網(wǎng)絡(luò)租房分享經(jīng)濟(jì)研究報告
【研究結(jié)論】
1、線下短租業(yè)務(wù)存在已久且業(yè)態(tài)復(fù)雜,國內(nèi)大部分短租平臺都是從整合這部分存量市場開始,其業(yè)務(wù)模式類似于垂直短租業(yè)務(wù)的分類信息網(wǎng)站。
2、Airbnb式的純平臺模式不適合中國短租市場,需要本土化改造。因此,即使是最像Airbnb的小豬短租也免不了從純平臺走向重運營。而與Airbnb有直接競爭關(guān)系的住百家也擯棄前者的模式,以品牌思維做線下運營。
3、途家是國內(nèi)第一家做到獨角獸量級的短租平臺,做的是“重資產(chǎn)、重服務(wù)”的B2C模式,其野心是做成一個行業(yè)生態(tài)。
4、不管是純B2C模式還是重線下運營的平臺,基于共享經(jīng)濟(jì)的本土化C2C業(yè)務(wù)都是未來的方向。
序:Airbnb直面“中國門徒”
Evernote創(chuàng)始人Phil Libin曾說過:“如果你要打造一家真正的全球性公司,就不能沒有中國市場。”眾多硅谷的科技巨頭都用實際行動印證著這句話,而這一次,是Airbnb。8月19日,Airbnb高調(diào)宣布入華,這家估值僅次于Uber的巨型獨角獸終于要在中國市場與本土的一眾追隨者們一較高下。
選擇在這個時候進(jìn)入中國市場,Airbnb或是看到了中國市場的巨大潛力。Airbnb聯(lián)合創(chuàng)始人Brian Chesky透露,2014年通過Airbnb預(yù)訂民宿短租的中國出境游用戶增長了700%。這巨量的增長一方面與中國龐大的出境游用戶規(guī)模以及Airbnb自身在全球的快速擴(kuò)張和品牌建設(shè)有直接關(guān)系;另一方面,Airbnb的中國門徒們也用3年左右的時間做了不少市場教育的工作,讓中國用戶開始了解和嘗試“住在別人家”是怎樣一種體驗。
除了市場潛力,Airbnb也看到了來自中國市場的潛在威脅。今年7月開始,小豬短租、途家、住百家等中國的民宿短租玩家們陸續(xù)宣布拿到融資,其中不乏數(shù)億美元的大額融資。在資本的推動下,國內(nèi)短租行業(yè)將加速擴(kuò)張,部分平臺開始海外布局,深入Airbnb的大本營。另外,資本也將掀起行業(yè)整合、加速市場教育,此時或是Airbnb在國內(nèi)市場尋求一席之地的最佳時間點。
企鵝智酷將分兩期內(nèi)容對國內(nèi)短租行業(yè)做一個梳理,其中本篇將對國內(nèi)主要的短租平臺及其模式做分析。雖然大家習(xí)慣將國內(nèi)的短租平臺都稱作“Airbnb的中國學(xué)徒”,但實際上國內(nèi)的多家民宿短租平臺在模式上有著明顯的差異,即使是最像Airbnb的平臺也做了很多本土化的改進(jìn)。
一、小豬短租:Airbnb的中國式演進(jìn)
同為這一波共享經(jīng)濟(jì)大潮的“始作俑者”,Uber鼓勵有閑置車輛的人在閑暇的時候把自己的車開上大街,為打不到車的人提供接載服務(wù);Airbnb則鼓勵有閑置房屋的人把自己的一個房間甚至沙發(fā)貢獻(xiàn)出來,為旅行中的人提供住宿。然而,這種徹頭徹尾的共享經(jīng)濟(jì)模式進(jìn)入中國之后多少有些水土不服,本土化改造在所難免。正如滴滴是從出租車這個出行方式切入,繼而擴(kuò)展到基于私家車的專車和拼車等業(yè)務(wù)上,在理念和模式上最接近Airbnb的小豬短租也是從改變傳統(tǒng)短租市場開始的。#p#分頁標(biāo)題#e#
1、整合線下短租業(yè)務(wù)
