅游綜合體是什么？是三個(gè)東西，第一旅游綜合體是一個(gè)景區(qū)，第二旅游綜合體是一個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，是休閑消費(fèi)聚集區(qū)，第三旅游綜合體是城市化的一種表現(xiàn)形式。#p#分頁標(biāo)題#e#
謝謝大家。
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