溫泉度假區(qū)

　　所謂“特色溫泉景區(qū)”模式，就是以創(chuàng)造獨(dú)具特色的溫泉泡浴景區(qū)來(lái)贏得市場(chǎng)的模式。這是溫泉度假村開(kāi)發(fā)最根本的模式，這類溫泉度假村規(guī)模不一定很大，但在一定程度上是在創(chuàng)造現(xiàn)代溫泉文化、締造溫泉行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、引領(lǐng)中國(guó)溫泉行業(yè)的整體發(fā)展。其關(guān)鍵是運(yùn)用文化來(lái)包裝主題或凸顯自然山水特色并形成體驗(yàn)型溫泉泡浴景區(qū)。我國(guó)旅游市場(chǎng)正在處于由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)型的時(shí)期，作為休閑度假類旅游產(chǎn)品的最主要代表的溫泉旅游，急速升溫，逐步發(fā)展成為了一門新興產(chǎn)業(yè)，并成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
　　在國(guó)外，許多具有溫泉和地?zé)豳Y源的城市，都在利用湯浴文化，發(fā)展本地旅游；在國(guó)內(nèi)，溫泉旅游最早出現(xiàn)在東部沿海經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，如北京的小湯山溫泉、廣東清遠(yuǎn)的河中泉、珠海的御溫泉，它們利用自然溫泉經(jīng)營(yíng)度假村，開(kāi)展沐浴活動(dòng)，以休閑度假、娛樂(lè)健身、保健康體為目的發(fā)展旅游，取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益。

　　一、溫泉休閑綜合體發(fā)展模式
　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的多元化，單一的“溫泉泡湯模式”已經(jīng)顯現(xiàn)出效益的疲敝，不能適應(yīng)國(guó)內(nèi)日益發(fā)展的物質(zhì)、文化及精神的需求，經(jīng)濟(jì)效益低下下，主要有下面兩大原因。
　　第一、從土地開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，溫泉旅游度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要大量資金投入，單一開(kāi)發(fā)溫泉泡浴產(chǎn)品無(wú)法實(shí)現(xiàn)快速回報(bào)與土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的最大化，溫泉和地產(chǎn)的相結(jié)合已是必然選擇。溫泉文化在休閑旅游與現(xiàn)代休閑旅游產(chǎn)業(yè)的融合中漸放異彩，溫泉地產(chǎn)融合了游玩、商務(wù)、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)等多種業(yè)態(tài)，溫泉地產(chǎn)或者直接溫泉入戶，或者以溫泉會(huì)所為配套，或以溫泉旅游為附屬，不僅給購(gòu)房者帶來(lái)了全新的居住體驗(yàn)，而且通過(guò)引入溫泉而使其房產(chǎn)價(jià)值得以極大提升。
　　第二、從消費(fèi)需求角度來(lái)看，富裕起來(lái)的人們對(duì)于溫泉的消費(fèi)需求，已經(jīng)不局限于“單一泡浴”的層面，而是要求能夠滿足其“保健療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)游樂(lè)、商務(wù)會(huì)議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的休閑消費(fèi)需求。
　　因此，溫泉將從單一的泡湯向“以溫泉休閑為基礎(chǔ)、以會(huì)議度假酒店為重點(diǎn)、以休閑養(yǎng)生地產(chǎn)為核心”的“溫泉休閑綜合體”形式轉(zhuǎn)變，這是市場(chǎng)的必然選擇，“溫泉休閑綜合體”也一定是未來(lái)溫泉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的大方向。從功能業(yè)態(tài)上看，“溫泉休閑綜合體”應(yīng)該包括“溫泉休閑中心、會(huì)議度假酒店、餐飲娛樂(lè)商業(yè)街區(qū)、戶外運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目和溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”五大核心功能板塊。


海森設(shè)計(jì)的恒大溫泉城
　
　　二、溫泉度假區(qū)的空間布局規(guī)劃
　　1、帶狀布局模式
　　主要是受環(huán)境與用地范圍的限制，這種布局模式下各功能區(qū)呈帶狀串聯(lián)布局。在這種模式下，應(yīng)注意控制各功能區(qū)塊的大小，在功能區(qū)塊之間留有生態(tài)廊道（如河流、自然山林等），避免功能區(qū)塊相連，形成“攤大餅”的發(fā)展模式。
　　2、核式布局模式
　　這種布局模式主要針對(duì)于旅游吸引物較為集中且對(duì)其保護(hù)要求較高的溫泉度假區(qū)。這種布局模式下，將自然吸引物和服務(wù)功能組團(tuán)分開(kāi)，以兩者的其中一者為核心，與外圍的功能組團(tuán)建立聯(lián)系通道，有單核、雙核、多核等多種布局模式。
　　3、多組團(tuán)布局模式
　　這種布局模式主要適用于用地規(guī)模較大且資源豐富的溫泉度假區(qū)。這種度假區(qū)一般為綜合性多功能的度假區(qū)，各個(gè)功能組團(tuán)相互獨(dú)立，擁有完整的設(shè)施配套，又通過(guò)一定的聯(lián)系通道相互聯(lián)系，共同構(gòu)成一個(gè)完整的溫泉度假區(qū)。


河北白鹿塬國(guó)際溫泉度假景區(qū)