短租可理解為介于酒店和傳統(tǒng)房屋租賃之間的一種房屋租賃業(yè)態(tài),并且在Airbnb出現(xiàn)之前,這個業(yè)態(tài)早已存在于線下,有著成熟的業(yè)務(wù)鏈條。在這個鏈條中,扮演平臺角色的是大量 “職業(yè)短租客”,俗稱“小B”。小豬短租、螞蟻短租、木鳥短租,這三家短租平臺都是從整合這部分存量市場開始的。
所以說,“中國的Airbnb”其實是從分類信息平臺開始的:小豬短租等平臺將線下職業(yè)短租客手中的房源搬到線上,實現(xiàn)信息化,可以理解為垂直于短租業(yè)務(wù)的58同城或趕集網(wǎng)。如此一來,初期短租平臺在房源端對分類信息網(wǎng)站有較強(qiáng)的依賴。例如,螞蟻短租就曾屬于趕集網(wǎng)旗下(后獨立分拆),其平臺上的房源大部分也來自在趕集網(wǎng);而小豬短租則與58同城有合作關(guān)系。平臺上雖有個人房源,但數(shù)量很少。在用戶端,平臺則從百度和各分類信息網(wǎng)站中攔截需求。
2、搭建C2C平臺
但是,職業(yè)短租客的房源仍是短租行業(yè)中的存量市場,共享經(jīng)濟(jì)所能爆發(fā)出的價值在于它能以輕資產(chǎn)運營的方式不斷獲取增量市場。在B輪之后,小豬短租開始加速調(diào)頭,著手?jǐn)U大平臺上真正的個人房源數(shù)量,其CEO陳馳說,“共享經(jīng)濟(jì)是小豬的原點” 。
在做線下短租業(yè)務(wù)信息化的階段,小豬短租可以通過系統(tǒng)性的方式來獲取房源和用戶,比如地推、促銷、流量截取等。但這套系統(tǒng)化的方法到了完全C2C的業(yè)態(tài)中將面臨失效。
做C2C平臺的關(guān)鍵是搭建一個管理有序的平臺規(guī)則,分解來看:一是搭建一個基于互聯(lián)網(wǎng)的評價體系,并且讓這些評分?jǐn)?shù)據(jù)能夠真正變得有用、提升服務(wù);二是生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容,并讓平臺兩端的用戶都能夠自發(fā)的參與到這件事情中來,從而形成社區(qū)。
關(guān)于前者,小豬短租分兩步來做:首先,通過身份證校驗、在線支付等方式保證交易雙方的實名;其次,平臺除了有自己的評價系統(tǒng)之外,還與芝麻信用合作,注冊用戶可授權(quán)開通自己的信用名片,并通過及時點評等維護(hù)信用分?jǐn)?shù)。這使得交易雙方可通過直觀的芝麻分降低決策難度。
關(guān)于后者,小豬短租正在逐步加強(qiáng)對線下的運營,這其中就包括從源頭人為審核房源質(zhì)量、提供更專業(yè)的拍攝和房屋描述等,并且通過人工+算法在信息呈現(xiàn)上做了不同的優(yōu)先級處理。陳馳強(qiáng)調(diào)小豬短租要做“人與人之間的連接”,但目前還不成熟。
參照Airbnb早期的發(fā)展路徑,陳馳的結(jié)論是:不要讓平臺去自發(fā)成長,等待那些潛在的高質(zhì)量房主自己聚攏到平臺上來,而是通過人為運營加快供給端的成長速度。目前,陳馳給出的數(shù)據(jù)是:截至7月,平臺覆蓋200多個城市,房源數(shù)量在5萬個左右,其中純個人房東約為1萬,業(yè)務(wù)量已較年初有了4倍增長。#p#分頁標(biāo)題#e#
3、從“純平臺”到“重運營”
不少短租行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者都表示,Airbnb其實面臨著較嚴(yán)重的服務(wù)品控問題。而短租行業(yè)在中國并不成熟,單純依靠平臺規(guī)則對房東和用戶形成自律比較困難。所以,即使是最像Airbnb的小豬短租也免不了從純平臺走向重運營。這些“臟活累活”讓小豬獲得了更多的用戶,也為平臺創(chuàng)造了一個供需兩端良性循環(huán)的可能。
首先,平臺會靠自己的BD團(tuán)隊主動去發(fā)掘更優(yōu)質(zhì)的房源,比如地段更好的整租房源,來提高平臺上房源的整體水平和優(yōu)質(zhì)整租房源的比例。房源質(zhì)量一定程度上決定了平臺在用戶心中的定位和口碑。若是自主提交的房源,平臺也會有線下人員進(jìn)行審核。
其次,通過自己的線下運營團(tuán)隊幫助房東做房屋改善,一方面是打消房東關(guān)于安全性的顧慮,另一方面則是讓房子變得更適合分享居住。在安全方面,小豬短租會為房東安裝智能鎖、為雙方購買保險,一旦房東發(fā)生財產(chǎn)損失由平臺承諾賠償。在裝修方面,平臺會為房東提供軟裝的建議、方案甚至資金,并在房源美化之后提供專業(yè)拍攝,提高交易成功率。
再次,平臺會對房東做基本的服務(wù)培訓(xùn),將可標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范,并鼓勵房東在此基礎(chǔ)上提供更多個性化和多樣化的體驗給用戶。
二、途家:從B2C到行業(yè)生態(tài)
與小豬短租主攻一、二線城市的短租市場不同,途家以旅游目的地城市為切入點(如三亞、麗江等),主打旅游度假市場。這一點與HomeAway的定位非常相似,因此也有不少人稱途家為“中國的HomeAway”。但在模式上,途家與HomeAway的差異卻非常大。
1、與開發(fā)商結(jié)盟
途家的主要房源既不是傳統(tǒng)短租行業(yè)中的職業(yè)二房東,也不是共享經(jīng)濟(jì)所提倡的個人閑置房源,而是房產(chǎn)開發(fā)商手中尚未出售的房子。開發(fā)商能夠為途家提供批量的、標(biāo)準(zhǔn)化的新房房源,同時解決了供給端數(shù)量不足和質(zhì)量參差不齊的問題。
同時,途家會在房產(chǎn)開發(fā)的項目前期就為其提供設(shè)計理念和方案,使其更符合“度假民宿”的要求。途家創(chuàng)始人羅軍認(rèn)為,大部分開發(fā)商更擅長做城市房產(chǎn),并不懂旅游地產(chǎn)的用戶群真正的需求在哪。
這種合作方式對于房產(chǎn)開發(fā)商來說可謂求之不得:大部分旅游目的地的旅游房產(chǎn)經(jīng)歷了一輪過度開發(fā),目前正面臨著銷售困境,而與途家合作后,一方面能捆綁酒店公寓概念提升樓盤價值,另一方面則可以盤活空房價值,直接獲取短租的高收益。
羅軍稱,途家目前和80%的百強(qiáng)房企均有合作,包括龍湖、富力、保利、世貿(mào)、碧桂園等,房源總數(shù)超過30萬套。同時,羅軍也表示不會與任何一家房產(chǎn)公司達(dá)成獨家合作,#p#分頁標(biāo)題#e#
2、全托管的B2C重模式
除了在供給端向開發(fā)商批量拿房,從管理模式上來看,途家也更接近“分散式酒店”的概念。具體來說,就是通過批量式承租物業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、和龐大的線下團(tuán)隊提供類酒店式的短租體驗,途家會對房源實行全托管。一些從業(yè)者也認(rèn)為,在中國這樣一個不成熟的短租市場中,途家模式是更適合本土化的模式。因此,途家也是目前國內(nèi)短租行業(yè)中第一家已經(jīng)做到獨角獸級別的公司。