　　三、溫泉度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃理念
　　1、戰(zhàn)略定位
　　溫泉度假區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心實(shí)質(zhì)，是圍繞溫泉資源的特性，處理好旅游（溫泉、酒店、休閑）和地產(chǎn)之間的關(guān)系。
　　其一，以溫泉水療、會(huì)議酒店及特色休閑構(gòu)成的旅游板塊，是帶動(dòng)人氣、樹(shù)立形象和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)板塊，需要?jiǎng)?chuàng)新打造；
　　其二，地產(chǎn)板塊是創(chuàng)造快速回報(bào)、獲取土地開(kāi)發(fā)收益的核心板塊，屬重點(diǎn)開(kāi)發(fā)；
　　其三，溫泉本身具有突出的“養(yǎng)生與休閑”效應(yīng)，是打造溫泉休閑、會(huì)議酒店、養(yǎng)生地產(chǎn)的引擎資源，特別能夠有效提升項(xiàng)目的附加值。
　　因此，必須在旅游板塊和地產(chǎn)板塊的開(kāi)發(fā)中融入溫泉功能，突出溫泉養(yǎng)生休閑價(jià)值，形成溫泉休閑中心、溫泉會(huì)議酒店、溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)等產(chǎn)品，才能夠?qū)崿F(xiàn)整體開(kāi)發(fā)價(jià)值的最優(yōu)化。

　　2、功能定位
　　養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)：以溫泉泡浴為基礎(chǔ)，將養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護(hù)理、健康管理等一系列養(yǎng)生手段深度結(jié)合，形成溫泉養(yǎng)生中心，這是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本基礎(chǔ)。
　　會(huì)議產(chǎn)業(yè)：以溫泉水療為吸引，以會(huì)議度假酒店為載體，以會(huì)議接待為重點(diǎn)的溫泉模式，幾乎成為大多數(shù)溫泉度假村經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重要帶動(dòng)產(chǎn)品。
　　房地產(chǎn)業(yè)：以養(yǎng)生地產(chǎn)和溫泉第二居所為概念，是溫泉度假地產(chǎn)項(xiàng)目的主流，與會(huì)議、經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)也是一個(gè)發(fā)展方向。
　　休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)：以水游樂(lè)、垂釣、運(yùn)動(dòng)、健身為主體，也是重要的功能構(gòu)成。

　　3、產(chǎn)品定位
　　作為第二居所的“住宅型物業(yè)”：以公寓或洋房為主，建議溫泉入戶，公共的溫泉中心只作為配套來(lái)使用，面積區(qū)間為80-100平米，可考慮做部分包括迷你溫泉湯屋（大約50-120平方米）。
　　作為可返租的“度假型物業(yè)”：溫泉入戶，以聯(lián)排為主，此類產(chǎn)品總價(jià)格不高，但是休閑功能齊全，面積區(qū)間為250-300平米；適度開(kāi)發(fā)部分兼具泡浴功能、會(huì)議功能、娛樂(lè)功能、廚房功能的溫泉?jiǎng)e院，面向企業(yè)小型團(tuán)體，一般在400-600平方米，可以容納10-20人；
　　溫泉大宅：真正的高端溫泉度假物業(yè)，面向私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高級(jí)管理層等市場(chǎng)進(jìn)行銷售，面積介于350-450平米。
　　以溫泉為特色的休閑商業(yè)街：其實(shí)質(zhì)是休閑商業(yè)地產(chǎn)，可自持，也可出售，以酒吧、餐飲、養(yǎng)生物品專賣店為核心業(yè)態(tài)。

　　4、運(yùn)營(yíng)定位
　　目前，國(guó)內(nèi)溫泉度假區(qū)的運(yùn)營(yíng)有三種模式，如下：
　　一是先做休閑平臺(tái)，再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺(tái)主要指運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生、會(huì)議、文化休閑平臺(tái)，通過(guò)休閑平臺(tái)的打造，帶動(dòng)休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
　　二是先做項(xiàng)目品質(zhì)，后做銷售面積。先注重項(xiàng)目品質(zhì)，為的是創(chuàng)造品牌效應(yīng)，在土地充分升值后做大銷售面積（追求合理容積率），更大程度的獲取增值回報(bào)。
　　三是銷售型物業(yè)與經(jīng)營(yíng)型物業(yè)相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式。除了公共溫泉中心、會(huì)所及酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內(nèi)的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的手法先售后租，通過(guò)會(huì)議經(jīng)營(yíng)進(jìn)行后期運(yùn)營(yíng)。
　　
　　溫泉旅游度假區(qū)正處于一個(gè)快速發(fā)展的階段，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,溫泉將從單一的泡湯向“以溫泉休閑為基礎(chǔ)、以會(huì)議度假酒店為重點(diǎn)、以休閑養(yǎng)生地產(chǎn)為核心”的“溫泉休閑綜合體”形式轉(zhuǎn)變。因此，溫泉旅游度假區(qū)應(yīng)該根據(jù)不同的資源條件和區(qū)域背景走多樣化的發(fā)展模式,而營(yíng)造高質(zhì)量的環(huán)境、提供多樣化和高檔次的度假產(chǎn)品、同時(shí)塑造具持久吸引力的文化品牌是溫泉旅游度假區(qū)發(fā)展的根本。只有如此,才能實(shí)現(xiàn)溫泉旅游度假區(qū)持續(xù)的發(fā)展。（劉博）


古兜溫泉綜合度假區(qū)

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