與途家在模式上相似的還有安途。安途從開發(fā)商和個人業(yè)主兩個渠道拿到質(zhì)量較高的房源,再對其進(jìn)行相當(dāng)于四星級酒店的布草,做一些簡單的個性化裝修。雖然在房源獲取上有所差異,但它們的共同特點是:強(qiáng)調(diào)對房源、設(shè)施、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的管控,并且依靠一套流程自動化工具將各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)打通。
在評論 Airbnb 的國內(nèi)追隨者們時,羅軍曾表示這些玩家的問題是 “利潤太薄、市場培育困難、品質(zhì)管控也不太好”,“大部分平臺的房源質(zhì)量不好,客單價在100元左右,傭金也就10元,而用戶獲取成本卻遠(yuǎn)高出這個數(shù)字,不可持續(xù)”。目前,途家與開發(fā)商的分成比例達(dá)到5:5。而安途的創(chuàng)始人童曉青也認(rèn)為,雖然B2C的模式很重,但更容易形成一個健康的現(xiàn)金流。
3、生態(tài)野心
羅軍表示,途家想做的不是一家公司,而是一個生態(tài)。從途家目前的動作來看這個“生態(tài)系統(tǒng)”戰(zhàn)略可以拆解為兩個方面:豐富自身業(yè)態(tài);與產(chǎn)業(yè)鏈上下游的玩家進(jìn)行資源整合。
D輪融資完成之后,途家將從B2C走向包含C2C在內(nèi)的混合業(yè)態(tài)。其實,途家的房源中一直有一部分來自職業(yè)租客和個人的房子,但并沒有規(guī)?;\營?,F(xiàn)在開始做規(guī)?;腃2C業(yè)務(wù)一方面是為了彌補開發(fā)商房源在多樣性和個性化上的短板,另一方面則是希望搭建一個房東與用戶可以建立社交關(guān)系、產(chǎn)生互動的平臺,向Airbnb的理念靠攏。
在資源整合方面,途家做了幾件事:(1)上游與開發(fā)商的合作深度在加強(qiáng),由僅僅是拿房逐漸深入到更上游的項目策劃階段。(2)通過投資品牌長租公寓以期形成資源聯(lián)動。例如途家最近投資了小螺趣租,希望可以將小螺在租戶變更期間的空閑房源拿來做自己的短租業(yè)務(wù),而途家自己的短租房也可以拿出部分做長租業(yè)務(wù)。(3)途家在做海外擴(kuò)張的時候,也基本通過與第三方合作來獲取房源,即找到相關(guān)供應(yīng)商,為它們做分銷渠道。(4)在下游流量端,途家與OTA廣泛合作。目前,途家在攜程上有一個獨立的入口,OTA是其最主要的流量入口
三、住百家:用品牌思維做跨境短租
1、深耕細(xì)分市場
國內(nèi)大部分短租平臺都是面向有短期住宿需求(如旅游度假、出差、求職等)的所有人群,而住百家卻選擇了一個垂直細(xì)分的人群切入短租市場——國內(nèi)的出境游用戶。#p#分頁標(biāo)題#e#
一方面,數(shù)據(jù)顯示2014年國內(nèi)出境游人數(shù)達(dá)到1.09億,已連續(xù)三年成為全球最大的出境游市場。并且,出境游群體是一個相對具有高消費能力的群體,因此住百家定位的也是中高端民宿。另一方面,出境游的華人用戶特點鮮明,不僅涉及語言、文化、生活習(xí)慣等問題,還對“信任感”的要求很高。因此,住百家舍棄了大平臺的業(yè)務(wù)邏輯,希望強(qiáng)化與細(xì)分人群相關(guān)的產(chǎn)品體驗。
住百家自身的基因也影響了它的定位。住百家的前身是有 “歐洲 Airbnb” 之稱的 Wimdu 的亞洲辦公室,2012年10月,住百家從 Windu 剝離,繼承了 Wimdu 在亞太區(qū)的超過 5000 套房源。在海外擁有大量房源住百家也就順勢開始做起了跨境短租。
Airbnb入華后的首要任務(wù)便是拓展國內(nèi)有出境游需求的用戶,這與住百家目前的定位幾乎重合。與其它國內(nèi)短租平臺相比,住百家將面臨來自Airbnb更直接的挑戰(zhàn)。但住百家副總裁鄒鑫認(rèn)為, “國外來自Airbnb的房源眾多、質(zhì)量參差不齊,且平臺模式對線下服務(wù)沒有保障,我們的優(yōu)勢則是提供更符合華人習(xí)慣的房屋和服務(wù)。”
2、掌控線下體驗的品牌思維
純平臺模式不僅不適合國內(nèi)的短租市場,也不適合華人用戶。如果要服務(wù)的人群是對信任感和安全感需求尤其強(qiáng)烈的出境游用戶,那么對服務(wù)和體驗的可控性要求就更高。所謂品牌思維,就是自控服務(wù)質(zhì)量,重線下運營。在這一點上,住百家的思路與途家類似,但在房源資產(chǎn)端更輕量。
雖不自控房源,但住百家在房源的質(zhì)量把控上也比較嚴(yán)格。Wimdu剝離后,原本在亞太地區(qū)的5000多套房源經(jīng)篩選后僅剩400多套,通過率不到10%。對于后續(xù)引入的擴(kuò)展房源,住百家也都由自己在海外的合作伙伴、兼職人員或國內(nèi)的房源團(tuán)隊逐一審核。目前,擴(kuò)展房源主要有兩個來源:一是住百家自主開發(fā)的個人房源;二是來自于海外合作伙,如HomeAway等房源供應(yīng)商。兩者相加能達(dá)到百萬。
住百家有自己的一套房源獲取和審核標(biāo)準(zhǔn):平臺會按照房東普通話能力、對待華人是否友好,接待華人游客成功率、響應(yīng)速度、房屋實際情況是否與網(wǎng)站顯示照片相符、整潔程度、交通便利度等條件進(jìn)行篩選,最后選擇符合要求的房源上線。
在服務(wù)端,住百家的客服提供全程對接服務(wù)。在預(yù)定房間時,客服可以幫助用戶和房東協(xié)調(diào)服務(wù)需求;當(dāng)用戶入住后,客服也提供即時的咨詢服務(wù),包括語言不通、到達(dá)后的接送、糾紛解決等租房業(yè)務(wù)之外的問題。掌控線下體驗是為了讓華人游客在境外獲得符合自身習(xí)慣的產(chǎn)品體驗,減少在海外的不安全感和不確定性,良好的口碑將增加平臺的用戶黏性。
3、不一樣的商業(yè)模式#p#分頁標(biāo)題#e#
包括Airbnb在內(nèi)的大部分短租平臺所采取的商業(yè)模式都是收取傭金,但住百家舍棄了傭金模式,目前平臺不向用戶和房東收取費用。鄒鑫表示,未來的商業(yè)模式或是通過出境游的周邊服務(wù)獲取營收。
這一點從住百家目前的業(yè)務(wù)布局也可以看出端倪。除了基于短租業(yè)務(wù)的客服,平臺還提供 “旅游達(dá)人”服務(wù):旅游達(dá)人是來自各國旅游愛好者,他們免費為住百家用戶提供旅游線路規(guī)劃、產(chǎn)品推薦等攻略。
可以理解為,住百家的目標(biāo)是讓用戶有一個完整而又流暢的出境游體驗。并且,海外優(yōu)質(zhì)民宿還可以滿足婚禮、蜜月、親子游等一系列個性化需求。鄒鑫表示,未來住百家會通過“私人訂制”的方式來為用戶提供個性化服務(wù),這其中的業(yè)務(wù)聯(lián)動有不少想象空間。
來源:企鵝智酷
海森旅游規(guī)劃院致力于旅游度假項目的策劃規(guī)劃、設(shè)計建造、經(jīng)營管理以及旅游度假項目的投資開發(fā)和旅游設(shè)施設(shè)備的研發(fā)生產(chǎn),服務(wù)了以恒大地產(chǎn)集團(tuán)、北京首旅集團(tuán)為代表的國內(nèi)一大批頂尖的從事旅游投資的大型企業(yè),是中國最好的鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃公司。
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